不動産投資には、さまざまなリスクが存在します。なかでも気をつけるべきなのが、収入に直結する空室リスクです。所有物件に空室があれば、当然家賃収入は得られません。空室が長期化したり、空室が増えたりすれば、不動産経営が苦しくなってしまうおそれもあります。
本記事では、空室対策として有効な7つの方法を徹底解説。また、空室対策として逆効果になる注意点も紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
もくじ
不動産投資でもっとも大切な空室対策
不動産投資をする際に、もっとも対策すべきといわれる空室。空室が生じるとなぜ問題なのか、どのような対策を行うべきかを正しく理解しておきましょう。
まずは、空室リスクの基本的な部分を説明します。
空室は不動産投資の大きなリスク
空室が不動産投資で大きなリスクととらえられている最大の理由は、収入が得られなくなるためです。ローンを組んで物件を購入している場合には、空室が発生すると返済計画に影響がでてしまうおそれもあります。万が一返済が難しくなれば、物件を手放す事態にもなりかねません。
また、空室が続くことにより、資産価値そのものが低下するおそれもあります。入居率が低いと家賃を下げざるを得なくなり、利回りが悪化するためです。さらに、空室が多くなると入居希望者の減少につながることもあるので、空室対策は万全にしておきましょう。
空室対策は満室のときから考えておく
賃貸物件を運用していると、空室が発生する可能性は少なからずあります。空室対策は、満室のときから常に検討しておきましょう。賃貸物件の入居者は、転勤や家族構成の変化などで突然引っ越しをすることもあります。現在の入居者が退去したあとに何をすべきかを考えておくことで、空室期間を短縮できます。
空室対策にはさまざまな方法があるので、管理会社と協力して常に有効な対策を講じておきましょう。
空室対策として有効な7つの方法
空室対策には、実は2つの側面があります。「空室期間の短縮」と「入居者の退去の防止」です。対策によっては多くの時間や費用がかかるため、優先順位を決めて計画的に実行していきましょう。
空室対策として有効性の高い方法を7つ厳選してご紹介します。
１．高品質なサービス提供
入居者の退去を防止する空室対策です。入居者にとって魅力的なサービスを提供することで、快適な住空間を提供して退去を防ぎます。
オートロック、浴室乾燥機、宅配ボックスといった、利便性を向上させる設備を導入すれば、ほかの物件との差別化を図れます。一人暮らし向けの物件であれば、洗濯機や電子レンジ、冷蔵庫などの生活家電を備え付けるのも有効です。
また、サービスの向上は設備の充実だけではありません。定期的な清掃やきめ細かい修繕サービスなどによっても、入居者の満足度は向上します。
２．適切な価格設定
家賃を適切な価格に設定することも、空室対策につながります。不動産投資をする際は利回りを良くするために、家賃をできるだけ高く設定したいものです。しかし、利回りという視点だけではなく、周辺相場に合わせた家賃を慎重に検討しましょう。
所有する物件が、ほかの物件と差別化できるポイントを把握することも、家賃設定をする際には大切です。設備や間取りなどで差別化ができていれば、必要以上に家賃を下げる必要はありません。一方で、物件そのものの魅力が周辺物件に比べてあまりない場合は、家賃で勝負するしかなくなってしまいます。
また、現在の入居者に対する家賃も、常に見直すことで退去防止につながります。入居管理を委託する不動産業者の意見をしっかりと聞きながら、適切な家賃を設定してください。
３．リノベーションの活用
設備や間取りが周辺物件に比べて劣っている場合は、思い切ってリノベーションをしてみることも有効な空室対策です。魅力的な物件であれば、空室期間の短縮につながります。
入居希望者の性別や年齢などの属性からターゲットを絞り込み、入居者のニーズを満たす物件デザインにすることが大切です。また、リノベーションを行う際は、間取りだけではなく設備も同時に見直しましょう。
ただし、リノベーションをする際は、費用対効果を試算しておくことが重要です。リノベーションにかかる費用を、どの程度の期間で回収できるかを見積もっておきましょう。
４．効率的な広告・宣伝
空室が生じた際に入居者を募集するには、広告や宣伝活動が重要です。優良物件であっても、顧客の目に触れる機会が少なければ入居者は見つかりません。一方で、闇雲に広告を増やしても費用ばかりがかかってしまいます。
広告を出す際のポイントは2つ。広告を見る人がターゲットにあっていることと、広告そのものが入居希望者にとって魅力的にみえることです。たとえば、1人暮らし物件の広告なのに、ファミリー層ばかりが見る場所に広告を出しても意味がありません。また、物件を魅力的にみせるために写真や文言をブラッシュアップし、顧客の目に留まる工夫をすることで、内覧・内見希望者を増やしていきましょう。
インターネット上の住宅情報サイトへの掲載も、広告手段として有効です。自分で手配するのは大変なので、管理会社と相談しながら進めましょう。
５．地元との積極的な連携
地元の不動産業者と積極的に関係性をつくることも、空室対策として重要です。物件のある地域の不動産業者であれば、地域のニーズや今後の都市計画などにも精通しています。
また、どの物件を入居希望者に紹介するかは、不動産業者次第です。良好な関係を築いておくことで、積極的に自分の物件を紹介してもらえる可能性があります。
６．物件管理会社の見極めと活用
管理会社を決める際は、管理内容だけではなく信頼性も重視しましょう。信頼できる管理会社を探す際には、営業年数や取り扱い物件数が1つの目安となります。担当者と直接打ち合わせをおこない、対応が誠実かどうか、具体的な空室対策を提案してもらえそうかを見極めることも重要です。
また、管理会社が見つかったら、良好な関係を築くことで空室リスクの回避につながります。ビジネスとはいえ、人との関係性は重要です。ちょっとしたアイディアで入居者を獲得できることもあるので、担当者とは定期的に連絡をとりましょう。
７．空室率の低いエリアでの投資
不動産投資の根本的な部分ではありますが、空室率の低いエリアの物件に投資することが重要です。エリア全体で空室率が低ければ、それだけリスクを抑えられます。
空室率の低さからエリアを選ぶ際は、2つの観点で検討しましょう。まず、人気の高いエリアを選ぶことです。人気のエリアであれば、競合物件があっても空室リスクは下がります。しかし、高額な物件が多く、投資金額が大きくなりがちです。人気エリアの物件を購入する場合は、利回りも含めて検討しましょう。
もう1つの観点は、競合物件の少ない地域を選ぶことです。あまり人気のない地域でも、住宅の供給戸数が少なければ一定数の需要が見込めます。ただし、今後の都市計画によっては、人口が減少する可能性もあるので注意しましょう。
空室対策としてやってはいけないこと
空室対策をしたはずが、かえって逆効果になってしまうケースもあります。空室リスクを避けるためにはあらゆる手段を講じたいところですが、対策を立てる際は慎重に検討しましょう。
空室対策として誤っている方法を2つご紹介します。
過度に家賃を値下げする
家賃を相場以上に値下げすることは、空室対策としては逆効果です。家賃を下げれば一時的に入居者が増える可能性もありますが、長期的にみると過剰な家賃の値引きはマイナス面のほうが大きくなります。
まず、家賃を下げると収益性が悪化します。十分な収益を得られないと、設備のメンテナンスや清掃などの費用が確保できなくなるおそれがあります。また、収益性が悪化して、物件の維持が難しくなってしまえば本末転倒です。
さらに、家賃を引き下げることで、入居者の質が低下する可能性も無視できません。入居者の質が低下すると、家賃滞納といったリスクが高まるほか、新たな入居者を見つける際の足かせにもなってしまいます。収益性の悪化で管理が不十分になる懸念とあわせて、物件そのものの魅力が下がってしまうと、さらなる空室リスクにつながりかねません。
また、新規募集の家賃を値下げすると、現在の入居者の不満を招くおそれもあります。家賃を据え置くと不満から退去につながり、既存入居者の家賃を下げると収益が悪化するという負のスパイラルに陥りかねないので注意しましょう。
需要のないリノベーションをしない
リノベーションをしてもニーズにあわない工事をしてしまうと、費用だけがかさんでしまいます。リノベーションの結果、入居者が増えなければ、かかった費用を回収することは困難です。
物件のリノベーションに踏み切る際は、必ず入居者のニーズを把握しましょう。また、周辺地域を分析することも重要です。たとえば、若者をターゲットにリノベーションをしても、物件のある地域が若者にとって魅力のないエリアであれば入居者は集まりません。
周辺地域や、ターゲットとする入居者のニーズ、さらには競合物件の間取りや設備まで慎重に検討してリノベーション内容を決定しましょう。リノベーションにかかる費用を、家賃の上昇や入居者の増加で回収できそうにない場合は、別の空室対策を検討することも大切です。
【まとめ】効果的な空室対策で不動産投資を成功させる
不動産投資をする際の空室対策は、これまで以上に重要性が増してきています。全国的に空き家が増加しており、しかもその51％が賃貸物件との情報もあるためです。
新築時は比較的集まりやすい入居者も、築年数がすすむと募集が困難になることもあります。空室対策は、不動産投資を始めるタイミングから検討しておきましょう。
一方で、過剰な空室対策は逆効果になりかねない点にも注意が必要です。空室対策を立てる際は自分ひとりの判断ではなく、管理会社や地域の不動産業者などとコミュニケーションをとって有効なプランを立案してください。
