賃貸経営には、さまざまなリスクが伴います。なかでも家賃滞納は、収益減に直結するうえ、発生の予測が難しい厄介な問題です。また、滞納者と交渉する際は、不動産だけではなく法的な知識も求められるため、解決も容易ではありません。
そこで本記事では、家賃滞納を防ぐための有効な対策に加えて、発生時の対処法や回収方法についても詳しく解説します。
もくじ
家賃滞納を防ぐ方法
家賃滞納は、不動産経営で空室と並ぶ大きなリスクです。滞納後の対応も大切ですが、まずは発生させない対策を立てておく必要があります。
家賃滞納の防止策について詳しく解説します。
家賃の滞納は不動産経営で大きなリスク要因
家賃滞納は、収益の安定性を損なう大きなリスク要因です。家賃収入は賃貸経営のおもな収益源であるため、毎月確実に回収できなければ投資計画が崩れかねません。
また、修繕や改築などの中長期的な計画を立てていても、収益の減少で実行できなくなると物件の価値を維持できません。空室に関しては予測できるケースもありますが、家賃滞納は突然発生する点も大きなリスクです。
入居審査をしっかりとする
家賃滞納を防ぐためには、入居審査の徹底が欠かせません。入居審査では、希望者の職業や年収を確認し、毎月の家賃を確実に支払う力があるかどうかを判断します。適切な審査を実施すれば、家賃を滞納する可能性のある入居者との契約を最小限に抑えられます。
一方で、入居者の正確な情報の収集や見極めには、専門知識やノウハウが必要です。オーナーが個人だけで判断すると、家賃滞納のリスクを払拭しきれません。よりリスクの低い入居者を見極めるためには、不動産管理会社に審査を委託することをおすすめします。
連帯保証人や保証会社をつける
家賃滞納のリスクに対応するためには、契約時に連帯保証人や保証会社をつけておくことが重要です。万が一入居者が滞納した場合でも、保証を負った人（会社）に請求できます。なお、一般的な賃貸契約書には、連帯保証人や保証会社との契約が盛り込まれていることがほとんどです。
ただし、個人の保証人の場合には、督促の手間がかかるうえ、入居者と同様に支払ってもらえないおそれがあるでしょう。また、オーナーが個人で保証会社を利用する際は、会社選定や契約などの手間がかかります。
自動引落やカード払いにする
家賃の支払い方法を自動引落やクレジットカード払いに限定すると、滞納の防止につながります。
自動引落であれば、毎月決まった日に銀行口座から引き落とされるため、入居者が支払いを忘れることもありません。また、カード払いはカード会社から入金されるため、確実に支払ってもらえます。
家賃滞納者への対処方法は1つではない
家賃滞納が発生した場合、オーナーには冷静かつ適切な対応が求められます。滞納の状況や進行の程度によって対処法が異なるため、状況に応じた対応を迅速に行うことが重要です。
家賃滞納者への対応として、効果的な方法を見ていきましょう。
督促状など事務的な処理で支払ってもらう
家賃滞納が発生した場合、まずは催促状などの書面を送付して、入居者に速やかな支払いを求めます。最初の対応では、高圧的な内容にしないことが大切です。
悪意のない未入金のケースもあるため、最初から強い文言で督促をすると、入居者との関係性を崩しかねません。本来は優良な入居者に退去されてしまい、空室が生じるおそれもあります。初期段階では、事務的な処理で冷静に事実を伝えることが重要です。
交渉の場を設けて折り合いをつける
督促状を送付しても支払いがされない場合は、入居者と直接交渉しましょう。交渉の場を設けることで、入居者の経済状況や支払いが困難な理由を把握できます。入居者に悪意があるかどうかを見極められるほか、支払い計画の再調整や分割払いの提案など、双方にとって納得のいく解決策の模索が可能です。
滞納をしているのは入居者のため、交渉の内容は基本的にオーナー側の都合でかまいません。ただし、入居を続けて今後は家賃を正しく納めてもらうことが大切なため、譲歩できる部分は入居者の事情を加味することも大切です。
強制退去は空室リスクにもなる最後の手段
どうしても延滞家賃を回収できない場合には、強制退去という方法を取るしかありません。ただし、あくまでも、ほかに方法がない場合の最終手段として検討しましょう。強制退去させると、新たな入居者を探すコストが別途かかります。
また、法的な手続きが必要なため、ただ締め出すわけにはいきません。残された家財道具も、執行官が指定する倉庫に移す必要があります。
一方で、家賃を滞納する入居者を守り続けても、収益性を圧迫するだけです。滞納者に居座られ続けることは大きなリスクのため、適切なタイミングで強制退去の実行を判断しましょう。
個人で対応するには限界がある
家賃滞納の防止や、実際に滞納が発生した際にすべきことは限られています。しかし、入居審査や強制退去の手続きなど、自主管理をしているオーナーが個人で行うのは簡単ではありません。
家賃滞納への対応をオーナーが自ら行う場合の注意点を、解決方法も含めてご紹介します。
専門的なノウハウがないと防ぐのは困難
家賃滞納を防ぐためには、不動産経営に関する専門的なノウハウが必要です。入居者の審査、保証会社との契約やカード払いの手続きなど、幅広い知識と経験が求められます。
例えば、入居審査で信用のある入居者を見極めるには、知識だけではなく過去の滞納者の傾向といった長年の経験も必要です。また、副業として賃貸経営をしている場合は、時間的な制約もあります。慎重に判断するために入居審査や契約に時間をかけすぎると、入居者が別の物件を見つけてしまうおそれもあるでしょう。
交渉や支払いの管理には手間がかかる
家賃滞納が発生したら、入居者への速やかな対応が必要です。まずは、延滞がないかどうかを、家賃の入金タイミングで確認します。万が一延滞者がいた場合は、支払いをお願いする内容の書面を送付しなければなりません。
また、延滞者との交渉も、自主管理の場合はオーナー自身が行います。先方の事情を考慮しつつ、収益に問題ない範囲を見極めて交渉を進めることは容易ではありません。交渉が苦手で相手の主張に押されてしまうと、物件の収益を悪化させるおそれもあります。
督促や強制退去には法的な知識が必要
家賃を滞納されていても、オーナーの都合で自由に督促や強制退去の措置が取れるわけではありません。例えば、督促の電話をかけるには時間制限がありますし、法的手続きを取らないまま入居者を締め出すことは違法です。
また、法的な手続きに進んだ場合にも、書類作成や弁護士への依頼などが必要となるため、負担は決して少なくありません。自主管理をする場合は、リスクに対応するケースも考慮して判断することが大切です。
不動産管理会社に依頼すれば保証も受けられる
賃貸経営を安定させるには、不動産管理のプロである管理会社への依頼も検討してみましょう。管理手数料がかかるため収益は減りますが、家賃滞納だけをみてもオーナーの負担が軽減することは間違いありません。
また、不動産管理会社は入居者審査や滞納者への対応などの経験が豊富なため、そもそも家賃滞納が発生するリスクも軽減されます。さらに、プランによっては家賃滞納に対する保証を受けられる点も、不動産管理会社に委託する大きなメリットです。
【まとめ】家賃滞納への対策を万全にして収益を守る
家賃滞納は不動産経営をするうえで、大きなリスク要因です。また、発生の防止や滞納後の対応には専門的なノウハウや知識が要求されるケースもあるため、自主管理をしていること自体がリスクになり得ます。
不動産管理のプロであるエステムプランニングの管理プランには、万が一の家賃滞納への保証も用意されています。家賃の回収や督促のノウハウがあって滞納時にも収益性を確保できることは、不動産オーナーにとって大きなメリットです。家賃滞納以外の管理プランも充実しているため、ぜひ一度内容をご検討ください。
