マンションの一室を所有して賃貸収入を得る手法を、区分マンション投資と呼びます。1棟単位での投資とは異なり、比較的少ない資金ではじめられるため、投資初心者にも人気のある形態です。
本記事では、区分マンションの概要や投資するメリット・デメリット、物件購入時のポイントについて詳しく解説します。
もくじ
不動産投資用語として使われる区分マンション
不動産投資において「区分マンション」は、主に2つの意味合いで捉えられます。一つは、マンションの一室を所有し、賃貸に出すという投資の形態です。もう一つは、分譲マンションにおける個々の住戸そのものを指します。
ここでは、区分マンションが持つ意味合いを詳しく見ていきましょう。
1棟投資の対義語としての区分マンション
区分マンション投資は、1棟投資の対義語としてよく使われます。1棟投資がマンションやアパート全体を購入して運用する形態であるのに対し、区分マンション投資はその建物の一室を購入して賃貸運営をする手法です。
1棟投資では複数の部屋を一括で管理するため、リスク分散や安定した収益の確保が期待できますが、初期費用が高額で資金調達のハードルも上がります。一方で区分マンションは、初期費用を抑えて投資をはじめられます。そのため、不動産投資の初心者でも取り組みやすい方法といえるでしょう。
分譲マンションと指し示すものは同様
区分マンションと分譲マンションは、基本的に同じものを指します。違いとしては、分譲マンションは居住用で、区分マンションは賃貸用であることです。
投資目的で購入して賃貸に出す場合は、区分マンションと呼ばれます。呼び方は異なりますが、物件の性質自体は分譲マンションと変わりません。投資用として購入する際も、分譲マンションと同じように立地や管理体制、修繕計画をしっかりと確認する必要があります。
区分マンションに投資するメリット
区分マンション投資はメリットが多いことから、初心者にも人気のある不動産投資の手法です。1棟マンションと比較して少ない資金で投資をはじめられるため、複数の物件を所有することでリスクを分散できる点も魅力といえます。また、売却のしやすさなど、流動性の高さも特徴の一つです。
ここでは、区分マンションのメリットについて、初期費用とリスク分散、出口戦略などの観点から見ていきましょう。
1棟マンションに比べて初期費用が安い
区分マンションに投資する大きなメリットが、1棟マンションの投資に比べて初期費用が安い点です。1棟マンションを取得する場合、土地代や建物全体の価格を考慮すると、数千万円から数億円の資金が必要となることも珍しくありません。区分マンションであれば、数百万円から数千万円程度で取得できます。
ローンを利用する場合でも、借入金額が少なく済むため、返済と利息の負担を抑えられます。投資初心者でも比較的簡単に、少額の資金で不動産投資をはじめられるのが魅力です。
管理の手間がかからない
区分マンション投資は、1棟マンションの投資と比べて管理の手間が大幅に軽減されます。1棟マンションは、建物全体の管理や修繕計画、テナント対応などオーナーが直接関与する業務が多く発生します。管理会社を活用すれば、管理の手間は省けますが、費用負担を考慮しなければなりません。
一方の区分マンションでは、共用部分の管理は管理組合や管理会社が行います。そのため、オーナーが日常的に対応する業務は多くありません。費用負担を抑えられる点や、管理のノウハウが不要な点が、区分マンションに投資するメリットです。
投資のリスク分散を図れる
小額からはじめられる区分マンション投資は、複数の物件に分散投資しやすいため、リスクを抑えられるメリットがあります。たとえ資金があっても、1棟を買うより別の場所に複数の区分を所有するほうが、リスクの分散が可能です。
1棟マンションは、1つの建物に資金を集中させるため、維持管理の費用を常に考慮しなければなりません。区分マンションであれば、異なるエリアや異なる物件に投資することで、空室リスクや市場変動のリスクを分散できます。複数のエリアに物件を持つと、特定の地域による市場変動の影響を軽減することも可能です。また、異なるターゲット層の物件を持つことで、需要の変化に対応できる点も区分マンションの強みといえます。
売却しやすい
区分マンションは、1棟マンションに比べて売却しやすい点も大きなメリットです。1棟マンションの場合は、売却が不動産業者や投資家に限られます。しかし、区分マンションは、居住用としての需要もあるため個人も売却の対象です。立地が良く人気のあるエリアの物件であれば、比較的短期間で売却が成立するケースも少なくありません。
複数の区分マンションを保有している場合、必要に応じて一部の物件を売却し、キャピタルゲインも狙えます。市場の動向を見極めながら、柔軟に資産を運用できるでしょう。
区分マンション投資で考えられるデメリット
区分マンション投資には多くのメリットがありますが、当然ながらデメリットも存在します。収益性の面では、1棟マンションに比べて利回りが低くなりやすい点や、空室時の影響を直接受ける点が挙げられます。また、マンション全体の管理体制に左右されるため、オーナーができる対策には限りがあります。
ここでは、区分マンション投資のデメリットを、収益性と空室リスク、管理体制の観点から見ていきましょう。
収益が限られる
区分マンション投資は、1棟マンション投資と比べて収益が限られます。1棟マンション投資では、入居者の状況に応じた家賃設定により、家賃収入を増やせる点が特長です。しかし、区分マンションは1室のみの賃貸運用が基本となるため、得られる家賃収入には限界があります。
また、共用部分の管理費や修繕積立金、固定資産税などのコスト負担も収益を減少させる要因です。新築物件では、最初の数年間は家賃が高く設定されますが、築年数が経過するにつれて家賃相場が下落する可能性があります。
空室時の損失が大きい
空室が発生した際の影響が大きい点も、区分マンション投資のデメリットの一つです。1棟マンションは複数の部屋があるため、仮に1部屋が空室になっても、ほかの部屋の家賃収入で収益の減少を補えます。一方、区分マンションは単独の部屋に対する運用のため、空室が発生すると、その物件の家賃収入が途絶えてしまいます。
リスクを最小限に抑えるためには、需要が高く安定した賃貸市場を持つエリアの物件を選ぶことが重要です。空室リスクは避けられませんが、区分マンションの特徴を把握したうえで、投資判断をする必要があります。
マンション全体の管理体制に影響を受ける
区分マンション投資では、建物全体の管理体制が収益に大きく影響を及ぼす点も考慮しなければなりません。1棟マンションは、オーナーが自ら修繕計画を立てたり、管理方針を決定したりできます。しかし、区分マンションは、管理組合や管理会社の方針に依存する部分が大きくなります。
管理費や修繕積立金が適切に運用されていないと、建物の老朽化が進み、資産価値の低下につながりかねません。そのため、物件を購入する際は、管理会社の実績や管理体制を事前に細かくチェックすることが重要です。
区分マンションを購入する際のポイント
区分マンション投資の成功には物件選びが重要です。流動性が高い物件であれば、空室リスクが減り、資産価値を維持できます。管理体制や修繕計画がしっかりとした物件を選ばないと、将来的な費用負担が大きくなるおそれがあります。
ここでは、購入時に重視すべき3つのポイントを見ていきましょう。
立地条件が良く流動性の高い地域の物件を選ぶ
区分マンション投資では、立地条件の良さが収益性を大きく左右します。賃貸需要が安定しているエリアを選べば、退去者が発生しても、すぐに新たな入居者が見つかるでしょう。
また、流動性の高い地域を選ぶことも重要です。流動性が高いエリアでは、売却時にも買い手が付きやすく、資産価値を維持できます。物件を選ぶ際は、賃貸需要のデータや周辺環境の将来性をしっかりと調査し、長期的に安定した運用ができるかを見極めることが不可欠です。
マンション全体として管理体制のしっかりしている物件を選ぶ
区分マンションを購入する際は、物件の管理体制を確認することが重要です。管理が行き届いていないと共用部分の劣化が早まり、資産価値の低下につながります。とくに、エントランスや廊下、エレベーターなどの清潔さはしっかりとチェックしましょう。
また、管理組合の運営状況も重要なポイントです。管理費や修繕積立金が適正か、管理体制が機能しているかを確認する必要があります。管理体制は、管理会社の評判や住民の意見も参考にすると安心です。管理体制が整った物件を選べば、資産価値の維持や入居者の満足度向上につながります。
修繕や建て替えの計画も含めて収支の合う物件を選ぶ
区分マンションを購入する際は、修繕や建て替えの計画が収支に影響するため、管理規約の確認が重要です。築年数が経過すると修繕が必要となり、その費用はオーナーが負担しなければなりません。管理組合が計画的に修繕積立金を確保し、適切な修繕計画を実施しているかを把握する必要があります。
また、築年数を重ねると建て替えの可能性も出てきますが、区分マンションは管理規定による決議を経なければ建て替えができません。投資物件を選定する際は、建て替えの計画が進んでいるかを確認し、総合的な採算を考慮することが大切です。
【まとめ】不動産投資をはじめるなら区分マンションがおすすめ
区分マンション投資は、1棟マンション投資に比べて低リスクではじめられ、管理の負担も少ない点が魅力です。立地条件の良い物件を選べば、安定した収益が期待できます。一方で、空室リスクや収益の限界といった課題もあるため、慎重な物件選びが欠かせません。
管理体制や修繕計画を確認し、長期的に運用できる物件を選ぶことが成功のポイントです。不動産投資を検討するなら、まずは区分マンションからはじめて投資経験を積むのがよいでしょう。
イー・トラストでは、投資・収益物件のご案内や、中古マンション経営、投資のコンサルティングのほか、不動産売却の査定・買取り等、不動産取引に関して幅広くご案内をしております。
また、仲介だけではなく、マンション管理や賃貸管理、建物修繕等をグループ会社で一括して行い、多様なニーズにお応えしておりますので、気になる方はお気軽にご相談ください。
