自宅として購入する人も多く、投資物件としても人気のタワーマンション。しかし、タワーマンションへの投資では、さまざまなリスクに注意が必要です。購入価格が高額となるため、わずかなリスクでも大きな損失につながりかねません。
そこで、タワマン投資で本当に儲かるのかといった視点から、注目されている理由や注意点を詳しく解説します。
もくじ
タワマン投資が注目されている理由
不動産投資の対象として、タワーマンションには理想的な面があります。理由は大きく2つあり、いずれも投資リスクが低いことです。
タワマン投資が注目される2つの理由を、わかりやすく解説します。
資産価値を維持しやすい
タワーマンションは、多少築年数が進んでもあまり資産価値が下がりません。立地や周辺地域の開発状況によっては、むしろ価格が上昇する可能性もあります。タワーマンションは、投資先としてだけではなく自宅住居としても人気があるためです。
価値が下がりにくいことから、タワーマンションは出口戦略を立てやすい物件といえます。一定期間運用して必要な利回りを得てから売却すれば、トータルで大きな利益を得られるためです。また、万が一運用で思うような利益を得られなかった場合でも、売却することで一定の金額は回収できます。
入居者のニーズが高い
タワーマンションへの入居希望者は多いため、マンション経営で懸念すべき空室リスクが低下します。居住者の入れ替わりが少なければ、費用負担の大きいリフォームやめんどうな退去手続きの手間もかかりません。
また、万が一退去されたとしても、人気の高い物件であればすぐに入居者が見つかります。入居募集は期間が長くなるほどコストがかかりますし、何より空室期間は収益を得られません。入居者ニーズの高いタワーマンションは、入居者探し、退去リスクの両面から投資物件として有利です。
タワマンと普通のマンション投資との違い
タワマン投資といっても、基本的には普通のマンション投資と変わりません。立地条件を調査して空室リスクの少ない物件を選び、退去されないようにしっかりと管理することが大切です。
しかし、資金計画という面では、タワマン投資特有の事情もあります。タワマン投資の特徴について、一般的なマンションとの違いを交えて詳しく見ていきましょう。
初期費用が高額
タワマン投資では、普通のマンションよりも初期費用が高額になりがちです。同じエリアや間取りであっても、一般的にタワーマンションのほうが高めの価格設定となっています。ローンを組む際、収入によっては融資を受けにくくなる点には注意が必要です。
また、自己資金で購入する場合も一時的に大きなキャッシュアウトが発生するため、資金計画にはゆとりをもっておきましょう。マンション経営では、想定外の出費が生じるおそれもあります。急な出費にも対応できるよう、自己資金を残しておくことが大切です。
管理費や修繕積立金が高額
タワーマンションと普通のマンションでは、管理費や修繕積立金も異なります。タワーマンションは設備が充実しているため、管理費も高額となるケースが一般的です。また、修繕する際も普通のマンションとは比較にならない規模となることから、修繕積立金も高めに設定されています。
普通のマンションと同額程度でシミュレーションをすると、想定利回りから外れてしまうおそれがあるため注意が必要です。出口戦略として売却を検討している場合は、大規模修繕のタイミングも含めて計画しておきましょう。
利回りが低い
人気の高いタワーマンションですが、実は普通のマンションよりも運用時の利回りが低い物件も少なくありません。初期費用や購入後の月額費用、評価額から算出される税金が高額となるためです。
安定した収益は見込めるものの、収益性が低くなるタワーマンションは、短期的な運用には向いていません。ただし、周辺地域の発展で地価が高騰した場合には、売却によるキャピタルゲインも見込めます。
タワマン投資で注意すべきリスクポイント
タワマン投資では、さまざまなリスクを考えておく必要があります。不動産投資そのものにつながるリスクもあるため、十分に注意して検討することが大切です。
タワマン投資で気をつけたいリスクポイントについて、詳しく見ていきましょう。
将来性を見誤ると価値が下がる
資産価値が下落しにくい点がタワマン投資のメリットですが、実はすべての物件に当てはまるとは限りません。思ったように周辺地域の開発が進まなければ、価格が下がってしまうおそれもあります。
特に、キャピタルゲインを見込んで物件を選ぶ際は、自治体による都市開発計画や大型商業施設の出店計画といった周辺環境の将来性を見極めることが大切です。タワマン投資では初期費用が高額となるため、価値が下がると投資計画が大きく狂ってしまいます。
入居者が見つかりにくいケースがある
タワーマンションが人気物件であることは確かですが、思うように入居者が決まらないケースもあります。高額な設定になりがちな家賃を支払える人は、限られているためです。
入居者を見つけられない場合には、物件の価値以上に家賃を値下げせざるを得ません。家賃を下げると利回りの悪化につながるため、初期投資が高額なタワマン投資では大きなリスクとなります。
分散投資がしにくい
初期費用の高いタワマン投資をすると、複数物件への投資をしにくくなります。不動産投資でリスクを下げる方法の一つは、複数物件への分散投資です。しかし、高額なタワーマンションを購入すると、他物件の購入資金を調達することが困難となります。
リセールバリューも高いタワマン投資は比較的安定しているといわれますが、資産形成をどういった形でするのかを十分検討しておくことが大切です。
【まとめ】タワマン投資をする際は慎重に検討する
タワマン投資には、普通のマンションにはないメリットがあります。一方で、取得費用が高額なことから、投資に失敗した際のリスクが大きくなりがちです。ローンの返済額も小さくないため、万が一入居者が決まらない場合には、多大な負担がオーナーにかかります。
特に、複数物件の取得に回す資金の確保が難しくなることが、不動産投資の成功確率を下げる要因です。すべての条件がそろって当初の想定どおりに運用できればタワーマンションは魅力的な物件ですが、失敗したときの損失は大きくなります。不動産投資に慣れている方や、よほど資金にゆとりがある方でない限り、タワマン投資は避けたほうが無難です。
