不動産（土地や建物）を譲渡した際に発生する利益には、「譲渡所得税」と呼ばれる税金がかかります。売却益から税金を納付すると、手元に残る利益額は減るので事前に税額を把握しておくことが重要です。
今回は、譲渡所得税の基本的な仕組みから計算方法、利用できる控除制度や税率まで詳しく解説します。不動産物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
不動産を譲渡するとかかる「譲渡所得税」とは？
譲渡所得税とは、不動産などを売却して得た利益に対して発生する税金のことです。土地や家屋などの不動産を売却（譲渡）する際は、入ってくる金額だけではなく、税金が発生することも考慮しておく必要があります。
譲渡額を決定する際には、税金も計算しておかないと、想定よりも手元に残る金額が少なくなるおそれがあるので注意しましょう。譲渡所得税の基本的な内容や支払い方法、時期などについて解説します。
譲渡所得税は所得税と住民税
実は「譲渡所得税」という税金は存在しません。不動産を譲渡する際にかかる税金は、所得に対して課される所得税と住民税および復興特別所得税です。これらを総称して「譲渡所得税」と呼びます。
所得税、復興特別所得税、住民税はそれぞれ適用される税率が異なり、個別に計算する必要があるため注意しましょう。
譲渡所得を得たら確定申告が必要
不動産譲渡で利益が出た場合は、翌年の2月16日～3月15日の間に確定申告が必要です。不動産の取得費や譲渡費用などを細かく申告しなければならないので、事前に必要な書類を準備しておきましょう。
また、税金の支払いに備えて、譲渡益から一定の金額を残しておくことも重要です。
ただし、売却によって赤字が出た場合、原則として確定申告は不要です。不動産の取得費や、売却したときにかかった諸経費などを売却価格から差し引いて、赤字の判断をします。
売却の際に諸経費として計上できるものは以下のとおりです。
- 不動産業者に支払った仲介手数料
- 印紙税で売主が負担したもの
- 家屋の取り壊しにかかった費用
譲渡所得税の課税タイミングと支払い時期
譲渡所得税は、実際には所得税と住民税のため、支払い時期が異なります。なお、課税される時期は同じ年度です。
所得税と特別復興所得税は、売却した年度分の確定申告時に支払います。具体的には、売却した翌年の2月16日～3月15日の期間です。所得税と特別復興所得税の納付書や通知書などが自宅に届くことはありません。支払いを忘れないように注意しましょう。
一方、住民税は売却した翌年度の6月以降に徴収が始まります。自治体から送られてくる納付書を利用して支払いましょう。
譲渡所得税は条件が複雑
譲渡所得は、物件の用途や保有年数などに応じて特別控除を受けられる可能性があります。正確な税額を算出できるよう、条件を正しく理解しておくことが大切です。
譲渡所得税の控除について整理してご紹介します。譲渡する物件がどの条件に当てはまるのか、事前に確認してください。
さまざまな控除が適用される
不動産を譲渡する際には、所得に対して控除が適用される場合があります。控除が適用されるかどうかで課税額が大きく変わってくるため、事前に適用条件をしっかりと確認しておきましょう。譲渡所得に適用される代表的な特別控除をご紹介します。
マイホームを売却した際に適用される3,000万円の特別控除
現時点で居住している、もしくは住まなくなった日から3年目までの土地や家を売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
この控除制度が適用されるおもな条件は以下のとおりです。
- 売却した年の前年・前々年までにこの制度を利用していない
- 売る相手が、生計を一つにする親族ではない
詳しくは国税庁のホームページなどでご確認ください。
被相続人の居住用財産（空き家）を売った場合に適用される3,000万円の特別控除
相続や遺贈で手にいれた不動産を、相続から3年目の12月31日までに売却した場合、譲渡所得から3,000万円が控除されます。
特例控除の対象となる「被相続人居住用家屋」は、以下の要件にあてはまる物件です。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと
農地を売却した際に適用される800万円の特別控除
農地をお持ちの方が、認定農業者などに農地を売却した場合、譲渡所得から800万円が控除されます。農地が管理されずに荒廃することを防ぐために、農業を始めたい人や経営規模を拡大したい人への譲渡を促進させる国の取り組みの1つです。
特定住宅地造成事業などのために売却した際に適用される1,500万円の特別控除
公共工事（公用施設の建築や景観の整備、野生生物の保護など）のために不動産を売却した場合、譲渡所得から1,500万円が控除されます。
物件の保有年数によっても変わる
譲渡所得税の税率は一定ではありません。物件の保有年数によって、適用される税率が異なります。
税率が変わる保有年数は5年と10年です。税率は保有年数が長いほど低く、14.21％〜39.63％と税率の幅が広いので、売却前にしっかりと確認しておきましょう。所得金額が大きいため、適用される税率によって大きく税額が変わってきます。
譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税を算出するには、複雑な条件を正しく適用することが重要です。しかし、適用条件さえわかってしまえば、それほど難しい計算ではありません。
譲渡所得税の計算方法について詳しく解説します。基本的な計算方法に加えて、所有年数による違いもご紹介するので、不動産を売却する際は事前に計算しておきましょう。
譲渡所得税の基本的な計算方法
譲渡所得税は、不動産を譲渡して得られる譲渡所得から控除額を差し引いた「課税譲渡所得」に税率をかけて算出されます。課税譲渡所得を算出する計算式も含めて、それぞれ以下のとおりです。
譲渡所得税
課税譲渡所得 × 譲渡所得税率（所得税率 ＋ 特別復興所得税率 ＋ 住民税率）
課税譲渡所得
譲渡所得 − 控除額
譲渡所得
譲渡価額 − （不動産の取得費 ＋ 譲渡費用）
たとえば、以下の条件でマイホ−ムを売却した場合を考えてみましょう。
- 購入価格：5,000万円
- 売却価格（譲渡価額）：9,000万円
- 売却にかかった費用（譲渡費用）：100万円
- マイホ−ム売却時の特別控除：3,000万円
9,000万円 − （5,000万円 ＋ 100万円）＝ 3,900万円（譲渡所得）
3,900万円 − 3,000万円 ＝ 900万円（課税譲渡所得）
課税譲渡所得は900万円となり、税率をかけることで納税額が求められます。
所有年数による税率の違い
譲渡所得税の税率は、物件の所有年数によって変わってきます。
所有期間による税率の違いは以下のとおりです。
所有期間5年以下の場合
譲渡所得税 39.63％
（所得税 30％ ＋ 復興特別所得税 0.63％ ＋ 住民税 9％）
所有期間が5年を超える場合
譲渡所得税 20.315％
（所得税 15％ ＋ 復興特別所得税 0.315％ ＋ 住民税 5％）
所有期間が10年を超える場合
所有期間が10年を超える場合の譲渡所得税率は、売却益によって異なります。
課税譲渡所得6,000万円以下の部分
譲渡所得税 14.21％
（所得税 10％ ＋ 復興特別所得税 0.21％ ＋ 住民税 4％）
課税譲渡所得6,000万円超の部分
譲渡所得税 20.315％
（所得税 15％ ＋ 復興特別所得税 0.315％ ＋ 住民税 5％）
譲渡所得税が課税されない場合もある
不動産を譲渡しても、譲渡所得税が課税されないケースもあります。譲渡所得が赤字となる場合や、控除によって課税譲渡所得がゼロやマイナスになる場合です。
たとえば、以下の条件でマイホ−ムを売却するケースを考えてみましょう。
- 購入価格：3,000万円
- 売却価格（譲渡価額）：4,500万円
- 売却にかかった費用（譲渡費用）：100万円
- マイホ−ム売却時の特別控除：3,000万円
譲渡所得は1,400万円となりますが、3,000万円の控除を差し引くと課税譲渡所得はマイナスとなり課税されません。
4,500万円 − （3,000万円 ＋ 100万円） − 3,000万円 ＝ −1,600万円
【まとめ】物件を譲渡する際は課税額まで見込んでおくことが大切
不動産を売却した際に利益が発生すると、譲渡所得税がかかります。最大税率は課税譲渡所得額の4割近くにもなるため、売却額を決定する前に課税額も見込んでおきましょう。譲渡所得税として支払うのは、所得税と住民税および復興特別所得税です。とくに、所得税部分は確定申告時の支払いとなり、納税通知書が届くわけではないので、未納にならないよう注意してください。
譲渡所得税を算出する際は、細かい条件まですべて確認して算出することが重要です。所有年数によって適用される税率が異なるほか、控除の適用によって税金が発生しないケースもあります。
条件は複雑ですが、1つずつていねいに確認すれば、計算自体は難しくありません。1度自分で計算しておくと、不動産業者からもらう見積もり内容もより正確に把握できます。
