不動産投資をする際に重要なポイントはリスク分散です。投資には少なからずリスクがともない、必ず成功させる方法はありません。しかし、分散投資をすることで、投資全体のリスクをコントロールしやすくなります。
そこで今回は、不動産投資のリスク分散について詳しく解説します。どのような分散投資方法があるのかや、分散投資のメリット・デメリットをまとめているので、これから不動産投資をする方はもちろん、すでに投資をしている方も成功率をあげるためにぜひ参考にしてください。
もくじ
不動産投資をする際はリスク分散を考えておく
ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産投資ですが、常にリスクはつきまといます。不動産投資を始める際は、リスクを十分に理解しておくことが大切です。
不動産投資で生じるリスクと、リスク分散の重要性について詳しく解説します。
不動産投資の基本とリスク
不動産投資とは、不動産物件を購入して第三者に貸したり、売却したりすることによって利益を得る資産運用です。なかでも賃貸物件として貸し出す不動産投資は、一般的に安定しているといわれています。
しかし、賃貸物件を運用する不動産投資でも、リスクがまったくないわけではありません。入居者が決まらない空室リスクは、もっとも大きな不動産投資のリスクです。また、入居者がいても家賃の不払いや、災害による想定外の損耗といったリスクもあります。
リスク分散の重要性
投資の世界では「卵は一つのカゴに盛るな」という言葉があります。一箇所に資産を集中投資するとリスクが大きくなってしまうので、できるだけ資産は分散させるべきという意味です。不動産投資でも同様に、リスクを分散した投資をおすすめします。
たとえば、マンションの区分投資で1部屋しか所有していない場合、入居者が退去すると完全に収入がなくなってしまいます。仮にローンの返済金額がギリギリだと、物件を手放さざるを得ません。リスクを分散させておけば、万が一想定外の事態が発生しても致命的なダメージを避けられます。
不動産投資でリスク分散をする方法
不動産投資でリスクを分散させるには、さまざまな方向からのアプローチがあります。複数物件に投資しても、同じリスクを抱えた物件では分散の意味がありません。どういう観点でリスクを重複させないかが、分散投資では重要なポイントです。
不動産投資のリスク分散におすすめの方法を詳しく解説します。
地理的なリスクを分散
不動産投資の成否に大きな影響を与えるのは、人気エリアなどの地理的な条件です。複数物件に投資をする際は、近隣地域ではなく、地理的な条件の違う物件を選ぶとリスクを分散できます。
たとえば、直近の開発で人気が上昇したエリアの物件を保有している場合は、人口の増減が安定したエリアを次の投資先に選ぶことで、急激な変化を抑制できます。急激に人気が高まった場所は、なにかのきっかけで人が離れる可能性も否定できないためです。繁華街の物件に対しては郊外の物件など、性質の異なるエリアを選ぶようにしましょう。
また、自治体などが作成したハザードマップも、リスク分散に役立ちます。人気が高く利回りの良い物件でも災害リスクの高い地域だった場合、多少利回りを犠牲にしても安全な地域の物件にも投資しておけば、予測できない事態に対応できます。
物件種別を分けてリスク分散
不動産投資のリスク分散として、物件種別を分ける方法もあります。賃貸価格の比較的高い鉄筋コンクリートのマンション物件に対して軽量鉄骨のアパート物件、単身用物件に対してファミリー層向けの物件などです。
特に、単身者向けとファミリー層物件にはそれぞれにメリット・デメリットがあるため、分散効果も高まります。単身者向け物件では、短期間の入居になりやすい点が特徴です。相場に応じた家賃の増額や、入退去時の一時金による収入増が期待できるものの、次の入居者が決まらないリスクがあります。一方、ファミリー向け物件は、入居期間が長くなるケースが多く、安定した家賃収入を見込めます。
投資タイミングによるリスク分散
投資タイミングをずらすことでも、リスク分散を図れます。不動産価格は経済情勢の影響を受けて変動するため、同様の物件でも購入タイミングによって利回りが異なることがあるためです。
不動産投資では、物件が安い時期に購入して高い家賃収入を得るほど高い利回りになります。一方で、できるだけ長い期間運用することも、不動産投資では重要なポイントです。安くなるタイミングを待っていて、運用期間が短くなることも、不動産投資ではマイナスになりかねません。
まずは、適切な利回りの見込める不動産物件を購入し、経済情勢の動向を確認しながら次の投資タイミングを決めましょう。結果的に不動産価格が上下どちらに動いても、リスク分散という観点では問題ありません。不動産価格が下がった場合は、最初の物件よりも好条件で投資できたことになりますし、値上がりした場合は今後の上昇に期待しつつ最初の物件はお得な価格で購入できたことになります。
無理のない資金計画によるリスク分散
不動産投資のリスク分散方法は、複数物件への投資だけではありません。不動産投資をする際に、別の収入源を確保しておくこともリスク分散になります。副業として不動産投資をする方であれば、本業の給与収入によってリスク分散が可能です。
万が一空室になった場合、ローンの返済や物件の維持費用を本業の収入でまかなえれば、手元に資産価値のある不動産物件を残せます。また、複数物件への分散投資をする資金がない場合でも、不動産クラウドファンディングやREITといった信託方式の不動産投資であれば、大きな資金負担にはなりません。
分散投資のメリットとデメリット
一定のリスクがある不動産投資において、分散投資にメリットがあることはいうまでもありません。しかし、実は分散投資にはデメリットもあります。絶対に安全な方法はないので、分散投資のデメリットをしっかりと理解したうえで、リスク分散を図ることが重要です。
分散投資のメリットとデメリットを、改めて整理してご紹介します。
リスクを分散すると安定した投資効果が期待できる
リスクを分散した投資をすることで、片方の収益性が下落しても、もう一方で補てんできるため、安定した投資効果が期待できます。特に、短期間で売買をする株式投資などと違って、長期間保有して資産形成を目指す不動産投資ではリスク分散が重要です。ローンの返済不能などにより物件を手放すリスクを減らすことで、一時的にマイナスになってもトータルでの成功率が上昇します。
不動産投資の目的には家賃収入だけではなく、物件そのものの資産価値も含まれます。分散投資によってできるだけリスクを低減し、物件を無理なく保有し続けることを目指しましょう。
分散投資にはデメリットもある
不動産投資のリスクを低下させる分散投資ですが、残念ながらデメリットもあります。1つは、資金を分散すると、投資効果も分散してしまうことです。たとえば、区分投資（ワンルーム投資）をする場合、投資先の物件価値が急激に上昇するのであれば、同じ物件に複数の部屋を所有していたほうが収益性は上昇します。
また、不動産投資での分散投資は、物件の状況把握が大変になる点もデメリットです。1つの地域であれば、地域情勢の変化や周辺相場を調査する手間はそれほどかかりません。しかし、複数物件になると、物件数分の調査や情報収集が必要になります。
さらに、保有物件の維持や管理工数が増加する点にも注意しましょう。リスク分散のために複数物件に投資したものの、物件管理がおざなりになって入居者が減ってしまっては本末転倒です。
【まとめ】リスク分散で不動産投資に失敗しないようにする
不動産投資の成功率を上げるためには、リスク分散の検討をおすすめします。分散投資をする際は、同じような物件を複数所有するのではなく、方向性の違う物件を選ぶようにしましょう。
ただし、不動産投資は初期費用が高額なため、無理な資金計画で複数物件を購入するとかえってリスクが高まる危険性もあります。家賃収入がなくなっても本業の給与でローンを返済できるようにするなど、物件を長期保有する視点で計画を立てることが重要です。
長期的な運用となる不動産投資だからこそ、ゆっくりと落ち着いてリスク分散を考えましょう。
