相続税や贈与税を計算する際に使う路線価。ニュースでもよく取り上げられますが、具体的にどのような価格を指すのか把握していない人も多いでしょう。路線価は、単純な価格の目安だけではなく、実際の価格や今後の資産価値の予測にも使える重要な指標です。
今回は、路線価の調べ方や見方、計算方法を徹底的に解説します。不動産取引を始める前に、ぜひ路線価についてしっかりと理解してくださいね。
もくじ
不動産取引に欠かせない路線価
毎年7月1日に国税庁が公表する路線価は、不動産取引時に土地の適正価格を推定する際に便利な基準です。ただし、路線価を使って算出した土地価格はあくまでも参考値であり、実際の取引価格とは異なる点に注意しましょう。
路線価とはどういったものなのか、基本的な部分をご紹介します。
路線価は道路に面した土地の価格
路線価とは、道路に対して割り振られた土地単価のことです。対象の土地に面した道路の単価を基準に、土地の価格を算出して税額を決めるために利用します。なお、路線価は1平方メートルあたりの単価で表記されます。
路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。前者は相続税や贈与税の算定基準、後者は固定資産税や都市計画税などの算定基準です。一般的には、路線価というと相続税路線価を指します。
不動産取引で重要な路線価
路線価自体は税金を算出するための基準ですが、土地価格の目安を知りたい場合にも有効です。不動産会社に査定を依頼する際、おおまかな土地価格を把握していれば、査定価格の妥当性を判断できます。
ただし、路線価はあくまでも参考値です。実際の不動産取引では、売り主と買い主のさまざまな事情や取引条件によって、路線価とは大きく異なる価格で売買されるケースもあります。
路線価の見方と利用方法
路線価は、国税庁のホームページで公開されています。誰でも簡単に調べられますが、表記が少し特殊であり、正しく読み取るためには基礎知識が必要です。
路線価の見方と評価額の算出方法について、具体例を挙げながら詳しく解説します。
路線価を調べるのは簡単
路線価は、国税庁が公開している「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べられます。（注）
使い方は、まずトップページから該当する都道府県を選択し、路線価図をクリックします。さらに、市区町村、地名の順で絞り込むと調べたい宅地が含まれる路線価図が表示されます。
路線価の見方
路線価図の表記は少し特殊で、価格と借地権割合を組み合わせた形で表記されます。道路上に「450C」や「600D」といった形で、3桁の数字とアルファベット1文字で表示されているものが路線価です。3桁の数字が「千円」単位で表示された路線価、アルファベット1文字が借地権割合を示しています。借地権とは土地の借主の権利で、借地権割合はAからGまでの7種類に分類されています。
仮に宅地と接する道路に「500D」と表示されている場合、路線価は500千円（50万円）です。「D」に該当する借地権割合は60％なので、借主の借地権は500千円×60％（借地権割合Dは60％）=300千円（30万円）となります。
路線価から評価額を計算する
路線価をもとに土地の評価額を計算できます。なお、宅地の面している道路が、一方のみの場合と、正面と側面二方の場合では評価額の計算方法が異なるため注意が必要です。
また、評価額の計算には、奥行価格補正率を加味しなくてはなりません。面積は同じでも、宅地の形状や宅地が面する道路の状況によって利用しづらい土地の場合、評価額に奥行価格補正率を乗じて評価額を減額します。
評価額は、路線価× 奥行価格補正率× 地積（宅地面積）の計算式で求めます。たとえば、宅地の一方のみが道路に面している、500平方メートルの宅地の評価額を計算してみましょう。路線価が200千円、奥行価格補正率が0.98の場合、計算式は200千円× 0.98× 500平方メートルで、評価額は98,000千円（9,800万円）です。
路線価以外の不動産価格の指標
路線価以外にも、土地の価値を評価する価格がいくつかあります。公示地価、基準地価、固定資産税評価額、実勢価格、路線価の5つの価格を総称して一物五価と呼びます。
なかでもよく利用される公示地価と実勢価格について、路線価との違いを踏まえて解説します。
公示地価
公示地価とは、国土交通省が選定した標準地の1平方メートルあたりの価格です。相続税評価や企業資産の時価の評価などに使われています。公示地価と路線価は連動しており、路線価は公示価格の80％程度となるのが一般的です。
国土交通省が各標準地の1月1日時点での地価を調査し、毎年3月に公示します。2023年の地価公示では、全国で26,000地点が調査されました。路線価よりも実際の土地の価格を基準としているため、土地の価値がわかりやすい指標の1つです。一方で、調査地点が限られており、調べたい土地によっては公示価格が設定されていない場合もあります。
実勢価格
実勢価格は、文字通り実際の取引価格です。路線価や公示地価はあくまでも指標ですが、実勢価格は不動産の特徴や需要まで加味された価格となっています。
実勢価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」（注）で調べられます。ただし、実勢価格には売買時の売り主および買い主の事情も影響するため、あくまでも参考価格として活用しましょう。
路線価を不動産取引に活用する
路線価は、不動産取引をする際の目安として有効な指標です。手軽に利用できる路線価を利用して、提示された価格の妥当性を判断しましょう。ただし、最終的な取引価格はさまざまな要因で変動する点には注意が必要です。
路線価の活用方法を、実勢価格の目安も含めてご紹介します。
適正価格を判断する
路線価が土地の適正価格を判断するための参考値として有効な理由は、ほとんどの土地に価格がつけられているからです。公示価格や実勢価格は設定されていない土地もあり、実際に取引したい土地そのものの価格がわからないこともあります。
また、公示価格や実勢価格のない土地でも、路線価をもとに目安を算出することも可能です。実勢価格は公示価格の約110％、路線価は公示価格の約80％といわれているため、「実勢価格＝ 路線価÷ 0.8× 1.1」の計算式で求められます。ただし、あくまでも実勢価格の参考値であり、相場感をざっくりと把握する程度に活用しましょう。
物件選びに路線価を活用する
路線価から算出した実勢価格の目安は、物件選びに活用できます。不動産会社が提示する査定価格と比較して差異が小さければ、査定額が適正価格に近いと判断できるでしょう。提示価格が路線価よりも安い場合は、お得な物件である可能性が高まります。ただし、なんらかの理由があって価格が下げられていることもあるので、路線価と大きく異なる場合は事前に理由を聞いておきましょう。
路線価は、その地域の資産価値を知る目安にもなります。とくに不動産投資の場合、物件があるエリアの将来性も、路線価の推移から予測を立てることが可能です。
路線価の見方がわかれば不動産価格の適正値を把握できる
本来路線価は相続税や贈与税の算定基準ですが、不動産取引時に土地の適正価格を推定する際にも利用できる指標です。路線価の見方がわかれば、不当な価格で不動産を取得するリスクの回避につながります。
また、路線価を公示価格や実勢価格と照らし合わせることで、相場感をより正確につかめます。一方、公示価格や実勢価格のわからない土地でも、路線価をもとに目安を算出することも可能です。
土地の取引をする際は、まず路線価を調べて自分なりの基準をもったうえで価格の妥当性を判断しましょう。提示された価格が路線価と大きく異なる場合は、理由を明らかにしておくことで不動産購入のリスクを減らせます。
