不動産投資にかかる資金はいくら？ 頭金の目安は？

少子高齢化や年金問題といった日本の将来に不安を抱いている方もいるでしょう。そのような不安な将来に備えられる「投資」が注目を集めています。
中でも、不動産投資は年金や保険の代わりにもなることから近年人気を集めている投資方法です。しかし、不動産投資を始めたくても資金がどのくらいかかるのか不安な方も多いのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資に必要な資金はいくらくらいなのか、頭金の目安もあわせてご紹介します。記事の内容を把握すれば、より綿密な計画を立てられるようになります。ぜひチェックしてみましょう。

不動産投資に必要な資金の目安

不動産投資を初めて行う方は資金の目安がつかめないかもしれません。
株式やFXといった投資は比較的少ない資金で始められますが、不動産投資は投資対象が「建物」や「土地」であるため、必要な資金は高額傾向にあります。
ここでは、不動産投資に必要な資金の目安について解説します。

頭金は必要か

不動産投資を始めるにあたって頭金はどの程度必要なのでしょうか。物件価格やローンによっても異なりますが、物件価格の30％~40％必要な場合もあれば、ゼロで済む場合もあります。
不動産投資は金融機関から融資を受けて行うのが一般的です。その際、頭金が多ければ月々の返済額が少なく済み、生活を圧迫しにくいといったメリットがあります。
ただし、頭金として多額の自己資金を投入してしまうと、自然災害や経年劣化で大規模な修繕が必要といった不測の事態に対応できない恐れがあるので注意が必要です。
一方、頭金ゼロで不動産投資を始めようとした場合、金融機関によっては融資を受けられないことがあります。
融資を受けられたとしても、月々の返済や利息の負担が大きくなるので、最低でも物件価格の5％~10％程度の頭金は用意したほうがよいでしょう。

不動産投資に必要な自己資金

一般的に、金融機関が融資の基準としている自己資金の目安は「物件価格の20％」といわれています。金額でいうと、最低でも300万円は用意しましょう。
中には、物件価格の20％が300万円を下回るケースもありますが、頭金が300万円あればローン審査においては安心できる目安となるでしょう。
金融機関は、融資を受ける方の職業や勤務先、年収、年齢から返済能力の有無を審査します。それに加えて、一定の自己資金を用意できる方も返済能力があると見なされます。
また、「多額の自己資金を準備した＝不動産投資に対して本気である」という姿勢も評価され、ローン審査では有利になるでしょう。

自己資金をカバーするために必要な年収

多額の自己資金を用意できないという方もいるでしょう。不足している自己資金をカバーするためのローン審査で有利な年収は700万円程度といわれています。
金融機関から融資を受けるには、ローン審査に通る必要があります。ローン審査で判断されるのは返済能力です。
一般的に年収が高ければ高いほど返済能力があると見なされますが、700万円あれば十分に有利な水準に達しており、ローン審査に通る可能性は高いでしょう。
一方、年収が500万円あっても金融機関よっては審査に通らない場合があります。融資を受けられたとしても、将来的な計画がしっかりできていないと月々の返済によって生活が圧迫される恐れがあるので注意をしましょう。

資金ゼロでも不動産投資ができるケース

「自己資金がないから不動産投資ができない」とあきらめる必要はありません。自己資金ゼロでも不動産投資を始められるケースには、「不動産を担保にする」「ローン返済における信用度が高い」の2つがあります。
自己資金はないけれど不動産投資を始めたいと考えている方は、チェックしてみましょう。

不動産を担保にする

不動産を担保にすることで、自己資金ゼロでも金融機関から融資を受けられることがあります。ここでいう不動産とは、現在所有している不動産ではなく「不動産投資で購入予定の不動産」を指します。
自己資金ゼロでも融資を受けられるのは、物件価値の評価が高い不動産を購入する場合です。たとえば、将来的に需要が見込める新築物件や土地が該当します。
そのような価値が下がりにくい物件なら、金融機関にとっても不良債権のリスクを大幅に下げられるため、物件価格の100％を融資してくれる場合もあるでしょう。
投資予定の不動産を金融機関が担保として認めてくれれば、自己資金ゼロでも不動産投資が始められます。

ローン返済における信用度が高い

ローン返済において金融機関からの信用度が高いと、自己資金ゼロでも不動産投資を始められる可能性があります。
では、「信用度が高い」というのはどのような状態を指すのでしょうか。たとえば、不動産投資の経験がある方は月々の返済を滞りなく行ってきた実績があります。
資金繰りのノウハウも有しているので、信用度が高いといえるでしょう。また、継続的で安定した収入がある方は返済能力が高いと見なされます。
それ以外にも、投資後のビジョンがしっかりしている、返済の意志が強い、お金に対してルーズさがないといった個々の優れた面が評価されれば、自己資金ゼロでも融資を受けられる場合があります。

資金ゼロで不動産投資をする際の注意点

自己資金ゼロでも条件さえ合えば不動産投資は始められます。ただし、「融資の審査に通りにくくなる」「キャッシュフローが悪くなる」といったデメリットがあります。
ここでは、自己資金ゼロで不動産投資をする際の注意点について解説します。

融資の審査に通りにくくなる

自己資金ゼロの場合、金融機関のローン審査に通りにくいというデメリットがあります。自己資金がゼロということは、その分、金融機関からの融資額が増えます。
融資額が多いと、金融機関は不良債権のリスクを考えるようになり、審査が厳しくなります。
また、「自己資金を用意しない」という不動産投資への姿勢も見られていると考えたほうがよいでしょう。「自己資金がゼロ＝不動産投資に熱心ではない」と判断されると、いっそう審査には通りにくくなります。

キャッシュフローが悪くなる

もうひとつのデメリットは、キャッシュフローの悪化を招くことです。自己資金がゼロの場合、その分融資額が多くなり毎月のローン返済額も増加します。
とはいえ、家賃からローン返済額を含む必要経費を差し引いた額が黒字であれば問題ないといえるでしょう。
ただし、シミュレーションどおりにいかない場合もあります。
「空室が埋まらない」「家賃の滞納が発生した」「自然災害や経年劣化で大規模な修繕が必要になった」といった不測の事態が起きた場合、キャッシュフローが悪化し、健全な不動産経営ができなくなる恐れがあるので注意しましょう。

不動産投資しないほうがよいケース

自己資金が用意できない場合、無理に不動産投資を始めないほうがよいかもしれません。不動産投資には「空室リスク」や「突発的な修繕」といったリスクがあります。
空室が発生すると家賃が入ってこなくなり、キャッシュフローの悪化を招きます。突発的な修繕も同様で、手元の資金に余裕がないと月々の返済が困難になります。
そのような事態に対応するためにも、自己資金をある程度用意してから不動産投資を始めるのが賢明な判断といえるでしょう。

不動産投資に必要な初期費用の項目

不動産投資を始める際に必要な初期費用には「不動産登記の費用」「税金」「ローンの事務手数料」「仲介手数料」「保険料」「清算金」といったものがあります。
ここでは、必要な初期費用の内容について詳しく解説します。

不動産登記の費用

不動産登記費用とは、不動産の所有者を明確にするために行う所有権の「登記」にかかる費用のことで、国に納める税金である「登録免許税」と司法書士に支払う「司法書士報酬」の2つを合わせたものを指します。
登録免許税にはさまざまな種類があります。たとえば、売主から買主に所有権が移転する際に行うのが「所有権移転登記」です。また、不動産をローンで購入した場合、金融機関は「抵当権設定登記」を行います。
不動産登記を司法書士に依頼しなければ、司法書士報酬の支払いは生じません。ただし、不動産登記は専門性が高い手続きなので、司法書士に依頼するのが一般的です。

税金

不動産を取得する際にかかる税金には「不動産取得税」と「印紙税」があります。不動産取得税は、取得した不動産価格によって金額が変わります。計算式は以下のとおりです。

家屋に発生する不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額×3％
土地に発生する不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額×1/2×3％　　※2021年3月31日まで

印紙税は、契約書に記載された金額によって税額が異なります。契約金額別の税額は以下のとおりです。

ローンの事務手数料

ローンの事務手数料は、融資を受ける際に金融機関に支払う手数料です。事務手数料の金額は一律ではなく、金融機関によって異なります。一般的には、融資額の1％~3％で設定されているようです。
つまり、融資額が多いほど事務手数料の金額も増えます。自己資金が少ない方は融資額が大きいので、その分多額の事務手数料を支払わなければなりません。

仲介手数料

物件を購入するときに不動産会社に仲介してもらった場合、売買契約成立の成功報酬として仲介手数料を支払います。不動産の売買価格ごとの仲介手数料の上限を以下にまとめました。なお、仲介手数料は消費税の対象となるため、消費税を忘れずに加えましょう。

・200万円以下の部分……5％
・200万円超〜400万円以下の部分……4％
・400万円超の部分……3%

部分ごとに計算するのは手間なので、以下のような速算式を使っても問題ありません。実費とは「現地調査等に要する費用」を指します。また、仲介手数料の上限は18万円（税別）です。

・200万円以下……購入額の5％＋実費
・200万円超~400万円以下……購入額の4％＋2万円＋実費
・400万円超……購入額の3％＋6万円

保険料

不動産投資をする上で、火災保険と地震保険への加入は必須といえるでしょう。火災保険に加入すれば、火災で生じた不動産の損害が補償されます。
また、多くの火災保険では「落雷」「爆発」「風災」「雪災」といった火災以外の災害も補償の対象です。地震の損害を補償する地震保険は単体では入れないので、火災保険とセットで加入しましょう。
自然災害や火災は、いつ何時起こるか分かりません。保険に入っていないと、すべて自費で修繕する必要があるため、資金繰りが困難になる恐れがあります。

清算金

清算金とは、売主がすでに支払った費用を日割り計算で請求される費用です。たとえば、「固定資産税」「都市計画税」といった税金や「管理費」「修繕費」があります。
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に対して課税され、4月1日からの1年度分を支払わなければなりません。
そのため、物件の所有者が売主から買主に移動したあとの税金は、日割り計算で買主負担分を支払うことになります。マンションの管理費や修繕費も同様です。

不動産投資のための資金調達方法

不動産投資は自己資金ゼロでも始められますが、「ローン審査に通りにくい」「キャッシュフローが悪い」といったデメリットがあります。
不動産投資は多額の資金を投入するため、なるべくリスクを避けることが重要です。ここでは、不動産投資のための自己資金の調達方法をご紹介します。

支出をリストアップして見直しをする

まずは現在の支出をすべてリストアップして、見直しを図りましょう。目に見えるようにリストにすることで、無駄な出費がないかどうか分かりやすくなります。
飲み歩きや遊興費、お菓子の買い食いといった無駄な出費や勢いで買ったものがないかチェックしましょう。たとえば、自動販売機での飲み物の購入は、1日1本でも1年で数万円の出費になります。
そういった無駄な出費をなくせば、わずかでも資金を貯められます。ただし、無理をすると続かないので、2回を1回に減らすといった方法がおすすめです。

固定費のコストカットをする

現在支払っている固定費を見直してコストカットしましょう。
固定費には「クレジットカードの年会費」「スマホ料金」「ATM手数料」「光熱費」といったものがあります。定期的に支払うものなので、安く抑えられれば効果も大きいでしょう。
たとえば、使用していないクレジットカードを解約すれば、無駄な年会費は発生しません。スマホの料金は、格安スマホに乗り換えたり料金プランを見直したりすることで、さらに安くなる場合があります。
ネット銀行のような手数料のかからない口座を利用すれば、手数料がかからずに済むでしょう。

貯金を徹底して行う

なかなか自己資金が貯まらないという方は、今以上に貯金を徹底しましょう。おすすめなのは、収入の一部を強制的に貯金に回す方法です。
給料が入ったら決めた金額を別の口座に移し、移したお金は最初からなかったものと考えて、残ったお金で生活しましょう。毎月5万円貯金できれば、5年で頭金として必要な300万円が貯まります。
また、「積立預金」や「定期預金」を利用すると、より効果が上がるでしょう。基本的に満期日までお金を引き出せないため、無駄に使ってしまうのを防げます。

つみたてNISAを活用する

つみたてNISAを活用して、さらに効率的にお金を貯める方法もあります。NISAとは「少額投資非課税制度」のことで、投資で得た利益に対して課される20.315％の税金がかからない優遇制度です。
つみたてNISAの年間投資上限額は40万円で、専用口座を開設して投資信託を行えば、最長20年間非課税で運用できます。
支出の見直しや固定費のコストカットで浮いたお金を運用することで、想像よりも早いペースで自己資金を貯められるかもしれません。

まとめ

不動産投資を始める際には、物件価格の20％、もしくは300万円の自己資金を用意しましょう。
自己資金ゼロでも不動産投資が始められるケースもありますが、「融資の審査に通りにくくなる」「キャッシュフローが悪くなる」といったデメリットも存在します。
また、不動産投資には、投資に関する勉強や資金の調達といった準備が必要です。不動産投資のプロにサポートしてもらえば、より安心して不動産投資が始められるでしょう。