不動産投資をする際、新築物件と中古物件のどちらを選ぶかは悩みどころです。新築物件への投資は魅力的な印象がありますが、必ずしも利益をもたらすとは限りません。一方で、中古物件にも新築にはないさまざまなメリットがあります。不動産投資先を検討する際は、新築物件と中古物件それぞれの特徴をしっかりと把握しておきましょう。
この記事では、新築物件と中古物件のメリット・デメリットについて詳しく解説します。物件選びで悩んでいる方は、不動産投資に失敗しないためにもぜひ参考にしてくださいね。
新築物件への不動産投資をする際のポイント
新築物件とは「建築工事完了後1年未満であって、居住の用に供されたことがないものをいう」と、不動産の公正競争規約によって明確に定義されています。
新築物件は、集客しやすく高い家賃収入が期待できる一方、物件価格も高くなるため多くの資金が必要です。
新築物件のメリット・デメリットと、投資をする際のポイントを詳しく解説します。
新築物件へ投資をするメリット
新築物件へ不動産投資をするメリットは、入居者が決まりやすい点です。新築物件は人気が高いため、安定した収益を確保できる可能性が高まります。
また、新築物件は金融機関からの評価も高いため、融資を受けやすくなる点も大きなメリットです。自己資金が少ない場合は、新築物件への投資を検討してみましょう。
さらに、新築物件を選ぶと保証を受けられることも、リスクを減らすポイントです。新築物件には通常10年間の「瑕疵担保責任（かしたんぽめんせき）期間」が設定されているため、万が一建築時の不具合が購入後に発覚しても、自己負担なく修繕できます。
新築物件へ投資をするデメリットと対策
新築物件の投資は、利回りが低いというデメリットがあります。高額な物件取得価格と家賃収入のバランスが合わないためです。投資資金の回収期間は、一般的に中古物件よりも長くなります。
新築物件投資のデメリットをカバーして収益を上げるには、できるだけ立地が良く賃貸需要の多い地域の物件を選ぶことが重要です。
新築物件への不動産投資が向いている人
新築物件への投資は、潤沢な資金を用意できる人に向いています。手元資金のある方はもちろん、ローン審査に通りやすいため、手出し資金を抑えたい人も条件さえ合えば投資可能です。
ただし、無理なローンを組まないように注意しましょう。計画どおりに返済できないと、最悪の場合物件を失うことになってしまいます。
新築物件への不動産投資で失敗しないためには？
新築物件への不動産投資は、高額な物件価格の影響でキャッシュフローのバランスが悪くなり、赤字に転じてしまうおそれがあります。
リスクを最小限に減らして収益を確保するためには、収入に対してどのくらいの経費が引かれるのか、家賃の将来的な下落も考慮した、堅実な投資計画を立てることが重要です。
また、出口戦略も事前に立てておきましょう。家賃収入のみを得て物件を保有し続けるのか、最終的に物件を売却するのかを、購入前に検討しておくことがおすすめです。
中古物件への不動産投資をする際のポイント
中古物件の定義は特にありませんが、一般的には、築年数に関わらず誰かが入居したことのある物件を指します。
中古物件と似た言葉に新古物件がありますが、こちらも明確な定義はありません。新古物件は、築1〜2年未満で未入居の物件を指すことが多く、企業によっては新古物件も中古物件として扱われます。
中古物件にはどのようなメリットがあるのか、投資をする際の特徴や注意点と併せて見ていきましょう。
中古物件へ投資をするメリット
中古物件は、新築物件と比べて安く購入できる点がメリットです。立地が良く高い需要の見込まれる物件であれば、新築物件よりも収益を得られる可能性もあります。
また、過去の管理状態を確認できることも、新築物件にはないメリットです。賃料の変動や入居状況、修繕履歴といった情報は、投資をする際の重要な判断材料となります。
中古物件へ投資をするデメリットや考えられるリスク
中古物件のデメリットは、購入後の修繕や管理に費用がかかりやすい点です。購入費用が安い分、表面利回りは高めに表示されていることもありますが、経費も含めた実質利回りを必ず確認しましょう。中古物件は、新築物件に比べて入居者が集まりにくく、空室リスクが高い点にも注意が必要です。
また、物件によっては、新築物件よりもローンの条件が悪くなったり、審査に通りにくくなったりするおそれがあります。自己資金を多めに準備しておきましょう。
さらに、中古物件は瑕疵担保責任期間が短い点もデメリットです。一般的に、中古物件の瑕疵担保責任期間は2年程度となります。
中古物件への不動産投資が向いている人
中古物件への不動産投資が向いているのは、ある程度余裕をもった資金計画を立てられる人です。不利なローンを組まないように自己資金比率を高くしつつ、修繕費用などの計画をしっかりと立てておけば高い収益を見込めます。
中古物件ではこれまでの運用実績があるため、しっかりと情報収集をして綿密な投資計画を立てましょう。
中古物件への不動産投資で失敗しないためには？
運用後の費用が高額になりやすい中古物件ですが、事前に物件の情報収集をおこなっておくことで、投資に失敗するリスクを軽減できます。
まずは、家賃収入を確実にするために、過去の賃料や、人口の減少が進んでいる地域ではないかを確認しておきましょう。
点検費や修繕費は、もっとも注意しておきたいポイントです。せっかく安い物件を手に入れても、経費が大きくのしかかり、実質利回りが悪くなってしまっては台無しです。想定できる限りの経費を洗い出し、より忠実な収益を算出しておきましょう。
築浅やリノベーション物件は新築と中古のいいとこ取り
新築物件は家賃収入を確保しやすいことが魅力ですが、物件価格の高さが難点です。一方、中古物件であれば比較的安く購入できますが、空室リスクが気になります。
そこでおすすめなのが、新築物件と中古物件のいいとこ取りである築浅やリノベーション物件です。新築物件よりも購入価格を抑えられ、比較的入居者を集めやすい築浅物件とリノベーション物件について、注意点も含めて紹介します。
築浅物件とは
築浅物件とは、文字通り築年数が浅く、比較的新しい物件です。法律上の明確な定義はありませんが、一般的には建築後5年以内の物件を指します。
築浅物件は、新築物件よりも価格を抑えて購入できる点がメリットです。しかも、中古物件と比べて内装や設備の状態が新しいため、入居者を集めやすくなります。
築浅物件に投資する場合は、立地の見極めが重要です。新しい物件とはいえ、近隣にスーパーや学校など、生活に便利な環境が整っていなければ需要は見込めません。物件の特徴と入居者のニーズを確認し、十分なリサーチをおこないましょう。
リノベーション物件とは
リノベーション物件とは、中古物件を改修して付加価値を高めた物件です。多くの場合、改修費用を含めても、新築物件より低価格で購入できます。
リノベーション物件への投資を検討する場合は、建物の構造に制約がないかを確認しておく必要があります。また、実際に工事が始まってから追加作業が発生し、予算以上の費用が発生する可能性があるため、事前にしっかりと打ち合わせをしておくことも重要です。
【まとめ】それぞれの特徴を知って自分に合う不動産投資を選ぼう
新築物件と中古物件は、それぞれ特徴が異なります。新築物件は入居者が決まりやすく、ローンも組みやすいメリットがあるものの、利回りが低くなることが弱点です。一方、中古物件は価格を抑えて購入できる点が魅力ですが、修繕費用も見込んでおく必要があります。
投資する物件は、築浅やリノベーション物件も含めて幅広く検討しましょう。また、不動産投資の悩みを専門家に相談しながら進めると安心です。信頼のできる不動産業者を見つけて、最適な投資物件を見つけてくださいね。
