新型コロナウイルスが流行する昨今、不動産投資の有益性について不安を感じている方もいるのではないでしょうか。オリンピックや大阪万博など、さまざまなイベントの開催でうまく運用できれば収益の獲得も可能です。
そこでこの記事では、2020年10月以降の不動産投資について複数の観点から動向や影響を解説します。環境の変化を考慮しながら市場の動きを見ると、不動産投資を行う際の参考材料として役立てられるでしょう。
もくじ
今後不動産投資を行う際に注意すべきことは？
不動産投資の市場において注目する要点は、人口減少の傾向や感染症の流行などさまざまです。
- オリンピック
- 新型コロナウイルスの世界的流行
- 大阪万博
- 日本の人口減少
- 生産緑地制度
近年特に重視されているイベントや情勢を考慮すると、上記5つのポイントが注目点といえるでしょう。世界的なニュースは、不動産価値にも影響しやすい要素です。
市場価値はひとつの要因で左右されるものではないため、複数の観点から考えるよう意識するとよいでしょう。
オリンピック後の不動産価格の動向
東京オリンピックの開催決定は、不動産市場の価格変動にも影響を与えました。2020年10月現在は、新型コロナウイルスのパンデミックによる延期で、当初想定していた結果とは異なる傾向となっています。
大幅に下落しているわけではないため、比較的有益な結果を得やすいでしょう。2つのポイントに分けて詳しく解説します。
開催決定後は上昇していた
東京都でのオリンピック開催決定後、不動産投資の市場は価格が上昇する傾向にありました。インフラ設備を整えたり、建設のために人件費が増幅したりといった要因があります。
- インフラの整備
- 大規模な施設の建設（人件費の増幅）
- 建築コストの高騰
- 世界的に注目を浴びることによる需要の向上
世界的に注目を浴びたため、海外の投資家から需要が高まった背景も理由のひとつといえるでしょう。マイナス金利の実施により、日本の一般投資家が不動産投資に挑戦しやすくなった要因も考えられます。
投資の需要は変わらない
「オリンピックの開催後は市場価値が下がる」といわれていました。しかし、新型コロナウイルスの世界的な流行によるオリンピックの延期で、当初とは異なる要素が懸念されています。
大幅な下落を予測する方もいますが、需要に極端な変化はないと考えられます。マンション投資は比較的低い金利で融資が受けられるため、需要に大きな変化はないでしょう。今後オリンピックの開催予定に変更があると、さらに変化する可能性はあります。
コロナウイルス流行による今後の不動産投資
これまでの不動産投資市場とは異なり、特に重要なポイントとして注目したいのが「コロナウイルス」です。2020年10月現在では緊急事態宣言も解除されましたが、コロナウイルスによる価値の下落が気になっている方もいるでしょう。
全国的に働き方が変化している背景も要因のひとつです。部屋数やテナントなどの観点から解説します。
テレワークの普及で地方の需要が高まる？
コロナウイルスの流行で顕著に感じられるのは、テレワークへの移行を促進する取り組みです。感染拡大を防止するために、全国的に多くの企業がテレワークシステムを整えています。緊急事態宣言後、自宅での仕事に変わった方もいるでしょう。
このような背景は、不動産投資において有利に働きやすいといえます。テレワーク移行により、地方へ移動・引っ越しを検討する方が増えました。これまで需要が見込めなかった地方エリアも、テレワークの普及で物件ニーズが高まることが期待できます。
部屋数はより多く
テレワーク移行や一時的な休業により、自宅で1日を過ごす方も多くなりました。職場での滞在時間が多かった以前に比べると、部屋数が多く過ごしやすい物件の需要も高まっています。
住居用として環境の良い物件は、特に高い価値を維持しやすい点が昨今の傾向です。テレワーク移行を機に引っ越しを検討している方にとって、重要な条件のひとつでもあります。
テナント投資は慎重に
コロナウイルスを理由とする市場リサーチで注意したいのは、飲食店などのテナント投資です。客足が増加しづらく収益につながらないリスクを考慮すると、物件価格が減少する可能性が考えられます。
物件によっては十分に収益化を見込めますが、投資前の入念な調査とシミュレーションが重要でしょう。周辺環境の変化やテナントの需要も考慮し、慎重な決断が大切です。
「大阪万博」で期待される今後の不動産投資
2025年には大阪府の夢洲（ゆめしま）で「万博（万国博覧会）」の開催が決定しています。海外からの観光客が増加傾向にある大阪府では、今後万博開催でさらなる需要の向上が期待できるでしょう。
インバウンド効果だけでなく、再開発や地下鉄の変化も注目したいポイントです。3つのポイントをピックアップし、詳しく解説します。
インバウンド効果と経済効果の恩恵がある
大阪万博の開催で特に期待されているのは、インバウンドによる経済効果です。日本国外からの旅行客数が増えるため、新たなビジネスの構築や拡大につながります。夢洲をはじめとする大阪府周辺エリアが活性化すると、「移住したい」と考える方も多くなるでしょう。
居住者の数が増えると不動産の価値は上昇します。大阪万博の開催まで数年の期間があるため、今後市場価値の変動も十分に期待できるでしょう。
会場「夢洲」の再開発で高まる不動産需要
大阪万博と併せて把握しておきたいのが、「IR（統合型リゾート）」の建設が計画されていることです。IRの建設と大阪万博の事業を目的として、夢洲を中心に大規模な都市計画が進行しています。
全国からの需要を見込めるだけでなく、新築マンションの建築数が増えることも期待できるでしょう。
新築マンションの投資に興味がある方には有益な情報です。十分なプランニングは必要ですが、人口増加や不動産価値の上昇も見込めます。
大阪メトロ沿線の利用者が増える
2018年、大阪メトロは2024年度までのリニューアルを発表しました。大阪万博を見据えた上での計画を提示しているため、夢洲付近だけでなく大阪メトロ沿線も狙い目といえます。インフラの整備が進むと利便性が高くなり、府外からの移住者増加も期待できるでしょう。
ひとつの駅に集中するのではなく、主要とされる駅の候補を挙げるのも有益です。駅から距離の近いマンションやアパートであれば、中古物件でも投資しやすくなります。
続く人口減少が不動産投資に与える影響は？
日本での不動産投資において、懸念されやすい要素が人口の減少です。都心部でも減少傾向にあるエリアは増えています。具体的なデータもチェックしながらプランニングにつなげましょう。
人口上昇エリアのみに絞る方法の他、単身世帯に人気の地域を選ぶ対策も有益です。人口減少の観点から、3つのポイントに分けて詳しく解説します。
減少のスピードはまだ緩やか
不動産投資を実践した経験がない方は、「人口が減少傾向にあるため収益化できない」と将来性に不安を感じるでしょう。しかし、減少のスピードは比較的緩やかなため、不動産の価値が大幅に下落することはありません。
極端な人口減少が見られない間に投資を決断するのも、有益な結果へ導くための選択肢です。
人口減少していない自治体もある
全国的なデータでは人口減少傾向にある日本ですが、増加を記録する自治体もあります。以下は、総務省が2020年8月に公表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」（2020年1月1日現在）による5年連続社会増加傾向のエリアです。
都心回帰や外国人への誘致によって、社会的成長に期待が高まっています。
- 東京都
- 埼玉県
- 千葉県
- 神奈川県
- 愛知県
- 大阪府
- 福岡県
人口減少が不安な場合は、減少率が小さいエリアや増加傾向にある地域から選ぶとよいでしょう。増加中のエリアが極端に減少するリスクは低いため、地域や自治体によっては有益な結果も十分に期待できます。
都心の単身世帯は増えている
部屋数の多さや面積の広さにこだわらないのであれば、単身世帯をターゲットに投資するのもおすすめです。ファミリー向けの物件に比べて需要を維持しやすく、収入も長期間獲得しやすいメリットがあります。
単身世帯からの需要が高いエリアであれば、さらに魅力的な環境を構築できるでしょう。最寄り駅周辺の環境だけでなく、人口の多さや出入りにも注目することが大切です。都心部は単身世帯の数も増加傾向にあるといわれているため、今後も有益な結果が期待できます。
都市部で懸念されている「生産緑地問題」とは？
人口密度が高いエリアでの不動産投資を検討する方は、「生産地緑地問題」にも注目してみましょう。土地の転用で購入できる住宅が増える一方で、過度な需要が周囲の不動産価値の低下につながります。
人口の多さや需要の高さだけでなく、生産緑地の多さを基準に見極める意識も必要です。概要を踏まえた上で詳細を解説します。
2022年以降、生産緑地が宅地に転用される可能性あり
都市部の環境を維持するため、農地として税金の優遇対象範囲を設けた取り組みが「生産緑地制度」です。1992年の改正生産緑地法により定められ、30年間は税金の優遇が適用される仕組みですが2022年には期限を迎えます。
「転用」で宅地としての売却が可能です。2022年の時点で転用・売却する所有者が増加するため、不動産価値の下落が懸念されています。長期間下落が続くリスクは低いといえますが、一時的な不動産価値の下落は想定しておいたほうがよいでしょう。
生産緑地が多いエリアの不動産投資に注意
生産緑地の価値がゼロになるわけではないものの、広い範囲で導入するエリアは注意が必要です。東京都23区なら世田谷区や杉並区など、生産緑地が多いエリアへの投資を予定している方はリスクも考慮しておきましょう。
また、一度に多量な土地の売却を避けるために延長も可能となっています。2022年以降の数年間は、生産緑地の有無や範囲を確認しながら投資先を見極めるのがポイントです。家賃下落のリスクを回避するためにも有益な対策といえます。
まとめ
不動産投資で有益な結果を獲得するためには、市場の動向をリサーチした上で需要・供給のバランスを見極める力が必要です。大規模なイベント開催は価値の上昇も期待できますが、他の要素も踏まえた上で有益性を判断してみましょう。
世界的な感染症の流行や東京オリンピックの延期により、「不動産投資の今後が不安…」と感じる方もいます。人口減少など懸念される要素だけでなく、都市開発やイベント開催といった背景に注目することも大切です。
複数の観点からリサーチを重ねると、不動産投資を実践するメリットも見いだせるでしょう。
