マンションやアパートを購入して経営する不動産投資は、家賃収入だけで生活できるともいわれる魅力的な投資方法です。言葉は知っていても、実際にどのような仕組みで収益が得られるのか知らないという方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資の家賃収入の仕組みやコストについて詳しく解説します。収入を増やすための対策を押さえておけば、実際の経営に役立つでしょう。効率的に家賃収入を得られる物件の選び方も紹介します。
もくじ
不動産投資の家賃収入とはどういうもの？
不動産投資に関する知識に自信がない方は、家賃収入の基礎を押さえましょう。家賃収入は不動産投資の目的のひとつなので、スタート後の収益に大きく影響します。また、礼金や管理費のような家賃以外の収入について理解することも大切です。ここでは、不動産投資の家賃収入の基本概要を紹介します。
家賃収入とは家賃として得られる収入のこと
不動産投資で継続的に得られるのが「家賃収入」です。家賃収入とは、所有する不動産を貸し出した対価として支払われる収入を指し、一般的には家賃と呼ばれています。月々のローン返済は家賃収入を活用して行うため、不動産投資は多額の自己資金を用意することなく始められるのが特徴です。
ただし、ローン返済を差し引いた家賃収入が全て手元に残るわけではありません。管理費や修繕積立金、メンテナンス費用といった不動産を維持するための費用が別途かかるので注意しましょう。
不動産投資とは家賃収入を得るための投資方法
家賃収入による安定した収入を得るのが、不動産投資の主な目的です。将来的に資産を形成するのも目標のひとつですが、短期的には家賃収入を重視する方もいるでしょう。
不動産投資に関わる必要経費は、ローンの返済やメンテナンス費用、保険料とさまざまです。これらの出費を家賃収入でカバーすることで収益へとつなげます。定期的な点検は必要ですが、株式投資のような投資方法に比べると手間がかかりません。
家賃以外にも不動産投資で得られる収入がある
家賃以外にも入居者から得られる収入は複数あります。アンテナ基地や自動販売機の有無で内訳が変わるので、以下の例を参考にするとよいでしょう。
- 礼金
- 管理費
- 契約更新料
- 駐車場代
- アンテナ基地設置費用
- 自動販売機の収入
礼金や契約更新料は、入居者との契約によって金額や有無が異なります。駐車場を備えている物件なら、家賃以外に得られる収入が増えるでしょう。一方、敷金や保証金は収入に含まれません。
不動産投資の家賃収入にかかる税金
家賃収入にかかる主な税金は、所得税と住民税です。課税対象となるのは「不動産所得」で、家賃収入から必要経費を差し引いた金額を指します。所得税は累進課税を採用しており、税率は5％から45％の7段階です。不動産所得から決められた控除額を差し引いた額に税率を掛けて所得税額を求めます。また、住民税の税率は一律10％です。
一方、一定の条件を満たすことで家賃収入を「事業所得」として申告できる個人事業主の場合、課税対象の金額が290万円を超えると個人事業税を支払う必要があります。税率は5％です。さらに、1,000万円以上の場合、消費税を納付しなければなりません。ただし、個人事業主は税制上、多くのメリットが得られます。
不動産投資で家賃収入を得たら、確定申告をして税金を納付したり納め過ぎた税金の還付を受けたりしましょう。
家賃収入だけで生活するのに必要となる資金
2018年に国税庁が実施した調査によると、年間の平均給与は441万円でした。不動産投資のみでこの金額を実現するには、月々36万7,500円の家賃収入が必要です。経費を考慮せず、約37万円の家賃収入を想定してみましょう。
物件の規模が小さい場合、37万円の家賃収入を達成するためには複数の物件を購入する必要があります。購入価格は物件により異なりますが、全体で1億円以上を要すると考えた方がよいでしょう。つまり、家賃収入のみで生活するには1億円を上回る資金が必要です。
ただし、一度にまとめて用意するわけではありません。可能な範囲から投資をスタートし、最終的に1億円の規模へ拡大するのが一般的です。
家賃収入だけで生活している人が行っている4つの対策
収益の獲得が見込める不動産投資ですが、物件を所有するだけで生活できるわけではありません。赤字を出さないようにしたりメンテナンスを繰り返したりといった対策が必要です。ここでは、家賃収入のみで生活する投資家の声を参考に、特に重要な4つの対策を紹介します。
赤字を出さないようにしている
家賃収入だけで生活するには、長期的な黒字の維持が必要です。赤字になると、貯蓄を減らすことになります。加えて、複数の物件を所有する際に悪影響を与えかねません。赤字が続いていることを理由に、新たな融資を受けられない恐れがあるためです。
ただし、投資を開始した直後は赤字になりやすい傾向があります。収入が安定しにくいだけでなく、手続きやメンテナンスに費用が多くかかるためです。赤字の回避はあくまでも長期的な対策であり、開始直後は気にし過ぎなくてもよいでしょう。
黒字を維持するには、空室を発生させないことが大切です。退去する方がいる場合、すぐに募集を行って新しい入居者を確保しましょう。
複数の物件で安定した収入を得ている
不動産投資のみで生活している投資家は、多くの場合、複数の物件を所有しています。一棟当たりの家賃収入は少額でも、2棟以上なら安定した収入を得やすいためです。生活費を家賃収入で賄いたいと考えている方は、複数の物件を所有することを前提に始めるとよいでしょう。
このような投資方法は「分散投資」といわれ、リスクヘッジに役立ちます。ひとつの投資先で損失が出ても、他の物件の家賃収入でカバーができる仕組みです。投資先が増えれば増えるほど、総合的な損失リスクを軽減できるでしょう。
ただし、むやみに物件を増やすのは賢明ではありません。家賃収入が見込める優良物件を前提に、投資先の選定を重ねることが大切です。
物件の修繕や点検を徹底している
新築で購入した物件も、年月が経過すると少しずつ劣化します。定期的なメンテナンスを怠れば、大規模な修繕工事を必要とするタイミングが早まるでしょう。入念な点検や修繕は、不必要な出費を減らすだけでなく、家賃収入を得る上でも重要なポイントです。
きれいな環境を維持することは、入居者を確保し続ける結果につながります。忙しい方はマンションの管理会社に依頼すれば、メンテナンスのコストが削減できるでしょう。マンション管理のプロが適切な状態を維持してくれるので、費用を支払っても多くのメリットが得られます。優良物件を購入して安心することなく、丁寧な経営を意識しましょう。
信頼できる不動産投資会社を選んでいる
安定した家賃収入を得るには、不動産投資会社選びも重要です。物件が魅力的でも、信頼できない会社はおすすめできません。予想に反する結果を招きやすいだけでなく、担当者とトラブルに発展する恐れがあります。
多くの場合、契約までに何回か顔を合わせる機会があるので、しっかりと話し合って信頼関係を築きましょう。物件を見極める力も必要ですが、迷わずに相談できる相手かどうか判断する感覚も大切です。
また、希望通りの物件を提示してくれるかどうかもチェックしましょう。将来想像通りの結果を実現するには、投資家の収入状況や生活環境に適した物件を選ぶ必要があるためです。
不動産投資物件を増やすためにできる3つの対策
複数の物件を購入することで家賃収入を増やそうとするなら、金銭面の準備が大切です。スムーズに融資を受けるには、金融機関の信頼を得る必要があります。他物件の残債にも注目し、自分にとって有利な環境を整えましょう。ここでは、投資物件を増やすための対策を3つ紹介します。
融資が受けられる準備をしておく
これまで問題なくローン審査に通った方でも、無条件で融資が認められるわけではありません。過去の審査と同様に、本業や不動産投資の収入を考慮した上で判断されます。収入の他、信用情報機関に残る記録にも注意しましょう。
例えば、クレジットカードの決済日に支払えなかった場合、契約者の信用情報に傷が付きます。一度の延滞で融資対象から外れることは少ないですが、なるべく不利な状況を作らないよう心掛けた方がよいでしょう。
金融機関に信頼性を証明できると、高額な融資も受けやすくなります。希望の物件が見つかったらすぐに融資を受けられるよう、普段から備えておきましょう。
ローン残債がない物件を作る
不動産を購入するために新たなローンを組みたいという方は、ローンの返済を終えた物件を作るのがおすすめです。残債のない物件がひとつあれば、他の物件の損失リスクを軽減できます。空室が発生して赤字になる物件があっても、残債のない物件の家賃収入でカバーできるためです。
短期間で複数の物件を次々と購入するのではなく、完済を条件に新たな投資先を選ぶとよいでしょう。損失が発生したときのリスク軽減に加え、金融機関に融資を認めてもらうためにも役立ちます。貯蓄に余裕がない方にとっても、メリットの大きい対策方法といえるでしょう。
安定した資金計画を立てる
資金繰りが安定しているなら、他の物件を購入する決断がしやすくなるでしょう。現在、不動産を所有していない方には、小規模な投資先を選ぶことをおすすめします。代表的な選択肢として挙げられるのが、区分マンションです。
一室単位で購入し、部屋の入居者から家賃を得ます。一棟購入に比べて家賃収入は少ないものの、規模が小さいため、投資費用を抑えられるのがメリットです。区分マンションのローンを完済したら、次の部屋や建物の購入を検討するとよいでしょう。
このように、ひとつ当たりの規模を縮小することで、安定した資金計画が立てやすくなります。資金計画通り、マンション経営が軌道に乗ったら一棟投資を実践しましょう。
家賃収入を得られる狙い目の物件
安定した家賃収入を得られる物件選びには、いくつか条件があります。価格が高額な物件は家賃も高く設定しやすい傾向がありますが、格安物件や相続物件にも注目しましょう。ここでは、家賃収入を得られるおすすめの物件について解説します。
価格が高額な物件
相場よりも大幅に高い価格を設定している物件は、値下げ交渉に応じてもらえるかもしれません。特に、販売を開始してから数か月間、買い手が見つかっていない物件は狙い目です。不動産投資会社に問い合わせて、商談の機会を設けましょう。
値引き交渉が成立しやすいのは、売れ残る事態を避けるためです。売主が「この価格で購入する方が見つからないなら売らない」と判断する前に、値段を下げてでも売ろうとする目的があります。情報をこまめにチェックし、気になる物件があれば相談しましょう。
汚れが目立つ格安物件
需要が見込めないような汚れが目立つ古い物件でも、安定した家賃収入を得られる場合があります。リフォームやリノベーションをすることで、優良物件として貸し出せるためです。
格安物件を選ぶときは価格だけでなく立地条件や周辺環境もチェックしましょう。需要がないエリアはリフォームしても入居する方が少なく、安定した家賃収入が見込めません。長期的に入居者を確保できるかどうかを把握することが大切です。
現金化目的で売り出されている相続物件
所有者が亡くなった直後に売り出される相続物件は、安く購入できる場合があります。全ての相続物件が安いわけではありませんが、ひとつの可能性として探してみてもよいでしょう。
低価格で販売されるのは、親族間でのトラブルを避ける目的が考えられます。また、相続税の支払いや財産分与のために、早く売却して現金化したい方もいるでしょう。安価な点は魅力ですが、焦ることなく収支シミュレーションを行った上で購入することをおすすめします。
お得に購入できる任意売却の物件
経済状況の悪化により返済が困難になり、債務をなくすために売り出されるのが「任意売却物件」です。高額で売却することではなく早期の債務返済が主な目的なので、安く購入できる可能性が高い物件と考えてよいでしょう。
ただし、一般的な売買取引に比べて手続きが複雑な点には注意が必要です。また、値引き交渉は難しく、基本的には提示された通りの価格での取引となります。時間に余裕がある方は、任意売却物件も検討してみましょう。
まとめ
不動産投資における家賃収入は、物件を購入して経営することで獲得できます。投資家の中には家賃収入のみで生活している方もいますが、複数の物件を所有するには普段から融資を受けられるよう対策することが重要です。
