数ある不動産投資のなかでも、マンション経営は比較的安定した収入が期待できる投資方法です。しかし、マンション経営に関心があっても、分からないことが多くて実際に行動を起こせない方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、マンション経営のメリット・デメリットや、始める際に知っておきたいポイントをご紹介します。この記事を読めば、マンション経営の全容がイメージでき、具体的な検討に踏み切ることが可能になるでしょう。
もくじ
マンション経営のメリットとは？
「儲かりそうだから」「安心した老後を過ごせそうだから」など、マンション経営に対して漠然とした魅力しかイメージできない方は多いのではないでしょうか。
マンション経営は、さまざまなメリットをもつ不動産投資手法です。マンション経営を進めていくことで具体的にどのような恩恵を受けられるのか、主なメリットを紹介します。
安定的な不労収入を得ることが可能
マンション経営は、入居者から毎月一定額の家賃収入を得られるのが特徴です。運営が軌道に乗りさえすれば、長期にわたり安定して収入を獲得し続けられます。
さらに、建物管理や入金確認などの管理業務を賃貸管理会社に任せれば、大家としてすべきことはあまりありません。毎月支払われる家賃を、不労収入として得ることが可能です。
安定して不労収入を得る仕組みが確立できれば、老後の不安が解消できるほか、ケガや病気などで働けなくなった場合にも安心できます。
景気の変動に比較的強い
一般的に、マンション経営は景気の影響を受けにくいため、安定性が高いという特徴をもちます。景気の先行きが読めない状況が続くなかで、長期継続的な収入を得たいと考えた場合に、景気変動に比較的強いマンション経営を選ぶのは賢明といえるでしょう。
一方、景気の影響を受けやすいのが、株・FX・仮想通貨のような金融商品です。安定して利益を出し続けるためには、市況を読む力を養う必要があります。
資産として計上することができる
相続税対策は、昨今強い関心を集めているテーマのひとつです。マンション経営のために購入した不動産は、後世に残す遺産としての価値ももちます。
単に所有しているのではなく、賃貸物件として運用しているほうが、相続税の対象としての評価額が下がり、大幅な節税が期待できるでしょう。
運用をうまく進めていくために、収益性を重視して投資用マンション物件を選べば、相続税対策につながるマンション経営を目指せます。
収支がマイナスの場合は節税効果もある
マンション経営で生じた費用を多く計上した結果、運用における年間収支が赤字となった場合、給与所得など、ほかの所得と損益通算しておけば、確定申告で所得税が還付される場合があります。
損益通算とは、赤字の所得を黒字の所得から差し引ける制度です。損益通算できるいくつかの所得には不動産所得が含まれています。損失を恐れてマンション経営への投資をためらっている方にとっても、ひとつの安心材料といえるでしょう。
マンション経営のデメリットと対策
魅力の多いマンション経営には、少なからずデメリットもあります。リスクを考えずに運用を開始してしまうと、失敗する確率が高くなるでしょう。
マンション経営における主なデメリットと、それを回避するための対策を以下に紹介します。リスクを知り、それぞれに適した対処法を理解することで、失敗への不安を軽減できるでしょう。
入居状況によって出る空き室や家賃滞納問題
マンション経営は、入居者がいなければ収入が得られません。空き室が発生することで利回りが急激に悪化します。家賃の滞納も深刻な問題のひとつです。未払いの家賃を回収するために、簡易裁判所で民事訴訟を起こさなければならないケースも考えられます。
空室が発生しないようにするためには、高い入居率が予想できるエリアの物件を探すなどの対策を講じることが重要です。滞納など入居者とのトラブルに対しては、管理会社を間にはさむことで、一定の効果が期待できます。
老朽化による資産価値の下落
マンションなどの不動産投資物件は、経年劣化によって資産価値が下落し、売却額や家賃も下がっていきます。資産価値の下落を抑えるためには、室内を修繕するなどのメンテナンスを定期的に実施することが重要です。
自然災害による被害
発生を未然に防げない自然災害に対しては、被害を最小限に抑えるための対策を事前に施しておくことが重要です。地震が起きた場合のリスクを回避するには、1981年以降に建てられた新耐震基準適合の物件を選ぶことがポイントとなります。
風害や水害に関しては、火災保険に加入することで対処できます。多くの火災保険は、風害や水害を補償範囲に含んでおり、オプションで地震災害を補償対象に含めることも可能です。物件を選ぶ際に、エリアのハザードマップを確認しておくことも大切な作業といえるでしょう。
初期費用が比較的高額になりやすい
投資用に新築マンションを建てる場合は初期費用が高額になりやすく、自己資金の少ない人にとっては手を出しにくいといえるでしょう。しかし、新築マンションは資産価値も高いため、物件自体を担保にしてローンを組めます。
自己資金で頭金さえ支払えれば、ローンを支払い終わったあとは、継続して収益を生み出す資産になるでしょう。長期的な資産として考えると、自己資金が少ない状態でも始められる新築マンションは、投資のメリットが大きい物件です。
マンション経営とアパート経営の違いとは？
マンションとアパートは、法律上で区別されているわけではなく、明確な違いがありません。しかし、建物の構造や部屋数など、一般的に認識されている差異は存在します。
マンション経営とアパート経営のどちらを選ぶか迷ったときのために、両者の違いをさまざまな角度から確認しておきましょう。
マンションのほうが耐用年数が長い
マンションは鉄筋コンクリート構造が多く、アパートは木造や鉄骨造が多い、というのが一般的な見方です。構造上の違いは建物の耐用年数に影響します。多くの場合、マンションのほうが耐用年数は長くなるでしょう。
耐用年数とは、減価償却資産が利用に耐えうる年数のことです。アパートに比べ、マンションはより長い期間減価償却できることになります。減価償却費は、毎年の納税額を軽減できる経費として計上できるものです。一方、減価償却により簿価が下がると、売却時に経費計上できる額が少なくなります。
ローンをどのくらいの期間組めるか
建物の耐用年数は、融資を受けた場合のローン返済期間にも影響を与える要素です。耐用年数の長いマンションのほうが、アパートと比較して、ローンの返済期間をより長く設定できます。
返済期間が長いほど、月々の返済額を少なくできるため、現金収支を改善しやすくなります。金融機関への返済が滞らないように、キャッシュフロー上でプラスの出る投資をしているかどうかが、不動産投資における重要なポイントです。
ローン審査が通りやすい
耐用年数や部屋数などの違いから、一般的にはマンションのほうがアパートより投資効果が高いとされています。物件の購入資金を確保するためのローン審査が通りやすいのも、アパートよりマンションです。
どちらも融資を受けられるような場合でも、マンションのほうが好条件で融資を受けられる可能性が高くなります。購入金額は高くても、より低い金利でローンを組めるならば、マンション経営のほうが結果的にキャッシュフローはより安定するでしょう。
マンション経営を始めるときのポイント
マンション経営には多くのメリットがある一方で、失敗例も散見します。やみくもにスタートさせるのではなく、ポイントを押さえた経営を心がけることが重要です。
マンション経営を始めるにあたりどのような点に注意すればよいのか、チェックすべきポイントをしっかりと理解しておきましょう。
マンションの立地にはしっかりとこだわる
マンション経営で長期間の家賃収入を望むなら、空き室へのリスクマネジメントを最重要事項として意識する必要があります。日本の人口がますます減少していくと予想されている今の状況では、物件を所有するエリアをしっかりと考えて選ぶことが重要です。
たとえば、東京圏・大阪圏・名古屋圏の3大都市圏は、近年も人口流入が続いており、空き室リスクを抑えられます。経年劣化による家賃低下のリスクも、大都市圏であれば対策を講じやすいでしょう。
中古と新築のどちらを選択するか
新築マンションの場合、初期費用は高額になりますが、耐用年数が長いため、長期の家賃収入を見込めるでしょう。中古マンションは、初期費用を抑えられるため参入しやすい反面、新築に比べ収入を得られる期間が短くなります。
融資を受ける際に、中古は新築に比べより多くの自己資金を必要とすることもポイントです。短期投資で比較的気軽に取り組める中古にするか、ローンが組みやすく長期間の収入が期待できる新築にするか、自分に合ったほうを選ぶようにしましょう。
マンションのタイプをどう選ぶか
マンションにおける部屋の種類には、ワンルームタイプとファミリータイプの2種類があります。ワンルームタイプは、単身者を中心とした若年層の人口が増加傾向にある大都市圏において、将来的な需要が高いといえるでしょう。
ファミリータイプは高利回りである点がメリットですが、ファミリー層が減少傾向にある情勢においては、空き室リスクが高まりやすいデメリットもあります。基本的に賃貸期間が長いため、リフォーム代が高くなりやすいこともファミリータイプの特徴です。
安定的な家賃収入を目指すのであれば、賃貸需要が途切れにくい大阪圏や東京圏を狙って、マンション経営を行うのがおすすめです。
収入だけでなく税金などの経費をチェックしておく
マンション経営では、毎年発生する固定資産税や、不動産購入時にかかる不動産取得税など、各種税金が課されます。リフォームなどの際に発生する修繕費用や、入居者を募集する際にかかる広告費などの経費にも注意が必要です。
投資を始める際は、予想される家賃収入とさまざまな支出をもとにシミュレーションを作成し、しっかりと利益を試算しましょう。黒字経営を長期間継続させるために、資金管理を正しく行う意識をもつ必要があります。
利益が安定してきたら、メリットの大きい法人化も視野に入れる
会社を立ち上げてマンション経営を進めることには大きなメリットがあります。家賃収入による収益が高いレベルで安定してきたら、法人化も視野に入れてみましょう。
法人にすることで、税金面で大きな恩恵を受けられます。入居希望者からの信用を得られやすくなることも、法人化による大きなメリットです。以下で詳しく解説します。
法人化最大メリットは「節税効果」
マンション経営を法人として行うことで、節税効果が期待できます。収入から経費を差し引いた所得額が1,000万円以上であれば、一般的に法人化したほうがお得になるといえるでしょう。
法人化した場合の不動産所得には法人税がかかりますが、社長の役員報酬を増やせば課税対象額を減らせます。さらに、この役員報酬にも所得税がかかりますが、給与所得控除があるので、トータルで見れば節税になるという仕組みです。
また、マンション経営による所得を、役員報酬のかたちで子どもに分散すれば、自分の財産が増加することを抑えられます。将来的に相続人となる子ども本人も財産を増やせるため、効率的に相続税対策ができるでしょう。
経費にできる範囲が広がる
会社経営にすることで、より多くの費用の経費化が可能です。原則として、経費が多くなるほど所得が減ることになるため、法人税の節税効果が期待できます。
たとえば、出張手当や、役員のために借り上げた社宅の家賃なども経費として計上可能です。また、役員の生命保険を会社で加入したり、小規模企業共済に加入したりすることで、保険料や掛金も経費にできます。ただし、将来的に保険金を受け取った場合は会社の収入として扱われる点に注意しましょう。
「法人」＝信用できると思ってもらえる
法人化することで、オーナーの肩書が会社の社長になります。個人の大家さんという、法人化する前の肩書と比べれば、入居希望者や、すでに入居している人たちからの信用は高まるでしょう。空き室率にもよい影響を与える可能性があります。
個人から会社に変わると、金融機関からの信用度が増し、融資の面でも有利になります。将来的に物件をもっと増やしていきたいと考えている場合に、ローンを組みやすくなることはとても大きなメリットといえるでしょう。
法人化のデメリット
会社設立時には、定款作成や公証人の認証、設立登記などの手続きが必要です。これらに関しては、手数料などの費用が発生します。登記手続きを司法書士にお願いする場合は、報酬も用意する必要があるでしょう。
会社運営においては、法人住民税という地方税も発生します。法人であれば、赤字経営でも課される税金です。法人化により複雑化する会計処理を税理士などへ依頼する場合は、定期的に支払う顧問料も発生します。
会社が不動産を取得したあと、3年以内に相続が開始された場合は、その不動産が時価評価になることもデメリットです。個人で所有していた不動産を新会社に移転する際に、不動産取得税や、所有権移転登記にかかる登録免許税が発生することも覚えておきましょう。
マンション経営をスタートする流れ
マンションの経営を始める際は、最初に自分の希望を不動産投資会社に相談します。マンションの規模や部屋の間取りなど、ある程度自分で構想を練ったうえで相談すれば、会社との打ち合わせがスムーズに進むでしょう。
希望にかなった物件があったり、新築のめどが立ったりすれば物件の売買契約を締結します。同時に金融機関などからローンの審査を受ける形です。その後、物件引き渡しがあり、入居者募集を行います。不動産投資に慣れていない場合、経営を始める流れでは不動産投資会社との二人三脚体制が不可欠といえるでしょう。
分からないことが多いマンション経営には、信頼できるパートナーが必要
投資初心者の方がマンション経営を進めていく場合は、さまざまな場面でつまずく可能性があります。安定した経営を継続するためには、税理士や管理仲介業者といったマンション経営をサポートしてくれるパートナーが必要です。
まとめ
マンション経営には、さまざまなメリット・デメリットがあります。長期間にわたり利益を獲得し続けるためには、メリットを魅力に感じてやる気を起こすだけでなく、デメリットへの対処法をしっかりと理解しておくことも大切です。
アパート経営との違いや、投資を始める際のポイントなどを知り、法人化できるくらいまで利益の安定を目指してみましょう。
