家賃収入で暮らしたいと考えている方の中には、成功するポイントや必要な知識を得たいという方もいるのではないでしょうか。
安定して家賃収入を得るためには、毎月の収入と必要経費の関係について知識を深めることが重要になります。不動産投資の支出項目は多岐に渡りますが、金額の大きいものや定期的に発生するものを理解しておくことが大切です。
そこでこの記事では、家賃収入と必要経費の内訳と確定申告についてご紹介します。支出の関係性を理解することで、安定した収入につなぐことができます。ただし、成功の裏には失敗もあります。注意する点にも気をつけながらチェックしてみましょう。
もくじ
家賃収入とは、一体どういうものなのか
不動産投資の収益は「家賃収入」と「必要経費」の関係で考えることが重要です。家賃収入は、大家が設定した家賃や管理費などから生じます。
不動産経営を実施するうえでは、さまざまな支出があります。支出のなかには、必要経費に計上できないものもあるため注意が必要です。必要経費は、金額が大きくなるほど所得税額を抑える効果があります。税金を含めた支出を加味して「手元に残るお金」が不動産投資による収益です。
家賃収入の内訳
不動産投資の収入源には、家賃のほかにも複数の種類があります。家賃と管理費は、毎月の収入として重要な項目です。入居者が決まったときには礼金、契約更新の際には更新料も得られます。ほかにも、駐車場代などの副収入を得ることが可能です。それぞれ、どういう仕組みなのか見てみましょう。
礼金
礼金は、入居者から契約時に1回だけ受け取ります。大家に対する家賃の前払金という性質があるため、入居者に対する返還義務はありません。礼金の金額は、家賃の1カ月分か2カ月分に設定することが一般的です。不動産の仲介会社を経由して契約する場合には、仲介会社に対して仲介手数料を支払います。
礼金を受け取ることで、この手数料の相殺が可能です。なお、礼金は家賃収入のひとつですが、敷金については「預り金」です。預り金は「入居者に返還する予定」のお金であるため、会計上は収益計上する必要はありません。
管理費
管理費は、家賃とともに毎月得られる収入です。家賃は、入居者からすれば物件のレンタル料金にあたります。管理費は、物件を維持管理してもらうための費用です。
管理費の金額には、明確な基準はありません。設備の状態などによって、管理費の適正な金額は異なります。家賃と管理費を合算した金額が、毎月の家賃収入のベースです。物件の長期運用を前提として、キャッシュフローを計算しましょう。
更新料
更新料は、入居から一定期間ごとに受け取れる収入です。入居者が、更新料の支払い前に退去した場合は受け取れません。
首都圏では、一般的に入居契約から2年ごとに更新料を支払います。更新料の金額は、家賃の1カ月分が一般的です。更新料は、大家が自由に設定できます。地域によって相場が異なるため、適正な金額を設定しましょう。
家賃や管理費の金額と、更新料の金額を考え合わせることも重要です。家賃や管理費を低く抑えるために、更新料の配分を大きくするという考え方もあります。
駐車場代
所有する物件の土地が余っているなら、駐車場や駐輪場として貸し出すこともできます。入居者専用にもできますが、利用者がいないのであれば近隣住民と契約しても構いません。駐車場代の相場は、立地によって異なります。
都心の物件であれば、車1台につき毎月2万円以上の副収入を得ることも可能です。バイクや自転車も有料にすれば、さらに大きな収入源となります。ほかには「アンテナ基地設置料金』も有望な収入源です。携帯電話会社に屋上のスペースを貸し出すことで、何もしなくても安定収入が得られます。
家賃収入を得る際の必要経費
収入とあわせて重要なのは「必要経費」です。不動産投資のために必要な経費は、正しく計上することで所得税額を軽減します。ここでは、確定申告の際に毎年計上することになる項目を見ていきましょう。減価償却費に関しては、会計上の経費であるため注意が必要です。
管理委託費
管理委託費は、物件の管理を管理会社に委託する場合に支払う費用です。物件は、大家が自分で管理しても構いません。仕事をしながらで不動産運用する場合には、管理会社に委託することが一般的です。
管理委託費は、清掃業務や設備管理業務などのために支払います。管理員やフロントマンに対する報酬も、管理委託費の一部です。入居者から徴収する管理費を、管理委託費の支払いにあてます。毎月かかる費用であるため、家賃や管理費とのバランスを考えることが重要です。
修繕費
物件は、入居者がいてもいなくても経年劣化が避けられません。修繕費を支払うタイミングは、下記の3種類に大別できます。
・入居者のクレーム対応
・退去時の原状回復
・大規模修繕
クレーム対応の発生は不定期です。電球の取り換えや階段の補修など、軽微な修繕を含みます。入居者が退去する際には、入居時の状態に修繕するための原状回復が必要です。クロスの張り替えやインターホンの補修など、使用状況によって費用は高額となります。
大規模修繕は、10年~15年周期で実施する物件全体の修繕です。鉄部や外壁全体の塗装工事、屋上の防水工事、給排水管の工事などが該当し、管理組合が長期的な修繕計画を作成していく、修繕積立金から実施するものとなり準備から完工まで長期間を要するため、工事費用も高額になるのが特徴となります。
支払利息
収益用不動産は高額なため、住宅ローンを利用して購入される方が多いです。ローンを組んで購入する場合には、毎月ローンの利息を支払います。経費計上できる金額は、元本返済分を除いた「支払利息」のみです。元本返済分は、控除の対象になりません。支払利息は、会計上の赤字か黒字かを左右します。
また、頭金をいくら支払えるかで利息が変動します。実際に支払うお金は元本返済分も含めるため、収支のバランスを考えてローンを組みましょう。
減価償却費
マンションやアパートは、RC造や木造といった構造で「法定耐用年数」が異なります。これをもとに計算した「減価償却費」が、経費計上する金額です。物件の購入費に関しては、購入価格を法定耐用年数で割った金額を毎年経費計上します。
実際に購入金額を支払うのは、初年度だけです。2年目以降は、現金支出のともなわない減価償却費を経費計上していきます。これは、現金支出はあっても経費計上できない元本返済分と対照的です。実際に手元に残るお金がいくらかを、十分にシミュレーションしましょう。
固定資産税
収益用不動産の所有者は、物件所在地の市町村に「固定資産税」を納税します。固定資産税額は、1月1日時点での固定資産税評価額に1.4%をかけた金額となるのが基本です。固定資産税評価額は、総務省が定めた固定資産評価基準をもとに市町村長が決定します。一定条件を満たしていれば軽減措置が受けられる特例もあり、金額は一定ではありません。
支払いのタイミングは4回あります。4月・7月・12月・翌2月の分割納付です。不動産の取得タイミング次第で、もとの持ち主と支払額を話し合うことになります。
家賃収入を得て確定申告を行う際のポイント
ここまでは、家賃収入と必要経費の項目についてご紹介しました。不動産投資における総収入から必要経費を引いた金額が「不動産所得」です。所得税は、給与所得などを合算した「総所得金額」に対して課税します。これらを踏まえて、確定申告のポイントを見ていきましょう。
収入
何らかの収入がある人は、所得税の納税義務があります。所得税は、給与所得や不動産所得を含む10種類の所得を合算して計算する税金です。収入源が給与だけであれば、会社が源泉徴収と年末調整により所得税を納税します。所得税は累進課税であるため、所得が多いほど高税率です。
不動産収入があれば「不動産総収入 – 必要経費」で不動産所得を計算します。給与所得のほかに年間所得が20万円以上あれば「確定申告」が必要です。
経費
確定申告は、所得税額を確定するための申告です。不動産所得が一定額を超えているか、不動産運用を専業としていれば確定申告が義務づけられています。確定申告を行う際には、年間の収支をもれなく計上することが重要です。経費は自己申告であるため、計上もれがあれば正当な控除を受けられません。
領収書やレシートは、確定申告から「5年間」の保管が義務づけられています。青色申告の場合は「7年間」です。これらの書類は、確定申告書に貼り付ける必要はありませんが、きちんと一定期間保管しておきましょう。
スケジュール管理
確定申告書には、1月1日から12月31日までの収支を記載します。申告書の提出期日は、翌年の2月16日から3月15日までです。確定申告もれがあると、税務署から脱税を図ったと疑われるかもしれません。確定申告の際には、収支に関わるさまざまな書類が必要です。
確定申告の時期になってから書類を集めようとすると、計上のミスが起こりやすくなります。不動産投資では確定申告が必須と考えて、しっかりとスケジュール管理をしましょう。
家賃収入を得るために、どのような情報収集をすればよいのか
不動産投資における収入は、入居者からの家賃収入が基本です。物件の入居率が高いほど、家賃収入は安定します。
逆に、空室率が高くなれば家賃収入は安定しません。空室リスクを抑えて入居率を高くするには、リサーチと適応が重要です。では、どのような点に気をつければよいのでしょうか。この項目では、リサーチするポイントについて解説します。
物価
物価には、地域差があります。物価は家賃相場にも密接な関係があるため、適正な家賃設定を考えるうえで重要な指標です。
首都圏と郊外では、同じ家賃でも物件のグレードが変わります。同じ間取りの物件であれば、首都圏のほうが適正な家賃は高額です。エリアに合った家賃設定でなければ、競合する物件に入居者が流れることがあります。
エリアの物価や家賃相場をリサーチし、適正な家賃を設定しましょう。入居者の目線で、魅力ある物件であるかどうかを考えることが重要です。
住民のニーズ
安定した家賃収入を得るためには、高い入居率を維持することが必要です。空室からは、家賃収入は生まれません。一時的に満室になったとしても、空室リスクは常にあると考えることが大切です。街の状況は、時間とともに変化していきます。
入居者からみた魅力ある部屋の基準も、一定ではありません。住民のニーズを把握し、問題を解決していくことが重要です。設備投資の必要性があるかどうかにも気を配って、高い入居率を維持していきましょう。
まとめ
不動産投資では、管理を委託してしまえば不労所得を得られます。必要なことは、確定申告とキャッシュフローの計算です。サラリーマン大家も増えている昨今、不動産投資は少ない自己資金で始められるように変化してきています。
家賃収入で暮らすなら、信頼できるパートナー選びが重要です。間違いない物件を選び、プロのアドバイスが受けられれば不動産投資の成功率が高まります。
安定した家賃収入を得るためには、必要経費や収支の管理に関する知識を身に付けることが大切です。確かな知識がなければ、税金を払いすぎることがあります。また、エリアの情報を十分にリサーチしなければ、空室リスクに対応できません。それらを踏まえて、間違いない物件選びと管理を実施することが重要です。
