資産運用のひとつに挙げられる「不動産投資」は、一戸建てからマンションまで複数の投資先を選択できます。マンション投資はさらに区分・一棟と細分化されますが、具体的な仕組みが分からずためらっている方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、マンションの不動産投資について詳しく解説します。メリット・デメリットの他、失敗例も押さえておくとリスクを避けながら運営できるでしょう。後半では、区分マンション選びのコツもご紹介します。
もくじ
マンション経営は「区分所有」と「一棟買い」の2択
マンションの不動産投資は「一棟買いのみ」と思っている方もいるかもしれませんが、区分所有の投資も可能です。需要の高い部屋を1室だけ選んだり、予算に合わせて2室以上を購入したりといった選択肢もあります。
一棟を購入する資金がない方は、区分所有を前提にプランニングするのがおすすめです。初めて不動産投資に挑戦するという方も、区分所有であれば負担を抑えてスタートできるでしょう。メンテナンスなどの経営コストが割安な点も魅力です。
区分マンションの不動産投資のメリットとデメリット
区分マンションへの投資を始める前に、具体的な仕組みやリスクを理解する必要があります。取得コストを抑えられるというメリットの反面、自由度の低さにデメリットを感じるかもしれません。
リスクとリターンを冷静に比較できるよう、ここでは3つのポイントをピックアップして解説します。
区分マンションは投資のしやすさが魅力
物件の購入にかかる金額が大きい一棟買いに対し、区分マンションは少ない金額でも始められるハードルの低さが魅力です。
また、エレベーターやエントランスなどのメンテナンスは管理会社に一任できるため、購入後の手間は一棟買いよりもかかりません。代表的なメリットを箇条書きでまとめました。
- 自己資金が少なくても始めやすい
- マンションの管理に手間がかからない（共用部分は管理会社が担う）
- 複数のマンションに分散投資しやすい
- 将来的な資産形成につながる（老後資金を蓄えられる）
この他、団体信用生命保険（団信）に加入することで、生命保険の代わりになる点も魅力的です。自分が死亡または高度障害状態になって返済ができなくも、投資した部屋のローン残高は保証されます。
ラインアップが豊富で選びやすい
1室から購入可能で、選択肢の自由度が高い点が区分マンションのメリットです。単身者向けのワンルームマンションから高層マンションまで、さまざまな選択肢があります。
- ワンルームマンション
- ファミリー向けマンション
- 角部屋
- 低層または高層マンション
部屋の好みや予算の条件を叶えやすい点は、区分所有ならではのメリットと言えるでしょう。
収益や権限が少ないのには要注意
区分マンション投資のデメリットは、一棟投資に比べると収益が少ない傾向にある点です。投資対象の部屋数が少ないため、入居者から得られる家賃収入も少なくなります。多くのリターンを得たい方は、複数部屋の所有や一棟投資を視野に入れるほうがよいでしょう。
リターンを上げるひとつの手段はコストを下げることですが、区分所有では管理会社を選べるケースが少なく、管理費の見直しが難しいこともあります。オーナーとしての権限が少ない点をデメリットに感じる方もいるでしょう。
また、購入後の想定外のコストにも注意が必要です。中古マンションの場合、投資スタート直後に修理費や改装費が発生するケースがあります。
マンション一棟丸ごと投資をするメリットとデメリット
収益の大きさや自由度の高さに引かれて一棟投資を検討している方は、リスクについても承知しておきましょう。不用意に始めると損失を生む恐れがあります。
メリットを享受するには、事前の入念なリスクヘッジが大切です。ここでは、一棟投資のメリットとデメリットを解説します。
利回りが高くて収入金額が高額なのが魅力
一棟投資は区分所有に比べて投資する部屋数が多いため、1か月単位の家賃収入が大きいのがメリットです。結果、維持費などがかかっても高い利回りが期待できます。他の代表的なメリットもまとめました。
- 資産価値が高い
- メンテナンスなどのタイミング・内容を自由に決めやすい
- １部屋が空室でも、他の部屋から収入がはいるので、家賃収入がなくなるリスクは低い
収益の度合いはローンの返済額などにもよりますが、家賃収入がなくなる可能性は低いと言えます。複数の部屋が空室状態でも、入居者が完全にゼロになることは考えにくいためです。
なお、ローンを借りるにあたっては団信に加入するため、万が一を考えて生命保険に加入する必要が薄れる点は、区分所有のメリットと同様です
元手が大きくリスクも大きい
資産価値が高く収益を上げやすい一方、失敗したときに多額の損失を生みやすいのは一棟投資のデメリットです。投資スタート時にかかる費用も高額なため、資金面での負担は大きいと言えます。
- 多額の自己資金が必要
- 区分所有よりも流動性が低い傾向にある
- 失敗したときの損失が大きい
- 災害で受けるダメージが大きい
- 維持管理にかかる費用は区分所有に比べて高額
不動産における流動性の低さとは、次の買い手が見つかりにくいという意味です。区分所有より高額である他、築年数や立地が流動性に大きく関わります。
このように、投資規模の大きさに連動してリスクも大きくなる点は理解が必要です。一棟投資を成功に導くには、区分所有以上のリスクヘッジや物件選びをしなくてはいけません。
不動産投資におけるマンションとアパートの違い
木造や軽量鉄骨造の建物は「アパート」、3階建て以上の鉄筋コンクリート造などは「マンション」と呼ばれるのが一般的です。不動産投資においては、階数や構造以外にも複数の違いがあります。
利回りとリスクに深く関係するため、相違点はきちんと理解しましょう。2つの項目に分けて、区分マンション投資とアパート一棟投資の違いを解説します。
利回りはアパートのほうが高め
利回りにのみ注目した場合、メリットを享受しやすいのはアパート一棟投資です。家賃収入が大きいため、区分マンション投資に比べると利回りが高くなります。
ただし、購入時の取得費用も高い点には注意しましょう。それでも家賃収入を積極的に増やしたい方や、資金に余裕がある高年収の方、節税メリットに魅力を感じる方に向いていると言えます。
空室リスクはマンションのほうが低い
マンションとアパートを空室リスクで比較すると、長期間過ごしやすいマンションのほうが低い傾向にあります。構造上、アパートよりも遮音性が高く、耐火・耐震性も優れていることが主な理由です。また、オートロックの有無といった安全性も空室リスクに影響します。
空室が多い物件は収益化の失敗に直結するため、中・長期で安定した家賃収入を得たい方はマンション投資のほうが合っているでしょう。
不動産投資に失敗した5つの事例
不動産投資のリスクやデメリットを回避するためには、具体的な失敗例を知っておくことが大切です。表面利回り、競売物件、付近の施設に依存した物件など、先人から学ぶことはたくさんあります。
同じ轍は踏まないよう、代表的な失敗例をピックアップしました。失敗を回避するための対策についても解説します。
【事例1】利回りの高さだけで選んでしまった
投資先を選ぶ際に利回りは重要な判断基準ですが、満室を想定した大まかな収益予測を表す「表面利回り」だけで飛び付いてはいけません。月々の家賃収入が高額でも、稼働率が低下したり、想定外の出費が必要になったりする可能性があるためです。
利回りは表面利回りだけでなく、空室リスクや修繕リスクを考慮した「実質利回り」も含めて判断する必要があります。
【事例2】競売物件を安易に選んでしまった
不動産の所有者がローンを返済できなくなった結果、強制的に市場に売り出される物件を「競売物件」と呼びます。一般的な相場より安価で販売されている傾向があるため、手が出やすいと感じるかもしれません。
しかし、ふたを開ければ大幅なリフォームが必要で、最終的には想定以上の出費をしたというケースはよくあります。購入後の諸費用はどれくらいかかるのか、購入前の内覧は可能なのかなど、一般的な物件以上に気を配りましょう。
【事例3】付近の施設に依存して失敗した
マンションを選ぶ基準のひとつに、大学や工場といった周辺施設があります。例えば大学近くに建てられたマンションの場合、学生の入居者を見込め、高い稼働率を維持できるかもしれません。
しかし、頼みの綱がひとつしかないのは危険と言えます。周辺施設が中・長期にわたってそこにあるとは限らず、なくなったり移転したりした事例はたくさんあるからです。
【事例4】勧められるがままに購入してしまった
不動産投資会社は、さまざまなデータと経験を基に優良物件を紹介してくれます。信頼できる担当者であれば安心ですが、それでも任せっきり、頼りっきりになるのはよくありません。
中には、リスクやデメリットをきちんと共有せず、表面利回りなどメリットだけを強調してくる担当者もいるからです。
特に、初めて相談する不動産投資会社は慎重になったほうがよいでしょう。投資家自身も最低限の知識を身に付けた上で話を聞けると安心です。
【事例5】予測が甘くて失敗してしまった
十数年〜数十年間、運用を続ける不動産投資では、長期的な予測が重要です。「東京オリンピックがあるから」「大阪万博が迫っているから」といった理由のみで投資すると、思わぬ結果が待っているかもしれません。
エリアを選定する基準として持っておくのはよいですが、他のプラス要素も合わせて検討しないと危険です。長期的にはリフォームや修繕費用などもかかるため、収支は入念にプランニングする必要があります。
不動産投資での区分マンション選びの4つのコツ
投資先を区分マンションに決めたのなら、事前にチェックしておきたい点がいくつかあります。例えば、空室リスクや管理状況の良好さなどです。選定基準があればあるほどリスクを回避できますが、ここでは特に重要な選び方を4つご紹介します。
空室リスクや災害リスクの確認をする
エリアを選定する際にチェックしたいのは、空室リスクや災害リスクに関する情報です。人口が少ない地域は空室が発生しやすいため、過去の入居率を調べましょう。
地震や台風の被害を受けやすいエリアの場合、地盤も確認することをおすすめします。また、万が一被害を受けても金銭的負担をカバーできるよう、損害保険のプランも立てておくと安心です。
長期修繕計画書を確認する
マンションの共用部分の修繕・メンテナンスは、管理会社が策定する「長期修繕計画書」に沿って進められます。購入後、どのタイミングで費用が発生するかを予測できるため、投資先を決める前にチェックしましょう。
資産価値を保つためには、修繕する場所や頻度が適切かを判断する力も必要です。経験がなく難しい場合は、国土交通省が公表しているガイドラインを参考にするのもよいでしょう。
管理状況を確認する
管理会社によるメンテナンスや清掃の状況は、空室リスクや資産価値に影響を与えます。家賃が安い物件は確かに魅力的ですが、管理が行き届いていない物件は敬遠されがちなので、管理状況は入念にチェックしましょう。
マンションの管理人と直接会話し、話しやすさや誠実さを確認しておくと安心です。不満や不安を解消できない場合は、他のマンションを選んだほうがよいでしょう。
投資の時期を見極めて購入する
マンションを購入する時点では利回りが高くても、すぐに決断するのは適切と言えません。周辺の環境が変わることで、需要が激減する可能性もあるためです。
一時的な需要だけでなく、将来性を見込んだ上で投資できるようリサーチしましょう。過去数年間の人口増加率を参考にするのもおすすめです。
まとめ
不動産投資でマンションを購入するときは、一棟買いか区分所有かを決めます。どちらもメリット・デメリットがあるので、自分に合っているほうを選択しましょう。
物件選びは特定の長所に依存するのではなく、エリアや災害リスクなどにも目を向けて選ぶことが大切です。
