不動産投資において懸念されるのが「空室リスク」です。しかし、このリスクを最初から回避できる物件が存在します。それが今回ご紹介する「オーナーチェンジ物件」です。こちらでは、「オーナーチェンジ物件とは」といった初歩的な情報から、具体的なメリット、注意点などについてお話します。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で、投資対象として売りに出されている物件のことです。
通常、不動産投資を始める際は、新たに物件を購入したのちに入居者を募ります。そのため、実際に家賃収入が発生するまでにかかるタイムラグは免れません。一方、オーナーチェンジ物件を投資対象とする場合、すでに入居者がいるため購入直後から家賃収入が発生します。
オーナーチェンジ物件のメリット
オーナーチェンジ物件には、大きく分けて以下の2つのメリットが存在します。
確実性の高い家賃収入
空室のある物件を投資材料として運用する場合、家賃収入が安定するまでには「入居者募集中」の期間があります。加えて、明確な家賃については入居者が決定するまでわかりません。対して、オーナーチェンジ物件であれば、運用時点で入居があり、家賃も決まっています。確実性の高い家賃収入が期待できるため、収支計画を立てやすいのが大きなメリットです。
中古物件だからこそわかる情報
原則として、オーナーチェンジ物件は中古物件です。新しくオーナーになる方にとっては、今後の運用に関わる情報がそろっていることを意味します。修繕状況や、管理費・修繕費の滞納状況が記載されている重要事項調査報告書からは、購入した場合に必要になる管理・修繕などを把握可能です。また、現入居者の情報や、居住年数、前オーナーが売却した理由なども、購入を判断する重要な基準と言えます。こうした「中古物件だからこそわかる情報」を踏まえて購入を決められる点も、オーナーチェンジ物件ならではの特徴です。
オーナーチェンジ物件にまつわる注意点
メリットの多いオーナーチェンジ物件ですが、同時に以下のような注意点もあります。
敷金の返還義務
物件のオーナーは、入居者に対して契約に沿った敷金の返還義務を負います。オーナーチェンジ物件を購入した場合は、前オーナーからこの敷金返還義務についても引き継ぎます。さらに、すでに入居者がいるため、部屋の中を確認することはできません。前オーナーから各部屋の情報や、敷金の契約に関する情報を詳しく聞いておくことが大切です。
入居者の保証状況
オーナーチェンジ物件には、保証人がいない、もしくは保証会社に非加入の方が入居している場合があります。また、居住年数が長い入居者の保証人は、すでに連絡がとれなくなっていることも少なくありません。そうした入居者が家賃を滞納した場合は、請求が困難です。各入居者の保証状況については、購入前に入念な確認が必要です。
まとめ
約束された家賃収入でスムーズなスタートが切れるオーナーチェンジ物件。一方で、敷金の取り扱いや、各入居者の保証については注意しておきましょう。安心して運用できるオーナーチェンジ物件を見つけたい場合は、信頼できる管理会社を経由して探すのがおすすめです。
