不動産投資で失敗しないためには、様々な用語や事柄について知っておく必要があります。その一つとしてあげられるのが「デッドクロス」です。
しかし、デッドクロスという言葉をこれまでに聞いたことがあっても、はっきりと理解していない方もいるかもしれません。そこでこの記事では、不動産経営の失敗を回避するために欠かせないデッドクロスとは何なのか、どのような原因によって生じてしまうのか、デッドクロス回避にはどのような対策をすればよいのか、などについて詳しく解説します。
もくじ
不動産投資におけるデッドクロスとは？
不動産投資のデッドクロスを一言で説明すると「不動産投資用の物件を購入する際に組んだローンの元金返済額が、購入した物件の減価償却費よりも上回った状態のこと」を指します。
不動産投資においてデッドクロスの状態に陥ると、表面上の収支は黒字になっているにもかかわらず、実際の収支では赤字経営となり、最悪の場合、経営破綻してしまうことにもなりかねません。
不動産投資で失敗しないためには、デッドクロスになりそうだと判断された場合は早急に回避策を立てることが大切です。
不動産投資とキャッシュフロー
デッドクロスの解説の前に、不動産投資に欠かせない「キャッシュフロー」とデッドクロスとの関係について説明します。ここで、お金の流れについておさらいをしておきましょう。
あわせて、デッドクロスの要因として理解しておく必要のある「支払い利息」と「減価償却費」についても詳しく説明をしていきます。
帳簿と実際のお金の流れは違う
キャッシュフローとは、不動産投資によって得られる利益（＝手元に残るお金）の算出を目的としたお金の流れのことを指します。原則として帳簿上の現金収支によって流れを把握するため、将来的な利益や損益についてはキャッシュフローの計算書には含まれません。
ここで大切なことは、帳簿上の「実際のお金の流れ」と「税額の基準となる不動産所得」とは異なるということです。
実際のお金の流れ（手元に残るお金）は、賃料などの収入から諸経費と借入金の返済額（元金部分）、税金を差し引いた残りになります。これに対して、税金の課税基準となる帳簿上の不動産所得は、収入から諸経費と借入金の支払い利息、減価償却費を差し引いた額になるのです。
支払い利息とは
支払い利息とは、金融機関など借りているお金に（借入金）対して支払う利息のことで、経費として収入から差し引けます。借入金の額が多ければ支払利息も高くなり、借入金額が減れば支払利息も減っていきます。つまり、収入から差し引ける支払い利息は年々減っていくことになるのです。
8,000万円のローン（金利2％、25年元利均等返済）の返済を例にあげると、1年目の支払い利息は158万円ですが返済が進むごとに利息が減っていき、20年目には43万円になります。支払い利息の額が減れば収入から差し引ける額がその分少なくなってしまうのです。
減価償却費とは
投資用物件の建物部分は、建てられてから年数を経ていくと経年劣化を考慮することになるため評価資産価値が下がっていきます。これが「減価償却」です。減価償却によって収支計算に上げられる費用を「減価償却費」と呼びます。
減価償却は、減価償却期間（建物の構造別に定められた法的耐用年数から算出された期間）に渡って毎年経費として計上され続けます。しかし、減価償却期間を過ぎてしまうと減価償却費を経費として収入から差し引くことができません。
その結果、減価償却期間が過ぎると、収入そのものはこれまでと同じで増えていないにもかかわらず、差し引ける経費が少なくなってしまうことになるのです。
不動産投資でデッドクロスが発生する理由
デッドクロスを回避するためには、デッドクロスを引き起こす要因や仕組みを知っておくことが大切です。
不動産投資のキャッシュフローにおける支払い利息と減価償却費について理解ができたところで、ここではデッドクロスが発生する理由や仕組みをみていきましょう。
経費に計上できる利息が減る
借入金の返済が進むと支払い利息が減っていくのは先に述べた通りです。支払い利息が減るということは収入から差し引くことができる額も減ることになるため、賃料などの収入額が実際には増えていないのに帳簿上の黒字が多くなるという現象が起こります。
所得税や住民税が課せられるのは、帳簿上の黒字に対してです。そのため、帳簿上の黒字（収益）が増えると、収入額は増えていないのに課せられる所得税や住民税が高くなります。
元利均等返済の場合だと実際の返済額は毎年変わりませんが、経費として収入から差し引きできる部分（支払い利息部分）が減り、経費に計上できない部分（元金返済部分）が増えるため、結果としてキャッシュフローが悪化することになるのです。
経費に計上できる減価償却費が減る
経年により建物部分の資産価値が毎年減っていく減価償却期間内であれば、減価償却費を経費として計上できます。よって、収入から差し引ける額が多くなり、その分の所得税や住民税が抑えられるのは、先に説明した通りです。
しかし、減価償却期間が過ぎると減価償却費が発生しなくなり、収入から差し引ける経費の額がいきなり減ってしまいます。その結果、帳簿上の黒字額がいきなり増加し、それに伴って所得税や住民税も増えることになってしまうのです。
つまり、「実際の現金支出はないのに帳簿上の経費として計上できる減価償却費がなくなること」と「借入金の支払利息部分だけが減っていくこと（＝経費として計上できない借入金の元金返済額が増えていく）」が、デッドクロスが生じてしまう要因であると言えます。
不動産投資でデッドクロスを回避するための対策
先述の通り、デッドクロスとは物件の購入資金として借り入れたローンの元金部分の返済額が減価償却費を上回る状態になることです。支払い利息や減価償却費が減ることで、帳簿上における黒字の額とそれに課せられる税金も増え、一方で帳簿の収支では計上できないローン元金部分の返済額も増えていくことになってしまいます。
ここでは、このようなデッドクロス回避のためにはどのような対策をすればよいかについてみていきましょう。
購入時の自己資金を増やす
デッドクロスを回避する方法の1つとしてあげられるのが、不動産投資物件を購入する際の自己資金（頭金）を増やしてローンを組む借入金を少なくすることです。
借入金を少なくすればローンの支払い総額を減らせるだけでなく、経費計上できる支払利息の額も減るため、実際のキャッシュフローとの乖離が小さくなります。また、当然ですが借入金の元金部分の返済額も減るため、デッドクロスに陥りにくくなると言えるでしょう。
税金用に貯金をする
課税の基準となる帳簿上の黒字が増え、所得税や住民税が増えた場合に備えて資金をしっかりと蓄えておくこともデッドクロスの対策として有効だと言えるでしょう。
支払い利息を経費として計上することができる間は、その分の所得税や住民税を抑えることができます。そこで節税した分を貯めておけば、デッドクロスに陥った場合の補填にあてることができ、資金繰りに困って支払いができないといった状況を回避できるでしょう。
借入期間を延ばす
デッドクロスになりそうな場合や避けられないと予測される場合は、金融機関に相談をしてローンの借入期間を延ばしてもらうことも対策になります。借入期間を延ばしてもらうことができれば、毎月のローン返済額（元金部分）を減らすことができるので、資金の負担を減らすことが可能です。
資金繰りが苦しくなってから相談するのではなく、できれば早めに相談するようにしましょう。そのためには、前もってキャッシュフローや帳簿上の計算をして資金の見通しを立てておくことが大切です。
繰り上げ返済する
デッドクロスを回避するために、ローンの繰り上げ返済をするのも1つの手です。資金に余裕がある間（減価償却期間や経費として計上できる支払利息が多い間）に繰り上げ返済をしておけば、ローンの返済額が減るためデッドクロスを回避できる可能性が高くなります。
ただし、金融機関によっては繰り上げ返済をする際に事務手数料がかかる場合があるので注意が必要です。あらかじめローンを組む際に確認しておくようにしましょう。
売却する
不動産投資をしていてデッドクロスを避けられそうにない場合は、思い切って物件を売却したり買い替えたりするのも1つの手です。売却した代金で新しい投資用物件を購入し新たにローンを組めば、再び支払い利息分と減価償却費を経費から差し引けるようになります。
物件の買い替えと同様の効果があるのが、ローンの借り換えです。減価償却費が再び差し引けるようにはなりませんが、ローンの返済が支払い利息分の割合が多い状態に戻るので、デッドクロスを回避する効果があると言えます。
ローン返済のシミュレーションを行う
購入する物件の築年数やローンを組んだ借入金の額によっては、デッドクロスに陥ることから逃れなれない場合があります。そのような心配がある場合は、将来、いつごろデッドクロスが起こりそうなのかをあらかじめ把握しておくようにしましょう。
そのためには、キャッシュフローと帳簿の収支内容をしっかりと確認した上で、ローン返済や税金のシミュレーションをしておくことがおすすめです。
不動産投資でデッドクロスが多いケース
節税効果を目指した結果、減価償却費を大きくとることができる築古の木造の建物を投資用物件として購入する人もいることでしょう。また、ローン返済負担を少なくするために、返済期間を通常以上に長くとることもあるかもしれません。
そのようなケースだと、デッドクロスの発生を避けることがどうしても難しくなることがあります。しかし、売却やローンの借り換えをするなどの回避方法もあるので、まずは豊富な知識を経験のある不動産投資のプロに相談し、アドバイスしてもらうとよいでしょう。
まとめ
不動産投資を成功させるためには、物件購入のために組んだローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態になる「デッドクロス」を回避することが大切です。ローンの借入額を少なくしたり物件の選び方に気を付けたりするなどの方法もありますが、場合によってはどうしても回避できないこともあります。
特に、節税効果を狙った築古木造物件を購入した際は、デッドクロスの回避が難しくなる恐れが増えるかもしれません。そのような場合は、様々な角度から不動産投資を成功させるためのアドバイスをしてくれる不動産投資のプロにまず相談してみることがおすすめです。
