不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法です。興味はあるけれど、メリットやデメリットがわからないと始めるにはハードルが高いと感じている方もいるのではないのでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資のメリットについてご紹介します。この記事を読めば、不動産投資のメリットを知ることができるでしょう。不動産投資のデメリットとその回避方法についても紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
もくじ
不動産投資について
不動産投資は大きく2種類に分けることができます。1つ目は購入した不動産を第三者に貸し出して家賃収入（インカムゲイン）を得る方法、2つ目は購入した不動産を売却して売却益（キャピタルゲイン）を得る方法になります。初心者におすすめの不動産投資方法は、「大家」として家賃収入を得るほうです。ここでは、主に1つ目について見ていきましょう。
不動産投資とは「大家」になること
不動産投資といえば、一般的に購入したマンションやアパートを第三者に貸し出して家賃収入を得る方法を指します。つまり、不動産投資とは大家になることといえるでしょう。
大家というと、家賃を集金したり共用部分の清掃をしたりするような専業大家を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。本業を持っているサラリーマンが家賃の集金や共用部分の清掃といった仕事をこなすのは現実的ではありません。
では、不動産投資をするためには本業を辞めて大家業に専念しなければならないかといえば、そうとも限りません。管理会社へお金を支払い物件管理のほとんどを代行してもらうことで、不動産投資を行いつつ本業に専念できます。
不動産投資の種類
家賃収入を得る不動産投資にも複数の種類があります。まずはワンルームマンションの一室を購入して貸し出す「区分投資」という方法で、少額から投資が可能なので不動産投資初心者の方におすすめです。ただし、自身が所有しているワンルームマンションが空室になれば、家賃収入が0円になる空室リスクがあります。
一方、マンションやアパート一棟を購入して貸し出す「一棟投資」という方法もあります。一棟すべてが自分の持ち物なので、一部屋が空室になっても家賃収入が0円にはならず投資効率がよくなります。ただし、マンションやアパート一棟を購入しなければならないので多額の資金が必要です。そのため、初心者には不向きな投資方法といえます。
不動産投資のメリット
不動産投資最大のメリットは収入源を増やせる点です。購入した不動産を貸し出すことで家賃収入を得られ、不動産の管理を管理会社に任せてしまえば、家賃収入を得るために働く必要もありません。
また、不動産投資には株式投資やFXにはない税制面での優遇といったメリットもあります。ここでは、不動産投資のメリットを7つご紹介します。
定期的な収入が得られる
購入した不動産を貸し出すことで毎月定期的な家賃収入を得られます。家賃の集金、トラブルやクレーム対応といったものはすべて管理会社に代行をお願いすれば、自身は何もする必要がありません。
また、株式投資やFXのように日々銘柄や業界の研究をしなくとも、一度貸し出してしまえば毎月決まった額の入金があります。仮に病気や怪我で入院しても定期的な収入を得られることは大きなメリットといえるでしょう。
収入が比較的安定している
株式投資やFXはハイリスク・ハイリターンな投資で、リターンが大きい分、リスクも大きくなります。株価は日々値動きするので、まったく予想していなかった理由で株価が半分以下に暴落してしまう危険性もはらんでいます。
一方、不動産投資は毎月安定した家賃収入が入って来ます。賃料が激しく値動きすることもありません。また、部屋は年単位で借りる人がほとんどで、数年単位で安定した家賃収入を得られます。
所得税・相続税を節税できる
不動産投資特有のメリットとして、所得税と相続税を節約できるというものがあります。まず所得税ですが、不動産投資とは別に所得がある場合、不動産投資で赤字を出しているときに限り所得から赤字分を引くことが可能です。つまり、不動産投資の赤字分、所得税が安くなります。
また不動産を購入したときの費用を「減価償却費」として経費に計上できるので、現金での支出がなくとも経費が発生したものとして計算することができます。
次に相続税ですが、相続税は相続税評価額により算定します。その際、現金や有価証券は時価で評価されるのに対して、不動産は固定資産税評価額や路線価によって評価されます。そのため、現金や有価証券と比べると2~3割安く相続することが可能です。
老後資金になる
不動産投資をして大家になれば、毎月決まった額の家賃収入が入ります。また、部屋を借りるときは通常年単位なので、長期間安定した収入が期待できます。つまり、入居者がいる限り、何もしなくても一定の家賃収入を見込めます。
この家賃収入を私的年金として利用することが可能です。厚生年金受給額は夫婦で約23万円ですが、家賃収入をプラスすれば安定した老後資金になります。目減りする貯蓄だけに頼るよりも精神的な余裕が持てるでしょう。
もしものときに生命保険の代わりになる
不動産投資をする際、一般的にはローンを組みます。ローンを組むときには団体信用生命保険に加入する方がほとんどです。団体信用生命保険とは、ローンを組んだ方が亡くなったり八大疾病にかかったりした場合、ローンの支払いが免除されるというものです。
つまり、ローンのない状態の不動産を財産として遺族に残せます。遺族は不動産から得られる家賃収入を活用することが可能です。
一般的な生命保険よりも、もしものときの保障という面から見れば優れているといえるかもしれません。
インフレ対策になる
インフレとは物価が上昇し続ける現象で、一般的には好景気のときに発生します。インフレが進むと、物価の上昇にともない土地の価格も上昇する傾向があります。土地価格が上昇すれば、家賃を値上げしたり不動産自体を売却したりして収益を得ることができます。
インフレになったとき、お金を投資に回さず貯金したままの場合、価値はみるみる下がっていきます。一方、インフレ時は不動産の価値は上がりますので、不動産投資はインフレ対策として有効な手段といえるでしょう。
現物資産ならではの強みがある
不動産投資で購入した不動産は自身の現物資産です。現物資産はそれ自体に価値があり、価格の変動が穏やかという特徴を持っています。
一方、株式や有価証券といったものは金融資産です。金融資産は会社が倒産すれば価値を失う危険性がありますが、不動産のような現物資産は値段を大きく下げたとしても無価値になることはありません。また、不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得る以外にも、家族の住居にするといった使い方もできます。
不動産投資のデメリット
不動産投資はメリットばかりではなくデメリットも存在します。メリットとデメリットを知ったうえで不動産投資を検討するといいでしょう。
この章では、不動産投資のデメリットとなる5つのリスクについて解説します。それぞれのリスクの解決方法も紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。
空室リスク
マンションを購入して貸し出す場合、家賃収入が0円になる空室リスクは大きな問題があります。空室リスクをヘッジするためには、築年数が経っても入居者が途切れないような場所の物件を選ぶことが重要です。立地条件を妥協せず都心部を狙うことによって空室のロスを最小限に抑えることができます。
災害・事故リスク
日本は地震大国なので、地震をはじめとする災害のリスクは常に存在します。地震や災害はいつ発生するのか正確に予想できないため、火災保険や地震保険には加入しておきたいものです。しかし、火災保険の加入率は8割を超えている(ローンの場合は絶対加入)ものの、地震保険の加入率は1割~2割にとどまっているのが現状です。
火災保険は水害まで幅広く対応をしてくれますが、地震が原因の損害の場合は保険が利用できません。地震大国の日本で不動産投資をするのであれば、地震保険にも加入したほうが安心でしょう。
流動性が低いリスク
株式投資やFXと比較した場合、不動産投資は流動性が低いというリスクがあります。流動性が低いというのは、現金化したいと思ってもすぐには現金化できないという意味です。
流動性が低いというリスクを回避したいなら、売却しやすい不動産を選びましょう。具体的には、地方圏ではなく都市圏にある不動産がおすすめです。また、ファミリーマンションやアパート一棟は流動性が低くなる傾向があり、ワンルームマンションのほうが流動性は高くなります。
金利変動リスク
不動産投資をするとき、ほとんどの場合は不動産投資ローンを組みます。この際、固定金利ではなく変動金利を選ぶ方も多いでしょう。変動金利でローンを組んだときに発生するのが金利変動リスクです。金利が大きく変動すれば、利子を多く支払わなければならない場合が出てきます。逆に下がれば支払いが少なくなります。
金利変動リスクを回避するために固定金利でローンを組むという方法があります。変動金利と比較すると金利は高くなりますが、金利変動リスクはありません。
維持管理費がかかる
投資用不動産を購入したら支払いは終わりと思いがちですが、不動産購入後には「管理費」や「維持費」が発生します。また、税金として「固定資産税」を毎年納める必要があることを忘れてはいけません。
管理費とは管理会社に支払う管理委託手数料です。不動産の清掃や集金の代行といった仕事をしてもらうためのもので、家賃の5％程度です。さらに、維持費として管理修繕積立金を支払う必要があります。管理費と維持費をあわせて家賃収入の10％程度と考えておきましょう。購入後も計画的に積み立てることが重要です。
不動産投資のリスク回避のポイント
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。株式投資やFXと比較すれば少ないものの、多少のリスクは存在します。そのため、いかにリスクを回避するかということが重要になります。この章では、リスク回避のポイントを4つご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。
不動産投資についての知識を身につける
不動産投資で失敗している人の多くに共通していることとして「知識を身につけないまま不動産投資に手を出してしまった」というものがあります。不動産投資は株式投資やFXと比べれば、専門的な知識をそこまで必要とはしません。また、リスクに関しても株式投資やFXよりも低くなります。
そのため知識がなくても成功できる簡単な投資方法だと勘違いをして、業者にいわれたことを鵜呑みにし、適当な不動産を購入して失敗するケースがあるようです。不動産投資をするなら、事前に知識を身につけてからにしましょう。
計画的な資産準備・運用を行う
不動産投資のリスクを回避するには、計画的な資産準備や運用が重要になります。不動産を購入する際には、不動産投資ローンを組んで購入するのが一般的です。ローンは元本だけでなく利息も返済しなければなりません。変動金利でローンを組んでいる場合、金利変動リスクに備える必要があります。
また、入居者が家賃を滞納したり空室が埋まらなかったりして家賃収入が0円になるリスクも考えられるので、ある程度余裕を持った資産を準備しましょう。
利便性のある地域・優良物件を選ぶ
不動産投資で家賃収入を得たいと考えるなら、不動産を適当に選ぶことは避けましょう。安定した家賃収入を得るために空室リスクを回避するには、都市圏で駅から徒歩10分以内といったような利便性の高い地域の優良物件を選ぶことが重要です。優良物件であれば、空室になったとしてもすぐに次の入居希望者が見つかる可能性が高くなります。
信頼できるパートナーを見つける
不動産投資で大切なのは信頼できるパートナーを見つけることです。もちろん不動産投資の知識を身につけることも重要ですが、独学ではどうしても限界があります。
不動産投資で信頼できるパートナーといえば、不動産投資会社です。パートナー選びによって、不動産投資が成功するかどうかが大きく左右されるといってもいいでしょう。
では、信頼できる不動産投資会社はどのように見つけたらいいでしょう。見分け方のひとつは、不動産のデメリットまでしっかり伝えてくれるかどうかです。不動産にはメリットがあればデメリットもあります。メリットのみを伝えて不動産を購入させようとする業者は、信頼できるパートナーにはならないでしょう。
ワンルームマンションの不動産投資はメリットが多い
初めて不動産投資をするなら、ワンルームマンションを購入するのがおすすめです。ワンルームマンションを購入するメリットとして、一棟投資を選択するよりも投資資金が少額で済むという点があげられます。
不動産は購入したら終わりではなく、管理費や維持費を払い続ける必要があります。一棟投資の場合はその費用も膨大な金額になり、初心者は資金繰りに失敗する可能性が高くなります。ワンルームマンションなら管理費や維持費が比較的安く済むので、失敗するリスクは低いといえるでしょう。
また、一棟全部を管理するわけではないので、ワンルームマンションは管理がしやすいというメリットがあります。
まとめ
ここまで、不動産投資のメリットについてご紹介しました。メリットは主に7つあります。定期的な収入が得られる、収入が比較的安定している、所得税・相続税を節税できる、老後資金になる、もしものときの生命保険の代わりになる、インフレ対策になる、現物資産ならではの強みがあるといった点です。
不動産投資はメリットだけではなくデメリットもありますが、デメリットは事前に手を打つことで回避できる可能性が高くなります。事前に手を打つためには、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。
