収益還元法を初心者でもわかりやすく解説！ 具体的な計算方法や算出のメリットまで徹底紹介

収益還元法とは、不動産投資物件の価値を評価する手法の一つです。不動産投資をする際には、投資対象の物件の価値を正しく見極める必要があります。いくつかある算出方法のうち、不動産の収益性に着目した方法が収益還元法です。

この記事では、投資初心者にもわかりやすく、収益還元法の具体的な計算方法やメリットを解説します。特にこれから不動産投資を始めようと考えている方は、投資判断をする一つの基準として理解しておいてください。

収益還元法は不動産価格の算出方法の1つ

不動産価格を算出するための手法は複数ありますが、収益還元法は特に投資用不動産を取得するときに利用されます。不動産投資で長期間にわたり安定した収益を得るためには、収益性から価値を判断することが重要であるためです。

まずは、収益還元法の基本的な考え方や、ほかの算出方法との違いをみていきましょう。

収益還元法の基本的な考え方

不動産の価格を収益性にもとづいて算出するのが、収益還元法の基本的な考え方です。不動産が将来的にどれだけの収益を生み出すかを評価し、現在価値に還元して不動産の価格を推定します。

不動産の価格と価値は、経済的な要因や社会的な要因によって変動するのが一般的です。現時点で運用成績が好調でも、将来にわたって続くとは限りません。反対に、現時点で利回りが悪くても、将来的に好転するケースもあります。収益還元法を利用すれば、将来予測される変動やリスクも含めた不動産の価値がわかります。

収益還元法には2種類ある

収益還元法には、直接還元法とDCF（ディスカウント・キャッシュ・フロー）法の2種類があります。

直接還元法は、賃貸により発生する純収益（総収入金額－諸経費）を還元利回りで除して収益額を求める方法です。還元利回りは投資額に対する年間の利益の割合で、数値が高いほど収益性が高いことを意味します。

一方DCF法は、将来のキャッシュフローを現在価値に割り引いて評価する方法です。まず、不動産から継続的に発生する賃貸の純収益と、復帰価格を求めます。復帰価格とは、不動産を売却した際の価格から売却費用を引いた額です。そして、発生時期に応じた期待収益を現在価値に割り引いて収益額を算出します。

原価法や取引事例比較法との違い

不動産価格の算出方法は、収益還元法だけではありません。例えば、原価法や取引事例比較法はよく使われる算出方法です。いずれの方法も、算出時に不動産の収益性は加味しない点が収益還元法と大きく異なります。

原価法は、すでに投資された資本や実際の取得コストに基づいて物件価格を算出する方法です。対象不動産を再度建築するといくらかになるかを原価として割り出し、そこから経過年数などの価値の下落要素を差し引いて不動産価格を算出します。

取引事例比較法は、対象の不動産に似た条件の取引情報を収集して比較しながら価格を算出する方法です。個別の事情や要因を加味して算出するため、鑑定士によって算出価格が異なる場合もあります。

収益還元法を利用するメリット

収益還元法で算出すると、価格に将来の収益性が反映されます。物件の収益力や価格の妥当性を判断できるほか、ローンの申請をする際の資料としても有効です。

収益還元法のメリットを、不動産投資という視点で3つ詳しくご紹介します。

不動産の収益力が価格に反映される

収益還元法での算出は、不動産の売却時に有効です。例えば、原価法では将来の収益が加味されないため、利回りの良い物件でも本来の価値が価格に正しく反映されません。取引事例比較法も、あくまで既存の事例との比較であるため同様です。

収益還元法であれば、対象物件の特性をもとに収益力も価格に反映されるため、利回り分の価値を無駄にせず高く売却できます。

適正な取得価格の判断ができる

収益性に対して適正な価格になっているかの判断ができる点もメリットです。評価額の高い土地に建てられていても、収益性を加味した価格がわからなければ投資判断はできません。収益還元法で不動産価格を算出すれば、価格が高くても買うべきなのか、逆に価格が低く見えても投資効果の低い物件なのかを的確に判断できます。

また、収益還元法を利用することで、利回りに対して低い価格設定をしている物件を見つけやすくなる点も大きなメリットです。一方で、割高に思える物件購入時に売主と価格交渉をする際も、収益還元法で妥当価格を提示すれば値引きに応じてもらえるかもしれません。

ローンを組む際の資料として有効

不動産投資でローンを組む場合は、通常の住宅ローンではなく専用のローンを組む必要があります。事業性の高いローンのため、審査では収入や勤務先といった借主の評価とともに取得する物件の収益性も重要なポイントです。

収益還元法で算出した価格は、ローン審査の際に提出する根拠資料の一つになります。取得する物件の収益性に対して、借入金額の妥当性を判断できるためです。金融機関が事業の将来性を評価してくれれば、より多くの融資を受けられる可能性があります。

収益還元法の具体的な計算方法

収益還元法の計算は、前述のように言葉で説明するとやや複雑です。しかし、具体的な数字を使ってていねいに計算をしてみると、実はそれほど難しくありません。

最終的には専門家に依頼するケースもありますが、自分で計算できるといつでも算出できて便利です。収益還元法の計算方法を、直接還元法とDCF法それぞれみていきましょう。

直接還元法での計算

直接還元法で不動産価格を算出する際の計算式は、次のとおりです。

『不動産価格（収益価格）＝ 1年間の純収益÷還元利回り』

純収益は、賃料収入から必要経費を差し引いて算出します。主な必要経費は、税金・管理費・修繕費・人件費・広告宣伝費などです。還元利回りは『1年間の純利益÷対象不動産の購入価格×100（%）』で算出できます。

それでは、以下の条件で直接還元法を利用して不動産価格を算出してみましょう。

上記物件の直接還元法による不動産価格は、9,000万円となります。

DCF法での計算

DCF法は、より正確に対象不動産の現在価値を算出できる分、計算式がやや複雑です。次の計算式で算出できます。

『不動産価格＝年間の純収益の現在価値合計値＋将来の売却価格の現在価値』

それでは、以下の条件でDCF法を利用して不動産価格を算出してみましょう。

直接還元法が単純な収益額のみで算出するのに対して、DCF法では将来の貨幣価値の減少まで加味して算出できます。

【まとめ】不動産投資をする際は収益還元法をわかっておくことが大切

不動産の価格を算出する方法は複数ありますが、投資用不動産を購入や売却する際は収益還元法で算出することが大切です。収益還元法は、将来得られる収益を価格に反映させます。現在の土地や建物の価格からは不透明な収益性も加味した価値を算出できるため、投資判断をするうえで収益還元法は欠かせません。

収益還元法の仕組みをよく理解し、予測される将来のリスクへの対応も考慮しながら、より正しい投資判断をしてください。また、正確な還元利回りや割引率を算出するには、ある程度の専門知識が必要です。計算に不安がある場合は、必ず専門家に相談しましょう。