不動産投資をする際、多くの人がローンを利用します。しかし、不動産投資目的で融資を受ける場合は、一般的に知られている住宅ローンは利用できません。投資目的での不動産を取得する際に利用できるローンは、不動産投資ローンです。
不動産投資のための資金調達方法である不動産投資ローンについて、金利相場や選び方のポイントを詳しく解説します。
もくじ
不動産投資には専用のローンが用意されている
不動産投資ローンは、投資用物件の購入に利用できる専用のローンです。同じく不動産取得に利用する、一般的な住宅ローンとは特徴や目的が大きく異なります。
不動産投資ローンの概要や、住宅ローンとの違いについて解説します。
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンとは、家賃収入を得る目的で収益用不動産を購入する資金に充当するためのローンです。別名アパートローンとも呼ばれ、その名のとおり不動産投資をおこなう際に利用されます。
前提として、マンションやアパートなどの物件を購入して、第三者から家賃収入を得ながら不動産経営をおこなう目的がなければ、不動産投資ローンを組むことはできません。不動産投資ローンを利用する際は、本人の返済能力のほか、不動産投資の事業内容や将来性なども加味して審査がおこなわれます。
住宅ローンとの違い
不動産投資ローンと住宅ローンの大きな違いは、融資額と金利です。住宅ローンは自分や家族が暮らす住居の購入や増改築のための費用ですが、不動産投資ローンは自分では住まない物件に対する事業性のローンとなります。
住宅ローン返済の原資は、借入をする本人の労働による収入です。つまり、融資の上限額は本人の収入額に依存するため、不動産融資ローンに比べると低くなります。融資上限額は限られるものの、収入の安定性や本人の居住場所であることから、金利はあまり高くありません。
一方、不動産投資ローンは、取得した物件で利益をあげる事業性の高いローンです。本人の収入面も影響しますが、取得する物件の収益性によっては住宅ローンの何倍もの金額を借り入れられます。ただし、本人が居住する住宅ローンに比べてリスクが高いため、金利はやや割高です。
不動産投資ローンの金利
住宅ローンと比べると金利が割高な不動産投資ローンですが、住宅ローン同様に金利の種類を選べます。不動産投資ローンの金利の種類について、変動条件も含めてみていきましょう。
不動産投資ローンの金利の種類と相場
不動産投資ローンの金利は、住宅ローンと同様に「変動金利」と「固定金利」の2種類です。一般的に、固定金利よりも変動金利のほうが低く設定されています。
また、不動産投資ローンに限らず、変動金利の金利は勝手に決まるわけではありません。大企業向けの優遇金利である、長期プライムレートと短期プライムレートに連動しています。不動産投資ローンと連動しているのは、金利変動の少ない短期プライムレートです。
不動産投資ローンの金利相場は、利用する銀行の種類や借入金額によって異なります。金利には幅があり、1％から2.5％前後が相場です。金利差はわずかにみえますが、不動産投資ローンは借入金額が大きく、返済期間も長いため、できるだけ低い金利で借りられるよう慎重に検討しましょう。たとえば、2,500万円の35年ローンを金利1.8%と2.8％で比較すると、金利差は500万円以上にもなります。
不動産投資ローンの金利の変動
固定金利であれば、返済予定の全期間、金利が変動することはありません。しかし、数年ごとに金利の見直しが設定されている固定金利や、変動金利の場合は経済状況に応じて金利が変動します。
ただし、変動金利でも、プライムレートが変動するごとに変更されるわけではありません。借主保護の観点から、金利の見直しは5年に1度です。また、変動幅も前回の金利から125％以内と明確に定められています。
不動産投資ローンの選び方
不動産投資ローンは、多くの金融機関でさまざまな商品が用意されています。固定金利と変動金利の違いはもちろん、固定金利でも金利の見直しがおこなわれるものもあります。変動金利も金融機関によってまったく異なるため、ローン商品を選ぶことは簡単ではありません。
そこで、不動産投資ローンを選ぶためのポイントを2つご紹介します。ただし、不動産投資の計画や借主の状況によって最適なローン商品は異なるため、最終的に決定する際は借り入れる金融機関や、信頼できる不動産業者にしっかりと相談しましょう。
適切な金利タイプのローン商品を選ぶ
不動産投資ローンの金利タイプは、投資計画や収益（利回り）の目標額に応じて選びましょう。不動産投資ローンの金利は、固定金利と変動金利の2種類があります。しかし、返済が長期間にわたるため、単純にどちらの金利がお得になるかは誰にも予測できません。
一般的に、固定金利のほうが借入時の金利は高いため、目先の利回りは変動金利よりも悪くなります。一方で、返済金額が長期的に一定である点が固定金利のメリットです。給与収入などが安定していて、利回りが多少悪化しても計画どおりの収益を目指す場合は、固定金利が向いています。
一方、変動金利は借入時の金利は低いものの、経済状況の変化によっては借入時の固定金利より高くなる可能性もあり、リスク管理が重要です。短期的に売買するキャピタルゲインを狙った投資の場合は、借入時の金利ができるだけ低いほうが利回りはよくなるので、変動金利でも問題ないでしょう。また、物件を長期保有してインカムゲインを狙う場合でも、投資計画によっては変動金利のローンを選んだほうがいいケースもあります。具体的には、より大きな利回りを狙う場合や、もともとの利回りがあまりよくないものの長期保有によって利益を出したい場合です。
単純な金利の高低だけではなく、投資計画や収入も考慮して最適な金利タイプの商品を選びましょう。
金利以外の選ぶポイント
金利以外で不動産投資ローンを選ぶ際のポイントは、融資金額と返済期間の2つです。いずれも、投資計画や目標に大きく影響するので慎重に選びましょう。
融資金額は、借主の経済状況や投資計画にくわえて、審査をする金融機関によっても大きく異なります。価格の高い物件に投資をしたい場合は、できるだけ融資金額の大きいローンを利用すると投資ハードルがさがります。
返済期間も、不動産投資ローンを選ぶ際に重要な要素です。返済期間を長く設定できれば、毎月の返済額を抑えた無理のない投資計画を立てやすくなります。
不動産投資ローンを利用するメリットとデメリット
不動産投資ローンの特徴を知ることで、不動産投資を賢くスタートする方法が理解できるでしょう。最後に、不動産投資ローンを利用するメリットとデメリットをご紹介します。
メリット
不動産投資ローンを利用する最大のメリットは、自己資金が少なくても不動産投資を始められる点です。また、不動産投資ローンを利用すれば、自己資金以上の物件も投資対象として検討できます。
多くの場合、不動産投資は家賃収入によるインカムゲインを目的とするため、長期間の投資になります。つまり、早く始めるほど収益を受け取れる期間が長くなるのです。自己資金がたまるまで投資をまっていては、機会ロスにつながりかねません。さらに、短い投資期間で目標とする収益をあげようとして、リスクの高い物件に投資してしまうケースもあります。
デメリット
不動産投資ローンを利用するデメリットは、利回りが悪化することと、最悪の場合は取得した物件を手放すリスクがあることです。不動産投資は、家賃収入によって投資金額を回収したうえで収益を得ますが、ローンの返済金利の分だけ収益性が悪化します。また、投資先物件から期待した収益を得られない場合や、借主の収入が途絶えて返済できなくなった場合、物件を手放すことになるかもしれません。
全額自己資金で不動産物件を取得していれば、万が一空室になって家賃収入が途絶えても、収入を得られないだけで物件は保有し続けられます。さらに、物件価値が取得時より下落していても、物件を売却してしまえば手元に現金は残ります。
しかし、不動産投資ローンを組んでいる場合、売却価格がローン残高を下回れば、売却後もローンの返済が続くことになるので注意が必要です。
【まとめ】自分にあった金利の不動産投資ローンを選ぶ
不動産投資は、ローンを利用できる数少ない投資手法です。自己資金以上の物件を取得できるうえ、資金が不十分な場合でも早く投資を始められます。資産形成方法として一般的な、株やFXといった金融投資では、金融機関がお金を貸してくれることはありません（厳密には一部クレジットカードで支払える金融投資もあります）
ただし、不動産投資ローンを利用する際は、金利をはじめとする借入条件の確認が重要です。投資計画や返済可能額を慎重に検討して、最適な不動産投資ローンを選びましょう。
