「事業用地」と呼ばれる土地であっても、ほとんどの場合で家を建てられます。一方で、家を建てることに対して制限があったり、手続きが必要となったりするケースもあるため注意が必要です。
そこで本記事では、住宅用地と事業用地の違いや関連する法律などを交えながら、事業用地に家を建てる方法について詳しく解説します。
もくじ
事業用地でも家は建てられる
事業用地でも家は建てられますが、すべてのケースで可能なわけではありません。住宅を建築する前に、利用する土地で法律上の問題や手続きの要否を確認することが重要です。
事業用地に家を建てる際に確認すべきポイントと、必要な手続きについて詳しく解説します。
都市計画法と建築基準法に沿っていることが重要
事業用地かどうかに関わらず、都市計画法と建築基準法に沿っていれば家を建てられます。ただし、再開発地域などで建物が限定されている場合、住宅は建築できません。
都市計画法とは、快適な都市生活を送るために県や市町村が定めた街づくりのルールです。地域によって用途や建ぺい率、高さなどが細かく規定されており、違反する建物は建築できません。建築基準法は、建築物の安全性を守るための法律です。敷地や構造、設備を中心に、建物の用途別に定められています。
場合によっては地目の変更が必要
登記されている地目（ちもく）が「宅地」以外の土地に家を建てる場合、法務局への変更申請が必要です。地目とは、不動産登記法で決められている「土地の種類」です。地目は20種類以上あり、主な種類としては宅地、田、畑、山林、雑種地などが挙げられます。
地目の変更申請では、登録申請書や土地の案内図といった書類作成、地目が農地の場合には農業委員会から許可書や届出書を取り寄せることも必要です。また、法務局による現地確認などで時間がかかるケースもあります。
不動産登記に慣れていない場合は、不動産登記の専門家である土地家屋調査士に依頼すると手続きがスムーズに進むでしょう。費用は、地目の変更登記だけであれば、1件あたり5万円前後です。
事業用地と住宅用地の違い
事業用地と住宅用地は、土地の利用目的が異なります。しかし、あらかじめ分類されているわけではなく、建てられている建物や取得した目的によって呼称が変わるだけです。
事業用地と住宅用地の違いについてみていきましょう。
収益を得ることが目的の事業用地
事業用地とは、ビジネスなどで収益を得ることを目的に使用する土地です。工場や倉庫、店舗などがあり、産業用地とも呼ばれています。また、投資目的のマンションやアパートが建てられているのも事業用地です。
文字どおり、事業を行うために取得された土地が事業用地と呼ばれています。一方で、事業用地であっても、都市計画法に沿っていれば家を建てられます。同じ土地に住宅を建てた場合は、住宅用地となります。ただし、事業用地として開発された土地は、日常生活に向かない地域にあるケースも多いため注意してください。
住居が建てられている土地が住宅用地
住宅用地とは、すでに住宅が建てられている土地のことです。「住宅用地」という分類の土地があるわけではなく、住宅が建築されて初めて住宅用地と呼ばれます。つまり、分譲前などで、まだ住宅が建築されていない土地は住宅用地ではありません。
住宅用地は、生活に便利な場所に整備されているケースがほとんどです。また、国民の住居確保の観点から、住宅用地にかかる固定資産税は優遇措置が講じられています。
家を建てる際の法的な基準
土地は有限のため、活用方法には細かく規定が設けられています。家を建てる際にも、土地利用に関連する法律を理解しておくことは重要です。
家を建てる前に確認すべき土地の区分に関する法律を、詳しく解説します。
重要なのは都市計画法
住宅の建築に関わる法律はいくつかあり、特に重要なのは都市計画法です。都市計画法では土地を「都市計画区域」と「都市計画区域外」の大きく2つにわけたうえで、さらに細分化して土地の利用方法を細かく規定しています。
家を建てる際に注意しておきたいのが、都市計画区域です。都市計画区域は「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」の3つに分類されます。市街化区域はさらに21種類に分類され、そのうちの「用途地域」が家を建てるうえで重要です。なお、市街化調整区域には、原則家を建てられません。
特に13種にわかれる用途地域は重要
用途地域には「住宅系」「商業系」「工業系」の3つのカテゴリーがあり、土地の利用方法によって全部で13種類に分類されます。
もっとも規制が厳しいのは、住宅系の第一種低層住居専用地域です。戸建住宅が立ち並ぶ、閑静な住宅街などが第一種低層住居専用地域にあたります。次に、条件付きで住宅と施設や店舗が共存できる商業系、そして住宅の建築が禁止されている工業系の工業専用地域まで、用途地域は実に細かい規定が設けられています。
＜住宅系＞
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 田園住居地域
- 準住居地域
＜商業系＞
- 近隣商業地域
- 商業地域
＜工業系＞
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
【まとめ】事業用地に家を建てる際は専門家に相談
土地の利用方法は都市計画法により細かく定められているため、事業用地に限らず家を建てる際には建築の可否をしっかりと確認することが重要です。また、地目によっては、変更手続きが必要なケースもあります。
都市計画法の分類はかなり細分化されており、専門知識のない人が家を建てられるかどうかを判断するのは困難です。分譲住宅地であれば問題ありませんが、不安がある場合は必ず不動産業者などの専門家に相談しましょう。
