賃貸物件の設備が故障したら、速やかな修理の手配が必要です。修理費用は基本的にオーナーが負担することになりますが、実は例外もあります。一方で、故障発生時の対応は多岐にわたるため、費用面以外でもオーナーの負担は少なくありません。
そこで今回は、賃貸物件の修理費用の負担や対応方法、オーナーが注意すべきポイントを詳しく解説します。
もくじ
自然故障は基本的にオーナーが負担
賃貸物件の設備が自然に故障した場合は、オーナーが修理費用を負担します。オーナー側が修繕義務を負っていることは、法律にも明記されているため注意が必要です。一方で、修理費用の負担を、入居者側に求めるケースもあります。
まずは、法的な観点から、誰が修繕義務を負っているのかを詳しく見ていきましょう。
オーナーは法律で修繕義務を負っている
賃貸物件の修理負担がオーナーにあることは、法律で定められています。民法第606条に、オーナーである「賃貸人」の義務について「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と明記されているのです。
費用がかかることもあり、わずかな故障であれば修理をせずに済ませたいところです。しかし、法律で定められている以上、故障が認められればオーナーは修理を手配する必要があります。
契約書に記載されている設備は修理交換の必要がある
賃貸借契約に明記されている設備については、オーナーの責任で修理するか同等品へ交換します。例えば、トイレの洗浄機能付き便座と契約書に記載されている場合、勝手に通常の便座への交換はできません。「洗浄機能付き便座」と書かれた契約書に、双方が合意しているためです。
住宅設備のなかには、古くなると修理ができないものもあります。修理が難しい場合、同等の機能をもつ製品に交換しなければならず、思わぬ出費となるケースもあるため注意が必要です。
入居者が修理費用を負担する場合
修理費用は原則オーナーが負担しますが、入居者負担になるケースもあります。故障の原因が、入居者の故意や重大な過失の場合です。オーナーによる修繕を義務付けている民法第606条でも「賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない」という例外として明記されています。
ただし、入居者に修理費用の負担を求める場合には、状況を丁寧に説明し、納得してもらうことが大切です。また、修理の手配は設備の所有者であるオーナーが行いますが、入居者に費用を負担してもらう場合は、金額についても事前にしっかりと説明しておきましょう。
修理する際に注意すべきポイント
賃貸物件に不具合や故障が発生した場合は、速やかな対応が求められます。オーナーの都合で、いつか修理すれば良いというわけにはいきません。修理の対応内容によっては、入居者とのトラブルに発展するケースもあるため注意が必要です。
修理対応をする際に気をつけるべきポイントを2つ紹介します。
オーナーの一存で廃止できない設備がある
賃貸物件の設備の所有者はオーナーですが、勝手に取り外すことはできません。費用面やその他の問題から、修理や交換をせず設備そのものをなくしてしまいたいケースもあるでしょう。しかし、契約書に明記されている設備を廃止する際は、入居者との合意が必要です。
オーナーは契約書に明記された設備を、原則維持し続ける義務があります。一方で、設備が古くて修理や代替品の手配ができない場合には、入居者にしっかりと説明して事情を理解してもらうことが大切です。家賃を引き下げることも視野に入れつつ、気持ち良く入居を続けてもらえるように交渉を進めましょう。
迅速な対応が求められる
賃貸物件の設備に不具合が生じたら、迅速に対応する必要があります。設備が使用できることを前提に、入居者は家賃を支払っているためです。対応が遅れると入居者の不満につながり、信頼関係が損なわれるおそれがあります。
不動産経営をするうえで、入居者との信頼関係は大切です。設備の故障に限らず何らかのトラブルが発生した際に、信頼関係が築けていれば交渉をスムーズに進められます。また、関係が悪化した結果退去されると、空室が出てしまい、家賃収入を得られなくなるため注意しましょう。
故障が発生した際の対応は意外と多い
不動産経営をするうえで、設備の損傷や故障は避けられません。また、故障が発生した際にオーナーがすべきことは、意外にも多岐にわたります。特に自主管理をしている場合は、不具合が発生した際の対応内容を事前にしっかりと把握しておくことが大切です。
故障発生時の対応について、具体的な手配内容も含めて順に見ていきましょう。
オーナーが負担すべき初期設備
賃貸物件に初めから設置されている設備のほとんどは、オーナーが修繕義務を負っています。契約書に書かれている一般的なものも含めて、おもな初期設備は以下のとおりです。
- トイレ
- 浴室
- シャワー
- 洗面台
- 洗濯機置場
- ガスコンロ・電気コンロ・IH調理器
- 冷暖房設備
- 備え付け照明設備
さらに、窓ガラスや壁、玄関ドアや居室間のドアなども初期設備に含まれます。
修理業者を手配して見積もりを取得
故障が発生した際には、まず修理業者を手配して見積もりを取得します。故障が発生してから修理業者を探すと対応が遅くなってしまうため、相談できる先をあらかじめ見つけておくと安心です。
一方で、見積もり内容は修理業者によって異なるため、修理費用が高額となる場合は複数の業者から相見積もりを取ることも大切です。作業内容や対応も含めて、納得のいく修理業者に依頼しましょう。
また、見積もりを取得する際には、現場での確認が必要なケースもあります。入居者にできるだけ負担がかからないよう、日程を調整してください。
発注と修繕工事の手配
見積もりに納得がいけば、修理業者に発注して工事の手配を進めます。ほとんどの工事や修理では立会いが必要なため、入居者との日程調整が不可欠です。また、工事内容によっては別の入居者に影響を与える可能性もあるため、事前に告知をして理解を求めましょう。
工事完了後には、写真などで修理内容を確認しておくことが重要です。万が一工事業者が手抜きをすれば、入居者の不満につながりかねません。将来的なトラブルを防ぐためにも、工事の状況をオーナー自身がしっかりと把握しておきましょう。
入居者へのこまめな連絡
故障が発生した際は、入居者へこまめに連絡することが大切です。設備の故障によって入居者は少なからず不便な状況を強いられるため、誠意をもって対応することで信頼関係を維持しましょう。
修理見積もりの取得や工事の手配には、依頼後の回答までに時間がかかるケースも少なくありません。しかし、連絡を入れずにいると、入居者は「オーナーはなにもしてくれていないのかな？」と不安になってしまいます。今どういう状況で、いつごろ修理できるのかといった見込みを、可能な限り入居者に伝えて不安を払拭することが大切です。
また、修理が完了したあとも、問題がないかの確認をとると、入居者の満足度が上がります。きめ細やかなサポートを行い、入居者と良好な関係を築いてください。
【まとめ】自主管理ではクレームにつながるリスクがある
賃貸物件で避けられない設備の故障や不具合ですが、自主管理で対応するのは想像以上に手間がかかります。一方で、対応が遅くなってしまうと、入居者からの大きなクレームにつながりかねません。対応の遅さや修理内容への不満から退去されれば、物件の収益性まで損なってしまいます。
修理対応の手間や時間を考えると、不動産管理会社への委託がおすすめです。エステムプランニングでは365日24時間問い合わせ対応が可能なため、故障発生時にも入居者の方をお待たせしません。また、修理費用を保証するプランがあり、修理が必要になった際も安心です。
