不動産投資はアパートやマンションを購入して収益を得る資産運用です。副業や将来の備えとして注目されています。しかし、興味があっても何をすればよいのか分からずに購入をためらっている方もいるのではないでしょうか。不動産投資を始めるのであれば、方法について熟知しておいたほうが良いでしょう。
そこでこの記事では、不動産投資の具体的な方法についてご紹介します。不動産経営を始めるためのプロセスについて順を追って把握できるので、安心して始められるでしょう。不動産投資の方法や事前準備について詳しく知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。
もくじ
不動産投資の方法とプロセス
不動産投資に参入するには、まずはどのようなことから始めればよいのでしょうか。不動産投資がむずかしそうと感じている方は、具体的に何をすればよいのか分からない方が多いでしょう。こちらでは、事前に知っておきたい不動産投資の具体的な方法について解説します。
投資の前の準備をする
投資は何の情報もなくやみくもに始めても成功は見込めません。まずは投資についての基本的な知識を身につけ、自分に合ったやり方を見つけて戦略を固める必要があります。目標を設定して、その目標を達成するためにどのような段階を踏んでいくのか指針を立てましょう。
どのような不動産をどのように購入すれば設定した目標に届くのか、実例を参考にして自分なりの戦略を検討しなければ損をしてしまう可能性が高いでしょう。自分一人では不安なときは、実績のある専門家に相談することも大切です。
物件探しをする
投資の戦略が定まったら、購入する物件を探す段階に移行します。物件を探すときは自分の資金を考慮して、予算内に収まる範囲で探すのがポイントです。どれだけ利回りの良い不動産が見つかったとしても、資金を上回る物件には手が出せません。物件を探すときは、まず予算の条件を設定しましょう。
物件はインターネットから自分で探すこともできますが、投資初心者にはプロの不動産紹介業者におすすめの物件を紹介してもらうのがおすすめです。希望する条件と自分の状況を伝えれば、キャッシュフローといった初心者が見逃しやすい要素も考慮した適切な物件を紹介してもらえるでしょう。
物件を購入・管理する
物件が決まったら、購入し、以降管理していくことになります。不動産投資の主な運用方法は家賃収入を得ることであり、貸し出す物件は継続的な管理が必要です。
管理は自分の手で行うほか、管理会社に委託して実務を任せることもできます。どちらを選ぶかは各自の環境や不動産経営のスタンスしだいですが、ノウハウがないうちは管理会社に委託するのが無難でしょう。最終的には自分のスタイルに適した方法を考慮して決めるのが大事です。
不動産投資を始める前の準備の4つのポイント
不動産投資をスムーズに始めるには、入念な準備が重要です。不動産投資はほかの投資と比較するとリスクは少ない傾向にありますが、投資である以上は損失が出る危険性もあります。最低限の準備もなく始めては失敗のリスクが高くなるでしょう。投資を成功させるにはどのような準備が必要なのか解説します。
投資の勉強をする
投資の考え方を学び戦略を固めるために、投資について勉強をする必要です。不動産投資に関する知識は積極的に学ぼうとしなければ耳に入らない事柄なので、興味が出てから勉強するケースがほとんどでしょう。必要な知識を得るには、自分から能動的に行動することが大切です。
勉強方法としては、まずはインターネットで基本的な知識を身につけましょう。基本的な知識を身につけたら、投資家のブログやメルマガなども活用して特に興味があるジャンルの知識を深めるのがおすすめです。投資家のコミュニティーに参加して生の情報を仕入れるのも有効です。
不動産投資にかかる費用を知る
不動産投資にどれだけの費用がかかるのかをチェックしておきましょう。不動産を購入するには資金が不可欠であり、購入後も管理費や修繕積立金で毎月費用がかかります。設備に不備があれば突発的に費用が必要になることもあるため、かかる費用項目について把握しておかなければ想定外の事態が起こった時に慌てることになるかもしれません。
あらかじめどのようなことに費用が発生するのか把握しておけば、余裕をもって対処できるでしょう。
投資の目標を立てる
資金をいくら増やしたいのか明確な目標を立てるのもポイントになります。いくらの不動産を購入してどのように運用すれば何年でどのくらい資金が増やせて、そのためにいくら費用がかかるのか具体的なシミュレーションを行うのが成功につながる鍵です。
頭の中だけでぼんやりと思い描いている計画を実行しても、うまくいくケースはまれでしょう。目標を定めて達成するためのさまざまなパターンのシミュレーションを行っておけば、不測の事態に遭遇したときにも計画を修正して対応しやすくなります。
投資の戦略を決める
目標を達成するために必要な戦略を事前に決めておくことが大切です。不動産投資は中長期的な目線で運用することを求められる投資なため、行き当たりばったりの計画を立てていては行き詰ってしまうでしょう。
設定した目標に応じて投資する金額や物件を変えるといった、柔軟な対応が求められる状況も考えられます。金融機関の融資状況やリアルタイムの情報も踏まえて、目標を達成するためのメソッドを検討しておきましょう。
不動産投資をするための物件探しの3つのポイント
どの物件を購入するかは不動産投資の明暗を分ける重要な分岐点です。目標を達成するために利回りの良い物件を探し、的確に運用するのが不動産投資の要点となります。物件探しの段階でつまずかないためにも、良い物件と巡り合うためのポイントを確認しましょう。
不動産会社に問い合わせる
物件を探すには、どの地域の物件を購入するのか決めて、その地域に対応した不動産に問い合わせて希望に沿った物件がないか確認するのが基本です。問い合わせの結果、条件に沿った物件がなかったとしても連絡先の交換はしておきましょう。あとになって希望に沿った物件が見つかったときに知らせてもらえる可能性があります。
問い合わせるときに大事なのは、物件を購入する意志があることのアピールです。投資の目標や戦略を具体的に伝えて信頼を得られれば、今後優先して優良物件を紹介してもらえる可能性が高まるでしょう。
気になる物件を確認する
気になる物件があれば、外観や内装、周囲の環境をチェックするのも欠かせません。ただし、すでに入居者がいる物件や新築の物件は内装チェックができないので注意が必要です。
周囲の環境や、入居者の子どもが通う学校の校区などもチェックし、物件の長所を確認しましょう。駅やバス停など交通の利便性があるか、ゴミ焼却場といった避けられる施設がないかもチェックします。入居者ターゲットを想定して、単身向けならスーパーマーケットやコンビニはあるか、家族向けなら保育園はあるかなどを入居者の目線でチェックすることが大切です。
収益のシミュレーションをしてみる
物件を購入した場合の毎月の収入や支出をシミュレーションし、納得できる条件かを確認した上で物件を選びましょう。物件を購入することで毎月どのような収支が発生するのか検討し、目標を達成できる投資であるかを判断します。
収益のシミュレーションの基本は「収益−支出＝利益」です。毎月どの程度の家賃収入が見込めるのか、どのような出費があるのかを計算して想定利益を算出しましょう。
不動産物件を購入するための流れ
購入する不動産物件が決まったら、次に購入手続きを行います。どのような流れで物件を購入するのかあらかじめ手順を確認し、スムーズに進むように準備しておきましょう。購入手続きとローン申し込み、契約、残金決済・物件引渡しの3ステップに分けて購入の流れを解説します。
物件購入と住宅ローンの申し込みをする
物件購入と住宅ローンの申し込み手続きを行います。物件を購入するとき、多くの方が自己資金と住宅ローンで投資をすることになるでしょう。ローンを申し込むには金融機関にアポイントメントをとり、融資の相談を行うことから始めます。相談にいくときは本人確認書類や物件資料など必要書類を準備していくとスムーズです。
もしもローンを断られたとしても、諦めないことが大事です。ローン可否の判断は金融機関や店舗ごとに異なる場合もあるため、断られてもほかの店舗に打診しましょう。事前調査が通ったら次のステップへ進みます。
契約をする
住宅ローンの審査が通ったら物件の契約手続きへ進みましょう。宅地建物取引士から重要事項説明を受けて、物件と取引条件について内容の確認を行います。取引条件をよく確認して問題がなければ本契約し、手付金を支払います。手付金の額は物件価格5%~10%程度が目安です。
契約が済んだら金融機関の本調査が行われるので結果を待ちましょう。この本調査が通ることでローンを組めることが確定します。本調査が通らなかった場合に備えて、契約に融資特約を盛り込むことも検討しましょう。
残金決済・物件の引渡しをする
購入価格から手付き金を差し引いた残りの金額を支払うことを残金決済といいます。住宅ローンの借入金から残金を支払い、決済処理を済ませましょう。
残金決済後は物件の引き渡しを行います。司法書士に所有権移転登記を行ってもらい、物件のカギや書類などを受け取って引き渡しは完了です。多くの場合不動産業者や金融機関から火災保険を勧められるので、必要であれば加入を検討しましょう。
購入後の不動産物件を管理する2つのポイント
物件購入が済んだあとも考えるべきことはたくさんあります。物件を運用するにあたってまず決めなければならないのは、物件管理の方法です。管理は投資の成否を分けることもある重要な項目のため、慎重な判断が求められます。あわせて、物件を売却するときのことも考慮しておきましょう。
管理会社に賃貸管理を任せる
賃貸管理は自分が行うこともできますが、現在は管理会社に委託するのが一般的です。自分で管理すればコストの節約になりますが、知識やノウハウが必要になることに加えて時間も多く割く必要があります。
あまり手間をかけられない方は賃貸管理を管理会社に任せたほうがよいでしょう。委託には委託管理料を支払う必要がありますが、清掃や明細作成といった日常業務から事故対応・クレームなどのトラブルまで幅広いサポートを受けられます。
物件を売却する
出口戦略として物件の売却も視野に入れておかなければなりません。実際に物件を運用してみて赤字だった場合や購入時よりも物件の価値が上がったときは、売却したほうがプラスになることもあるでしょう。
売却価格はタイミングによって変わるので、状況が許す限り高額で売れるタイミングで売却することを意識しておくことです。購入後5年経過していると税率が低くなるので、こちらも計算に含めて判断しましょう。
不動産投資で失敗しないための3つのコツ
不動産投資では数千万円規模のお金を扱うことも珍しくありません。リスクが少ないことや手間がかからないことが特徴とはいえ、失敗したときには相応の損害を被ることになります。そこでこちらでは、失敗しないために知っておきたい3つのコツを解説します。
利回りだけで判断しない
どれだけ表面的な利回りが優れていたとしても、入居者がいなければ収益は出ません。利回りだけで判断せずにその物件に需要があるかどうか、安定した収益が見込めるのかを考慮して物件選びをすることが重要です。
入居者が退去した後にすぐに次の入居者が入らなければ空室が発生してしまい、その間家賃収入は入りません。周辺の家賃相場や物件の築年数も考慮して、安定した収益が得られる物件かどうか判断しましょう。
競売物件は避ける
競売物件とは、債務や税金未払いの債権として裁判所から売りに出される物件を指し、競争入札で購入可能です。一般的な相場よりも安く購入できることが多いことで注目されています。
しかし、売主の瑕疵担保責任がなく、物件の引き渡し準備を行う人もいません。事前の内見もできないため実際に購入するまで物件の状態が確認できないデメリットがあります。入居者がいる場合は自分で退去させなければならず、破損があっても購入者が修理しなければなりません。競売物件は特に初心者が扱うにはリスクが高く、避けたほうが無難といえるでしょう。
不動産投資のリスクヘッジを行う
不動産投資で安定した収益を得るためには、さまざまなリスクに対応するための対策を想定しておかなければなりません。入居者が入らない空室リスクや家賃滞納リスク、時間経過で発生する家賃下落リスクなどが代表的です。
これらのリスクに対応するには、信頼できる管理会社や不動産投資会社を見つけることが手っ取り早い手段です。初心者が乏しい知識で対策を考えるよりも、経験豊富でノウハウをもつプロに任せたほうが良い結果が期待できます。
取引する会社を見極める
物件を購入する会社や管理を委任する会社はよく検討してから決めましょう。信頼できる事業者を選ぶことが不動産投資成功の大きなポイントとなります。
物件を選ぶ時にきちんとデメリットも説明してくれる会社や、豊富な実績・ノウハウをもち、オーナーと入居者の目線で管理・維持を行ってくれる会社なら安心して任せられるでしょう。会社が開く説明会やセミナーに参加して、きちんとサポート体制が整っているか確認するのも効果的です。
まとめ
不動産投資を成功させるには、事前の情報収集と準備が重要です。投資の勉強をして必要な知識を身につけ、実際のプロセスを把握しておきましょう。物件探しの際は不動産会社に内容を問い合わせ、気になる物件は事前に確認し、収益のシミュレーションを行うことが大切です。
