東京オリンピックを数年後に控えて、開催の機運が高まりを見せています。 一方で、それまで好調に推移してきた不動産価格が一転暴落に向かうのではないかという、いわゆる「2020年問題」がにわかにクローズアップされています。 マンション経営に携わる投資家にとっては非常に気になるところですが、果たしてこの予測は正しいのでしょうか？
そこで、今回は東京の不動産投資事情がどうなるのか、さまざまな状況からその展開を検討してみます。
１．2020年以降、不動産は本当に大暴落するのか？
マスコミ各社やメディアが、2020年問題を深刻な論調で取り上げているのを目にする機会は少なからずあります。 ですが、そこで紹介される理由を掘り下げると、オリンピックに乗じた一連の再開発などを、一過性の世界的イベント、お祭り騒ぎによるものとして捉え過ぎているのではないでしょうか。 そう考えると、オリンピック後は関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが一段落して、土地やマンションといった不動産の価格が大きく下落してしまうように錯覚するのも無理はないでしょう。
ところが、東京駅周辺や品川、渋谷をはじめ都心部の至るところで進行中の大規模再開発は、オリンピック開催を背景にしてはいるものの、目指すところは東京という都市の機能をブラッシュアップすることであって、2020年で期限を迎えるような性格のものではありません。
むしろ、「職」「住」「遊」が高度に充実した都市へと再構築が進めば、オリンピック閉会後にも東京都心部には外国人を含む多くの人が居住し、そこで働くことになるでしょう。 日本では不安要素としてとかく人口減少が指摘されていますが、真にグローバル化した東京には世界から多くの人が集まり、これまで以上に賑わいのある街へと変貌を遂げることになるはずです。 そうなれば、土地やマンションの価格は暴落どころか、さらに上昇を続ける可能性すらあります。 何しろ、世界的に見ても首都・東京の地価、不動産価格はまだ手頃なのですから。
２．気になる人口減少問題も、都心部ではその影響は小さい
もうひとつ、多くの方にとって不安材料となっている日本の人口減少問題についても考えてみましょう。
確かに、日本は少子高齢化や人口減少のさなかにあります。 この傾向は何かよほど効果的な対策が打たれない限り、反転させるのは難しいことでしょう。 しかし、ここで押さえておかなければいけないのは、東京のような都心部と郊外、地方を分けて考える必要があるということ。
現在も地方では人口減少が続き、限界集落化する地域も少なくありません。 しかし、逆に都心部は、若い単身者や家族の流入でむしろ世帯数は増加傾向にあります。 もちろん、人口だけを見れば東京の都心部でさえ2025年あたりにピークを迎え、その後は減少に転じると言われています。 こと世帯数については2035年がピーク。 とはいえ、人口・世帯数ともにピークを迎えてから先の減少傾向は他の地方と比べればはるかに緩やかなものとなるため、マンション価格や賃料は当面、高値で推移すると考えて差し支えないでしょう。
３．2025年万博開催を前に、大阪にも投資のビッグチャンスが到来
さて、東京都心部で人口減少を気にする必要がないことはこれまで述べた通り。 しかし、関西圏の主要都市でも同様のことが言えます。
2025年に開催される大阪万博を前に、関西圏では関連施設やホテル、マンションなどの建設ラッシュが進んでおり、このエリアでも東京都心部と同じような投資環境が急速に整ってきています。 東京のポテンシャルは今後も期待できますが、大阪を中心とした関西圏はこれからが本番。 投資のビッグチャンスを逃さないよう、不動産市場の動向に注目し続けたいところです。 これらのことから、大阪や神戸、京都などで不動産投資を検討している方も、人口減少への懸念については安心してよいと言えるでしょう。
４．まとめ
マスコミ各社やメディアが2020年問題に神経質なのは、2008年に起きたリーマンショックの再来を懸念する心理が働いているからでしょう。 もちろん、サブプライムローンを発端とした世界的金融危機と、今の状況はまったく異なるのでこれを心配する必要はありません。
さらには、あのリーマンショックのさなかでさえ、不動産価格の下げ幅は2割にも満たず、表面利回りへの影響も1パーセント程度で済んでいます。 イメージではなく、今ある状況を事実に基づいて評価できれば、都市部での不動産投資に関しては今後も大いに期待できる、と言えるのではないでしょうか。
