投資用不動産には、新築一棟売りのマンションから中古のワンルームタイプまで、さまざまな物件があります。新築の一棟売りマンションとなるとかなり高額になりますが、中古のワンルームタイプなどであれば格安物件も少なくありません。
「でも、中古の安い物件は本当に投資物件として価値があるのか」といった疑問を持つ人もいるでしょう。そこでこの記事では、価格が安い物件の特徴や、投資物件として考えた場合のメリット・デメリットについて解説します。
もくじ
不動産投資で購入できる安い物件の種類
安く購入できる物件は、いくつかのタイプに分けることができます。それは、最初から安い価格を提示している物件とは限りません。ここでは、安く購入できる物件をタイプ別に紹介し、その理由について解説します。
値引き交渉ができる物件
値引き交渉をすることで、最終的に安く購入できる物件があります。値引き交渉の余地があるかどうかを見極めるポイントは価格設定です。
市場には、明らかに設定価格が高すぎる物件があります。売り出してすぐに交渉するのは難しいかもしれませんが、数か月経っても同じ価格で売りに出ていれば、値引き交渉に応じてくれる可能性は高いと言えます。
その場合、まずは仲介する不動産会社に話を聞いてみることをおすすめします。売り主の売却意思を確認したり、自分の希望価格を伝えたりしておけば、具体的な値引き交渉をスムーズに進められるでしょう。
老朽化が進んでいる物件
安く買える物件の2つ目のパターンは、築年数が古かったり、設備が老朽化していたりするものです。現状のままでは高い収益性は見込めませんが、リフォームや設備を更新することによって価値を向上させられる可能性は十分にあります。
こうした物件の購入を検討する場合には、購入費用だけでなくリフォーム費用を加えた総投資額から収益性を考えることが大切です。リフォーム費用を見積もる際には、物件を十分に調査して、できるだけ実際の費用との乖離が生じないようにしましょう。
任意売却の物件
任意売却物件というのは、ローン返済や税金の支払いが困難のためローンを6ヵ月以上滞納してしまった物件所有者が、債権回収会社や保証会社の合意を得たのち、債務返済のために売却する物件のことです。
任意売却物件を売却する目的は、高値で売ることではなく、ローンの返済資金に充てることであるため、相場よりも安く買える可能性があります。また、返済期日の関係で売却を急いでいることが多いということも、価格交渉の際は有利に働く場合があります。
任意売却物件を上手に探していくことが出来れば、コンディションの良い物件を市場価格よりも安く手に入れることができるかもしれません。
相続による売却物件
相続税の支払いや遺産分割のトラブルを避ける目的で、不動産を処分して現金化することがあります。残された資産を巡って、争いごとが親族間で起こることがあり、例え家賃によって収益が上がる可能性がある物件であっても、売却を希望する人は少なくありません。売却目的から、価格よりも現金化のスピードを重視する傾向があるため、交渉によって安く購入できる可能性は高いでしょう。
相続物件は、収益性の高い物件である場合も多く、複数の買い手と競合することも考えられます。購入する意思があることを明確にし、金融機関と事前に打ち合わせをして支払い時期などについて柔軟に対応できるように準備しておくことをおすすめします。
不動産投資用物件を安く購入するメリット
物件を安く購入する最大のメリットは、投資額が小さくなることです。頭金など自己資金の持ち出し、ローンを組んだ場合の借入額も少なくて済むため、資金面で余裕が持てます。ここでは、特に不動産投資という視点から考えられる「物件を安く購入することのメリット」を紹介します。
利回りを高くできる
価格が安い物件を購入する最大のメリットは、投資利回りを高くできることです。賃料が同じなら、購入価格の安い物件のほうが、より大きなキャッシュフローを生み出すからです。中古物件は新築物件と比較して空室率が高くなる傾向にありますが、購入価格が安ければその点を考慮しても高い利回りを確保できるでしょう。
ただし、不動産投資の最終的な収益を判断するためには、諸経費を考慮した「実質利回り」を見なければいけません。リフォームやメンテナンスのために多額の費用を要する場合には、特に注意してください。
現金で購入できる可能性がある
不動産というと高額な印象を持っている人が多いと思いますが、数百万円で購入できるアパートやマンションが少なからずあります。資金に余裕のある人であれば、現金で一括購入できるでしょう。借り入れなしで購入できれば、返済が発生しないため、キャッシュフローを大きくできることもメリットです。
投資資金を早い段階で回収できる
購入価格が安ければ、投資資金（購入資金）を早い段階で回収できます。
例えば、月額家賃4万円の中古アパート（4室）を現金600万円で購入した場合、4万円×4室×38＝608万円となり、最短38か月（3年2か月）での回収が可能です。ローンで購入する場合、総返済額の差は物件価格の差よりも大きくなるため、低価格のメリットがより発揮されます。
家賃収入の予想を立てやすい
価格の安い物件に限ったことではありませんが、中古物件は新築物件と比べて家賃収入の予想が立てやすいのが特徴です。過去に賃貸として利用された実績があれば、その家賃を目安にできるからです。賃貸実績がない物件でも、マンションであれば違う部屋のデータを利用できる可能性があります。
投資用物件では、オーナーチェンジという形で、入居者がいる状態で売買されることもあります。このような物件では入居者募集の手間をかけることなく、すぐに家賃収入が得られます。
資産価値が減少しにくい
近畿不動産流通機構（REINS）の「2019年度年刊市況レポート」で、成約した中古マンションの1㎡当たり単価を見ると、築26年~30年が20万8,400年円、築31年~35年が23万9,200円、築36年超が19万3,600円となっています。
このデータは、築30年以上の安い中古物件は資産価値が下がりにくいだけでなく、リノベーションなどの対策を講じれば資産価値の向上も可能であることを示唆しています。また、東日本不動産流通機構（REINS）のデータでも、同様の傾向が確認できます。
不動産投資用物件を安く購入するデメリット
物件の購入価格が安いことは、買い手にさまざまなメリットをもたらします。ただし、あらゆる条件が整っていて安い物件というのはまずあり得ません。価格の安さに目を奪われて、楽観的な計画を立てると思わぬ落とし穴に陥る可能性もあります。ここでは、安さの背後にあるリスクについて説明します。
ローンを組みにくい
価格の安い物件は、担保評価が低くなるので、利率や借入期間などローン条件が厳しくなる可能性があります。特に、区分マンションは価格に占める建物部分の割合が高いため、その傾向が強くなります。
ローン条件が厳しければ、自己資金の持ち出しが増える可能性もあります。また、利率が上がったり、借入期間が短くなったりすると、毎月の返済額が増え、キャッシュフローに影響を及ぼします。購入する前に資金計画を十分に検討したほうがいいでしょう。
物件価格以外にコストがかかる
価格の安い中古物件の多くはリフォームが必要です。築年数が古いと、内装の張り替え程度では済まず、キッチンやユニットバスの交換、間取りの変更などが必要になると、費用も多額になります。
また、賃貸中に行うメンテナンスの頻度も高くなり、ランニングコストが増える可能性があることにも注意が必要です。
空室率が高くなる可能性がある
築年数が古い物件は、内装や設備はリフォームによって改善できますが、外観デザインやバルコニーの広さ、天井高など、建物の基本的な部分にまでは手を加えられません。こうしたリフォームだけではカバーできない要素も含めた新築・築浅の物件との比較で、入居者が集まりにくくなり、空室率が高くなる可能性があります。
賃貸需要が少ないエリアほど、こうした傾向は強くなります。格安物件の購入を考える場合は、家賃を引き下げて入居率を高めた場合の採算性なども検討しておくといいでしょう。
収益を得られる期間が短い
築年数の古い物件は、新築・築浅の物件に比べて賃貸利用できる期間が短くなります。例えば、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）のマンションについて、法定耐用年数47年を基準にすると築年数25年の中古マンションを賃貸利用できる期間は22年です。
築年数が古い物件については、賃貸収入によるキャッシュフローと処分したときの売却益を合わせたトータルでどれだけの収益が得られるか、という観点からも収支計画を検討したほうがいいでしょう。
不動産投資用物件を安く購入するコツ
不動産を安く購入したいのなら、最初にするべきことは物件に関する情報収集です。売りに出ている理由や市場における状況などを徹底的に調べましょう。そのうえで、売り手や仲介する不動産会社などの心理状態も踏まえて交渉するのがポイントです。
物件価格の交渉をする
提示価格は安くなくても、交渉によって安く購入できることがあります。例えば、物件を内覧したときに、修繕が必要な箇所や設備の老朽化具合を入念にチェックしておくと、価格交渉を有利に進められるでしょう。売り手が売却を急いでいる物件なども、価格交渉がしやすいと言えます。
価格交渉は、売り主だけでなく仲介会社も絡む複雑な交渉になります。一方的に要求を押し出すのではなく、自分に有利な材料をうまく使いながら、臨機応変に対応することが大切です。
購入準備を徹底してアピールする
価格の安い物件は、複数の買い手による競合となることが少なくありません。ライバルに先んじるためには、買付交渉の優先権を手にすることが大切です。
優先権を手にするためには、購入意欲をアピールするだけでなく、自分が「買える客」であることを客観的に裏付ける、以下に挙げるような要素を整えておく必要があります。
- 現金でも購入できる
- 銀行の信用力が高い（取引件数が多い）
- 共同担保（1つの債権の担保として複数の不動産に担保を設定すること）を提供できる
- 不動産取引の実績
売却開始時期を確認する
「少しでも高く売りたい」という心理が働き、売り出し時点の価格は高めに設定される傾向があります。しかし、なかなか買い手が付かないと「値付けが高すぎたかな」と考えるようになる売り主も少なくありません。そこに価格交渉の余地が生まれます。
時期的には売り出しから2か月くらいを目安にするといいでしょう。それは、仲介を1社専属で受ける専任媒介契約・専属専任媒介契約の期間が最長3か月で、自動更新はできないという不動産会社の事情もあるからです。
価格交渉にあたっては、「高値で売れないのでは」と考える売り主と「契約期間内に取引をまとめて仲介手数料を得たい」不動産会社の心理をうまく利用することがポイントです。
売り主の売却理由を確認する
一定の期間内に現金を手にしたい事情がある売り主の場合、価格より速さを重視する傾向があるため、自分の希望に近い価格で購入できる可能性は高くなります。
これまでに取り上げた中では、相続や任意売却のケースが該当しますが、ほかにも売却を急ぐ理由は考えられます。例えば、買い換えのため新しい物件の契約をしてしまっているケースです。今の住居を売却しないと購入資金が手当てできず、キャンセルすると違約金が発生するという状況では、多少安くても売れたほうがいいと考える人が多いはずです。
気になる物件を見つけたら、仲介する不動産会社に売却理由を確認してみるといいでしょう。
十分なキャッシュを用意しておく
価格の安い物件は担保評価が低く、金融機関から購入資金の融資を受けられない可能性があります。その場合は、現金で購入するしかありません。逆説的ですが、価格の安い物件を購入するときこそ、十分な現金を用意しておくことが大切です。また、現金払いが売り手に対するアピールになる場合もあります。
不動産投資で家賃収入を得る仕組みは？
物件は、なるべく安い価格で購入したほうが、投資の成功する可能性が高くなることは間違いありません。せっかく安く購入するなら、その物件を上手に活用することを考えましょう。そのために、不動産投資で家賃収入を得る仕組みについて改めて説明します。
投資用物件を購入して第三者に貸し出す
不動産投資では、アパートやマンションなどの物件を購入し、それを第三者に賃貸することで毎月安定した賃料収入を得ます。物件を購入する際には、金融機関から融資を受けてローンを組むのが一般的です。これにより、自己資金の何倍もの物件を購入し、収入や貯金が少ない人でも家賃収入を得ることができるため、「不動産投資」と言われるのです。
収入から諸費用を差し引いた額が家賃収入となる
入居者の支払う家賃がそっくりそのまま収入になるわけではありません。管理にかかる諸費用、ローンを組んで購入した場合はその返済費を差し引いた金額が手元に残る収入になります。
物件の購入価格（投資資金）に対する「年間収益」の割合が「利回り」です。「諸費用を引いた収益」で計算する「実質利回り」、「諸費用・ローン返済費を引いた収益」で計算する「返済後利回り」は、不動産投資の利益を把握するための重要な指標です。
物件の管理は管理会社に任せられる
入居者募集や家賃の徴収など、物件購入後の管理運営業務はほとんどの場合、管理運営会社に委託できます。通常、オーナーは最終的な収支やキャッシュフローをチェックしておけばいいので、経営者やビジネスマンでも始めやすい投資モデルと言えます。
とは言え、定期的に物件を見に行くなど、適切な管理運営が行われているかを自分の目でチェックすることも忘れないようにしましょう。
不動産投資で失敗した5つの事例
不動産投資が失敗する理由はさまざまあります。災害など特殊なケースを別にすれば、価格の安さや利回りといった、表面的にわかりやすい事柄への思い込みやそれに基づく判断ミスが理由である場合が少なくありません。ここでは、お主な失敗の理由別に5つの事例を紹介します。
利回りだけで判断して購入した事例
大手メーカーの研究所に勤務するSさんは、東京郊外で中古マンションを購入して不動産投資を始めました。オーナーチェンジのため利回りが確定していたことが購入の決め手でした。購入価格は800万円、月額家賃が6万5,000円だったので、表面利回りは9.8％です。
ところが購入1年後、入居者が契約更新をしなかったため、空室になってしまいました。すぐに募集を始めましたが、築年数が古く、駅から15分ほどかかる物件だったこともあり、入居者がなかなか見つかりません。確認してみると、前の居住者は自動車通勤で駐車場を使えることが入居の決め手だったそうです。
家賃を5万5,000円まで下げ、どうにか入居者が決まったものの空室期間は5か月に及び、この年の収支は赤字になってしまいました。家賃を引き下げたため、満室状態で収支がトントンという状況になったのも今後の懸念材料です。利回りの高さだけで判断し、地域の賃貸需要をよく確認しなかったことが、この事態を招いたと言えます。
近隣の大学が移転してしまった事例
中小企業の経営者であるDさんは、郊外ではあるものの、近隣に私立大学があることから学生需要を期待して、築20年ほどの一棟売り中古マンションを購入しました。
収支計画では賃料6万円で実質利回り8％を見込んでいました。当初はほぼ100％の入居率を達成していたものの、5年後に大学が移転を発表。入居者の学生が3月まで住んで引っ越すというタイミングの悪さもあり、大学が移転した年は1年近く空室が続く状態になってしまいました。
その後も入居率が50％を超すことはなく、結局、取得後8年で売却することに。大学があった場所には近いものの駅からはやや離れていたこともあり、売却価格は購入時の3分の1程度にしかならなかったそうです。大学というものを「安定したマーケット」と判断したのが失敗の理由と言えるでしょう。
安易に安い任意売却物件を購入した事例
大手メーカーに勤務するNさんは、都心の繁華街から徒歩圏にある1DKのマンションを任意売却で購入し不動産投資を始めました。購入価格は約2,000万円です。周辺の似たような条件のマンション価格は2,800万円前後だったので、かなり安い買い物と言えるでしょう。
月額家賃15万円は期待できる立地・間取りで、転売することも可能と考えました。しかし購入後、室内を確認すると、ゴミや残置物で足の踏み場もなく、床には汚れがこびり付き、トイレや風呂など水回りは汚れ放題で破損もしているという状態でした。Nさんはその場で「判断を誤ったかもしれない」と思ったそうです。
賃貸するにしろ、売却するにしろフルリフォームは不可避で、残置物の処分を含め500万円以上の費用がかかりました。さらに、元の所有者が滞納していた管理費・修繕積立金などを支払い「安く買った」意味がなくなったことで、管理する気力もなくなり、すぐに売却してしまいました。
Nさんが失敗した理由は、立地や間取りから見た割安感に飛び付き、物件の状態を確認しなかったことです。任意売却物件のリスクを軽く見ていたと言えるでしょう。
都合の良い予測を立てて失敗した事例
「オリンピック特需が期待できる不動産にでも投資してみようか」と考えていたOさんのところに、不動産投資の営業マンがやってきたのは2016年のことです。勧められた一棟マンションは、空室がやや多いものの立地もまずまずで、Oさんは「オリンピック特需が来れば埋まるだろうし、買い値よりは高く売れるだろう」と判断して購入しました。
しかし、2年経っても3年経っても空室率は改善せず、今もその状態は変わっていません。高値売却も見込み薄の状況です。オリンピック特需を期待した思惑が完全に外れてしまったOさんは、「今のところキャッシュフローはマイナスになっていないのが救い」と話しています。
キャッシュフローがプラスの状態を「失敗」というのは厳しすぎるかもしれませんが、期待した成果を上げられていないのは確かです。原因はオリンピック効果を過大評価したことに尽きます。自分にとって都合のいい「予想」ではなく、客観的なデータによる「予測」に基づき判断することが重要です。
不動産会社に言われるままに購入した事例
開業医のFさんは、何度か足を運んでいた不動産会社から「好立地で良質の中古マンションが売りに出た」という連絡を受けました。築年数の古さは気になったものの、「販売・施工とも大手で、滅多に出ない物件」という担当者の説明を聞き、購入を決断したそうです。
建物の状態は良く最低限のリフォームで済みましたが、周辺に新築・築浅の強豪物件が多かったこともあり、なかなか借り手が付きませんでした。結局、家賃を引き下げ入居者は見つかったものの、キャッシュフローはトントン程度とのことです。
Fさんは「不動産会社の『好条件・滅多に出ない』という説明にばかり気がいってしまった。賃貸物件としての市場性をもっと調べたうえで、価格交渉もしたほうが良かった」と反省しているとのことです。
不動産投資で失敗を防ぐためにできる対策
前の項目では不動産投資の失敗事例を紹介しました。どの事例にも共通して言えるのは、「都合のいい情報について、一歩下がった冷静な分析・判断ができなかったこと」です。わかっていても判断を誤りがちなケースを再確認しておきましょう。
利回りの高さだけで判断しない
「格安物件」「高利回り物件」という言葉に惑わされて購入すると、失敗してしまう可能性があります。なぜ、そうなのか冷静に理由を考えてみることが大切です。「格安」なのは築年数が古かったり、周辺の物件に比べてグレードが低かったりするためかもしれません。また、家賃を高めに設定すれば計算上は「高利回り」になります。
不動産投資の目的は「安定した家賃収入」を得ることです。価格や利回りの数字で判断するのではなく、「価格や家賃が周辺相場とかけ離れていないか」「物件の間取りやグレードがそのエリアの賃貸需要に見合っているか」などをしっかり見極めましょう。
リスクの高い物件には投資をしない
価格が安くてもリスクの高い物件は、安定した収益を生み出すことが難しいでしょう。潜在的なリスクを見抜くのは簡単ではありませんが、リスクが可視化されている物件もあります。
例えば、内覧ができないなど現状確認ができない物件です。典型的なケースとして競売物件が挙げられます。競売物件は内覧ができないだけでなく、売り主は瑕疵担保責任を負わない、入居者の退去は買い主が行うなどのリスク要因もあります。相場より安く買えることは確かですが、一般投資家は手を出さないほうが賢明です。
任意売却物件は制度的な取り決めはないものの、売りに出る背景を考えれば、実質的には競売物件に準ずるリスクがあると考えていいでしょう。
1つの施設に依存した物件選びはしない
前にも触れましたが、大学や企業の工場など、1つの施設に需要を依存する物件は、一見すると魅力的ですが、移転したとたんに空室率が上昇してしまうリスクがあります。物件が一棟建ての場合、賃貸需要が見込めなければ、売却価格が購入価格を大きく下回る可能性も高くなります。
ワンルームマンションやアパートであれば、交通利便性が高く、生活環境面でも単身者需要がなくならないエリアで物件を探すことをおすすめします。
不動産投資初心者に手堅いおすすめの物件は？
誰しも物件は「物件はできるだけ安く買いたい」と考えることでしょう。しかし、不動産投資の初心者であるほど、安さの背後にある落とし穴に陥る可能性が高いのも事実です。ここでは、価格の安さに惹かれがちな初心者が、不動産投資のスタートでつまずく可能性の低い、おすすめの手堅い物件について説明します。
賃貸需要が高いエリアの物件
賃貸需要が高く、中長期的にも高い入居率を維持できるようなエリアの物件は、成功する可能性が高いと言えます。首都圏であれば、以下に挙げる5つのエリアがおすすめです。首都圏エリアにあわせて、大阪エリア・名古屋エリアの情報も載せております。
品川エリア
山手線と京浜東北線の新駅「高輪ゲートウェイ」が誕生したことで、今後の人口増加が見込まれ、周辺の賃貸需要も高まると予想されています。
蒲田エリア
大田区では、羽田空港の拡張事業が進み、大規模な再開発も進められています。特に羽田空港への窓口であり新線計画もある京急蒲田駅周辺は、今後の発展が期待されています。
池袋エリア
池袋周辺は、単身者向け賃貸物件の需要が高いエリアです。池袋駅は渋谷駅に匹敵する利用者を誇りながら、物件価格が比較的安いのも魅力です。
川崎エリア
多摩川を挟んで東京の対岸にあり、都心部への交通利便性の高さが魅力です。川崎市内7区すべてで人口が増加しているため、選択肢が豊富なところも注目点です。
横浜エリア
みなとみらい地区を中心にブランド力が高く、東京への通勤需要だけでなく横浜という街に住みたい人が多いのも魅力です。
大阪エリア
東京に比べて地価が安く、より高い利回りを狙えるのか大阪エリアです。最近では大阪の北側で商業施設が充実してきており人々の流入に期待できます。
名古屋エリア
リニア中央新幹線の開通予定があるため、物件や土地の値上がり期待ができます。また、名古屋エリアは高所得者層が多く、空室リスクが低いのも特徴です。
好立地で資産価値が高い物件
家賃相場がさほど高くなく、新築物件の供給が多いエリアでは、価格が安い中古物件のメリットをあまり活かせません。また、郊外で高利回りの格安物件は1施設に需要を依存しているものが多く、移転リスクがあります。
初心者が最初に検討するなら、安定的な賃貸需要が見込めるため比較的リスクが低い、好立地の物件をおすすめします。資産価値も高いので、売却する際に買い手探しで苦労することもないでしょう。
ただし、好立地の物件は割安だとしても、郊外などの物件と比較すれば高額のため、高利回りは見込めず収益性は下がります。自分が不動産投資をする目的を踏まえて、リスクとリターンのバランスをどのように設定するべきかよく検討してください。
管理が行き届いている物件
価格が安くても、管理がしっかりしている物件は、リフォームなどにあまり費用をかけずに入居者を確保できる可能性が高いと言えます。
物件の管理状況は、積み立てられた修繕費や大規模修繕の履歴などでチェックできますが、必ず内覧して自分の目で確認することをおすすめします。購入後にリフォームや大規模修繕でまとまった支出をすることになると、キャッシュフローにも影響を及ぼします。その意味でも管理状況を確認することは大切です。
信頼性のあるブランド物件
ブランド物件は、デベロッパーの「実力を示す実物カタログ」的な意味合いを持っているため、機能・セキュリティー・耐震など、多くの面で高い信頼性を誇るほか、デザインにも統一性があります。
このため、中古物件でも資産価値が落ちにくいので、不動産投資の初心者にはおすすめの手堅い物件と言えるでしょう。
維持コストのかかりにくい物件
中古物件は修繕積立金や管理費など、維持・管理コストが高くなる傾向にあります。維持・管理コストはキャッシュフローに影響を及ぼしますので、購入価格の安さだけに目を奪われると危険です。
中古でも、大規模修繕をしたばかりの物件であれば、維持・管理コストはあまりかからないでしょう。物件を探す際には、修繕履歴などを調べ建物の状態をよく確認することをおすすめします。
まとめ
不動産投資を考えている人にとって、価格が安く、表面利回りの高い物件は魅力的でしょう。ただし、無条件で価格が安い物件というのは存在しません。物件について入念に調査し、リスク要因を「価格の安さ＝表面利回りの高さ」でカバーできるか確認することが大切です。
リスク要因を洗い出し、その対策を講じるには、専門的な知識やノウハウが必要な場合もあります。一般投資家の方であれば、実績があり信頼できる不動産会社を利用するのがいいでしょう。
