不動産投資で経費にできるもの、できないものは？

投資マンションの購入には多額の費用が必要です。しかし、初期投資にかけられるお金がないという方も多いでしょう。

実は、マンションの購入にかかった費用の一部や、管理運営に必要な費用の一部は経費として処理することができます。それにより、大きな節税効果も見込めます。しかし、具体的にどのような費用が経費に認められるのかよくわからないという方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、不動産投資でどのような費用が経費として認められるかについてご紹介します。どのようなものが経費として認められるのか、正しく理解して運用しましょう。

不動産投資で経費として認められるもの

不動産投資をする場合、たくさんのお金がかかります。不動産の購入費から、日常の管理費・修繕費、不動産取得税や固定資産税などの税金までさまざまです。

このような費用のなかで、不動産投資をするうえで経費として認められるものにはどのようなものがあるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

1.管理費

管理費は、賃貸建物の管理をしている管理会社へ支払う管理費や修繕積立金のことをいいます。マンションなどの不動産を所有していると、玄関や廊下などの共用部分の清掃や、各種設備の保守など建物管理が必要となります。

建物管理には専門知識や技術が必要になるため、一般的には専門の管理会社に業務を委託します。毎月委託料として一定額を建物管理会社に支払うことになりますが、管理費は経費として計上できます。

2.修繕費

所有する建物が劣化したり設備が故障したりした場合、所有者の負担で修理することになります。内装などの修理代金や、フローリングの張り替え費用などがこれにあたります。

注意したい点は、建物の性能を向上させる工事にかかる費用は経費に含むことができないことです。たとえば階段を修理した場合は経費となりますが、新しく階段を追加したりエレベーターを設置したりした場合は、資本的支出となり固定資産に計上しなければなりません。

3.損害保険料

加入している火災保険や地震保険、賃貸住宅費用補償保険などの保険料は、経費として計上できます。

ここで注意が必要な点は、複数年一括払いをしている場合です。たとえば、5年分の保険料を1回で支払ったとしても、経費として計上できるのは最初の1年分だけになります。

ただし、近年は自然災害が多発している影響で、火災保険や地震保険の保険料の値上げが続いています。年払いにするか、長期一括払いにするか、しっかり検討する必要がありそうです。

4.管理会社に支払うお金

賃貸管理を管理会社に委託する「管理委託方式」は、不動産のオーナーに負担がかかることなく、賃貸経営できるひとつの方法です。

管理委託方式では、不動産のオーナーに入る家賃収入のうち一定額を委託料として支払うことで、賃貸管理業務を管理会社に任せてしまいます。

このように所有する不動産の管理を委託するときに発生する委託料も、不動産投資を行うために必要な経費となります。

5.減価償却費

建物などの固定資産には、法定耐用年数が決められています。建物の所有者は、建物にかかった費用を法定耐用年数で割った金額を、毎年経費として計上することが認められています。

減価償却費は、建物の使用にともない老朽化した部分を経費としたものです。法定耐用年数は、建物の構造や用途で定められています。その法定耐用年数に応じて、毎年減少した分の価値を必要経費として計上していくことになります。

6.ローンの金利部分

物件取得にあたり金融機関からローン融資を受けた場合、ローン返済にかかる金利は経費に計上できます。ただし、前述のように不動産の購入費用は減価償却するため、ローンの元金である不動産の購入費用は経費計上できません。

なお、経費計上できるものは、建物取得にかかった費用に対しての金利だけです。土地取得にかかった費用に対しての金利は、経費にはできないため注意しましょう。また、賃貸を開始する前の利息部分も経費にはあたりません。

7.交通費

不動産投資をするうえで、必要な交通費も経費計上できます。たとえば、管理会社との打ち合わせに行くために使った交通費や、物件の見学に行くための交通費などがこれにあたります。そのほかにも、不動産投資会社のセミナーに参加するための交通費なども経費に計上できます。

車で移動する場合、ガソリン代や駐車場代、高速道路料金なども経費に計上することが可能です。ただし、実際に不動産の事業のために支出したもの以外は、経費に計上しないよう注意しましょう。

8.情報収集にかかる費用

不動産投資を行うためには情報収集が大切です。この情報収集にかかる費用も、経費にできます。たとえば、賃貸経営を勉強するために購入した書籍代なども経費として計上可能です。不動産の動向や経済の動向など、不動産投資を行ううえで影響がある情報を得るために新聞を購読している場合も経費となります。

このほかにも、不動産投資の目的で参加したセミナー代や、業者に相談したときに支払ったコンサルティング費用なども経費として計上できます。

9.通信費

不動産経営に関わることで使用した携帯電話の通話料やインターネット通信費も、経費として認められるもののひとつです。

ただし、その携帯電話をプライベートでも利用することがある場合には、業務で使用したか私用で使用したかを区分けすることは難しいと考えられます。そのため、全額ではなく費用の3割〜4割程度を経費として計上する場合が多いようです。もちろん、プライベートと完全に区分けできれば、すべて経費扱いにできます。

10.税金

不動産を購入した際に支払った税金と、貸している間に支払う税金は経費に計上できます。

たとえば、不動産取得税や印紙税、登録免許税、事業税、消費税などの税金も経費として計上できます。また、土地・建物にかかわる固定資産税や都市計画税も経費になります。

ただし、所得税や住民税、法人の場合だと法人税などは、不動産ではなく個人または法人に対して課せられる税金のため、経費にはできません。

11.税理士などに支払うお金

司法書士に登記を依頼したり、税理士に確定申告や年末調整を依頼したりした際の報酬も経費になります。

税理士に支払う費用には、毎月支払う顧問料や、年に1回支払う確定申告書作成や年末調整にかかわる費用などがあります。司法書士には、不動産を売買したときの登記に関わる費用を支払うことが多いでしょう。

税理士や司法書士への費用を経費として計上する場合は、一般的には支払手数料などの勘定科目で会計処理を行います。

12.交際費

不動産会社や管理会社の担当者と打ち合わせをしたときの飲食代も、経費として認められるもののひとつです。また、税理士や司法書士との打ち合わせをするための飲食費も経費にできます。喫茶店やレストランなどで打ち合わせをした場合は、会議費として計上しても問題ありません。

不動産投資の情報を得るために行った意見交流会などでの飲食費も、経費として認められます。しかし、個人であるいは家族や友人などと外食したようなケースは、経費として認められません。

不動産投資で経費として認められないもの

投資を行ううえでは、できるだけ多くの項目を経費として処理できるほうが有利なことには間違いありません。それでは、不動産投資で経費として認められないものにはどのようなものがあるのでしょうか。経費として処理できないものをよく理解して、間違った会計処理をしないように注意しましょう。

1.ローンの元金

ローンの借入金の返済については、利息部分は経費になりますが、元金返済の部分は経費になりません。なぜ借入金の元金返済が経費にならないかというと、お金を借りたときはそのお金は売上にはならないため、返す時も経費にはならないのです。

お金を借りても、借りたお金は売上ではないため税金を払う必要はありません。同じように、お金を返すときも、経費にはなりません。

2.生活費

生活費は事業とは関係のない支出になるため、経費にはなりません。たとえば、不動産投資に関係する会合での飲食費は経費になりますが、家族や友人などとの外食費は経費にはなりません。

経費にするには、事業に関係する支出であることが必要です。生活費と区分けがしにくいものであれば、家事按分するなどして、プライベートと業務をはっきりと分ける必要があります。

確定申告の流れ

不動産所得がある場合は、確定申告が必要です。確定申告をする場合、たくさんの必要書類をそろえる必要があります。申告書をつくるためにも、正確に会計処理を行う必要があります。

はじめて確定申告をする方は、わからないこともあるかもしれません。税理士に確定申告を依頼してしまうこともひとつの方法です。

1.必要書類を集める

不動産所得の確定申告には、さまざまな書類が必要です。まずは、固定資産税の通知書です。固定資産税の通知書は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して、4月〜6月頃に各自治体が納付書送付とともに通知します。

不動産会社から入手することになる書類もたくさんあります。まずは、不動産を取得したときにつくる不動産売買契約書や売渡精算書（不動産を売買した際の費用明細がわかるもの）、譲渡対価証明書（マンションを土地と建物に按分した際の割合を示すもの）などが必要になります。

融資を受けた金融機関からは、借入金の返済予定表を手に入れて用意しなければなりません。また、すでに賃貸業をはじめているのであれば、賃貸契約書や家賃送金明細書なども必要になります。

建物の修繕をした場合は、修繕の見積書や請求書、領収書などが必要です。ほかにも経費を使ったのであれば、該当する領収書もそろえて提出する必要があります。そのほかにも、火災保険や地震保険等の証券の用意も必要になります。

2.申告書の作成

個人事業の開業届出書を税務署に提出している場合、1月中に所轄の税務署から確定申告書が送られてきます。不動産所得の場合は、「確定申告書B」を使用して確定申告をします。

ただし、開業届を提出していない場合は送付されません。その場合は、税務署に行ってもらってくるか、国税庁のホームページの確定申告書作成コーナーから書類を印刷しましょう。

確定申告書が手元に届いたら、必要な項目を全て書き込みます。確定申告書の作成が難しいようであれば、税理士に依頼して作成してもらう方法もあります。

3.申告書を税務署に提出

確定申告書ができあがったら、税務署に提出します。提出期限は毎年2月16日から3月15日です。

確定申告書は所轄の税務署に直接提出することが一般的ですが、郵送での提出も可能です。その場合は紛失などに備えて、配達状況が記録される書留で送るようにしましょう。

また郵送の場合には、控えを返送してもらうために切手を貼付した返信用封筒を同封するとよいでしょう。

不動産投資で得た所得を申告しないとどうなるの？

これまでみてきたように、確定申告には大変な手間と時間がかかります。必要書類をそろえるだけでも、はじめての方には膨大な作業のように思えるかもしれません。

また、税理士に依頼した場合は費用がかかります。赤字に近い状態であれば、税理士に頼む費用も惜しいと思うかもしれません。それでは、もし確定申告をしなかったらどうなるのでしょうか。

さまざまなペナルティがある

3月15日の期限までに確定申告や納税をしないと、無申告加算税や延滞税などの申告漏れによるペナルティが課せられることがあります。場合によっては、重い税金がかかることもあるため注意が必要です。

無申告加算税が発生するケース
無申告加算税は、確定申告書を3月15日までに提出しなかった場合に、本来おさめるべき税額に加えて課される罰金的な性質をもつものです。

無申告加算税は、納付すべき税額に比例して税額が決まります。50万円までは15％の割合を乗じた金額、50万円を超える部分は20％の割合を乗じた金額となります。

ただし、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合は、5％の割合を乗じた金額に軽減されます。

延滞税が発生するケース
確定申告の期限である3月15日は、税金を納税する期限でもあります。この期限までに税金を完納しない場合に課せられる、罰則的な意味合いをもつ税金が延滞税です。

納付期限の翌日から納付する日までの日数に応じて、延滞税が自動的に課されます。納付が遅くなるほど、延滞税も多額になる可能性があるため注意が必要です。

信用情報に傷がつく

個人信用情報の登録対象には税金や社会保険料の納付状況ははいっていないため、滞納があったからといってブラックリストに載ることはありません。

したがって、税金の滞納があったとしても、クレジットカードやカードローンの審査には影響はないと考えられます。しかし、住宅ローンや不動産担保ローンには大きな影響を及ぼす場合があります。

個人事業主が住宅ローンを申し込む場合には、納税証明書の提出を求められる場合がほとんどです。また、不動産担保ローンの場合には、固定資産税の納税証明書の提出が必須となる金融機関が多いようです。

納税証明書は税金を納めていることを証明する書類です。未納がある場合には納税証明書に記載されるため、ローンの審査に通ることが難しくなる可能性があります。

まとめ

不動産投資は、初期投資こそ大金が必要になりますが、経費を活用することで節税効果の高い資金運用方法といえます。管理費や維持費以外にも、損害保険料や管理会社に支払う委託料、減価償却費、ローンの金利など、あらゆるものを経費として処理することが可能です。

低金利のいまの時代、経費をうまく活用することで、不動産投資は利回りのよい投資先になりえるのです。