DCF法は、数ある不動産価値の算定法のなかでも、将来性を加味した価値を算出する方法です。投資目的で不動産を購入する場合は、販売価格だけでは投資の妥当性を判断できません。DCF法のように、投資に適した方法で価値を正しく把握することが大切です。
そこで今回は、不動産投資でよく利用されるDCF法について、詳しく解説します。基本的な計算方法もご紹介しますので、ぜひ投資物件を購入する際に活用してください。
もくじ
DCF法は収益還元法の1つ
DCF法とは「Discounted Cash-Flow法」の頭文字をとった略語で、不動産の価値を算定する方法です。対象の不動産が将来に生み出す純収益と売却金額から、現在の価値を算定します。
なお、DCF法は、収益還元法に分類される手法です。まずはDCF法の基本事項をみていきましょう。
DCF法は将来価値とリスクを考慮して算定
DCF法では、対象物件が将来に生み出すと予測される価値と、市場の変動などから想定されるリスクを数値に表します。将来に起こりうるリスクを考慮して算出するため、不動産価値を算定するうえでの重要な判断材料とされています。
DCF法は、保有期間中に発生する純収益と復帰価格を現在価値に割り引いた合計価格によって不動産の価値を評価します。復帰価格とは、保有期間が満了した時点で売却した場合の価格です。
不動産の評価方法は1つではない
不動産の評価方法には、収益還元法のほかにも取引事例比較法と原価法があります。
原価法とは、同じ不動産を再び購入した場合にかかる費用に着目した評価方法です。査定対象の不動産のみを評価する手法のため、比較的簡単に算出できます。
取引事例比較法とは、類似した取引事例を参考に、さまざまな補正を加えて計算する評価方法です。実際に取引された内容から算出するため、不動産の現実的な価値を知ることができます。
収益還元法には直接還元法もある
収益還元法には、DCF法以外に直接還元法という方法もあります。直接還元法は、一定期間（通常は1年間）の純収益を還元利回りで割って不動産の価値を算定する手法です。
還元利回りとは、投資額に対して1年間に得られる純収益の割合で、純収益を総投資額で割って算出します。計算式が単純で算出しやすい点が直接還元法の特徴です。
DCF法と直接還元法の決定的な違い
DCF法と直接還元法の決定的な違いは、計算に用いる純収益の対象期間です。直接還元法では1期間（通常は1年間）のみの収益が対象となるのに対して、DCF法では複数期間から算出します。
DCF法の算出には複数期間の数値を利用するため、より正確な評価が可能です。ただし、長期間にわたる純収益や現在価値への割引など、計算はやや複雑になってしまいます。
DCF法の計算に必要な情報
DCF法で評価すると、より高い精度で不動産の価値を見極められます。しかし、正確に算出するためには、利用する情報を正しく理解しておくことが大切です。
そこで、DCF法の計算に必要な情報について詳しく解説します。
フリーキャッシュフロー
フリーキャッシュフローとは、収入から必要な経費を除いた純現金収支です。不動産投資においては、物件から得られる家賃収入を指します。DCF法では、投資物件の収益性と将来性を評価するうえでの重要な指標です。
割引率
割引率とは、将来の収益を現在受け取った場合の価値に割り戻す係数です。例えば、金利が3%だった場合、1年後に100万円受け取れるとしたら現在は97万874円（100万円÷ 1.03）となります。
割引率を求める方法は定義されているものの、決まった数字はありません。割引率によってDCF法の精度も変わってくるため、慎重に決めることが大切です。
永久成長率
永久成長率とは、将来の利益が一定の割合で増え続けると仮定して設定する係数です。しかし、不動産のDCF法では、投資期間満了時に物件を売却するため利用しません。DCF法で企業価値を算定する際、事業の成長率やインフレ率などを加味するために利用します。
DCF法の具体的な計算方法
フリーキャッシュフロー・割引率・永久成長率を把握できれば、DCF法で不動産価値を算定できます。DCF法の計算方法を、順を追ってみていきましょう。
純収益は5年を目処に計算
DCF法による純収益の算定期間は、一般的に5年が目処です。予測期間が長すぎると、不確実性やリスクが高まり、正確な価値を算出しにくくなります。基本的な計算式は以下のとおりです。
（家賃収入× （1－空室率）） ÷ （1+（割引率））＾ （「＾」は累乗を示す）
「家賃収入× （1－空室率）」によってフリーキャッシュフローを求めます。
上記の計算式に当てはめると、5年目までのDCF法の計算式は以下のようになります。
（1年目のフリーキャッシュフロー） ÷ （1+割引率）＾1
（2年目のフリーキャッシュフロー） ÷ （1+割引率）＾2
（3年目のフリーキャッシュフロー） ÷ （1+割引率）＾3
（4年目のフリーキャッシュフロー） ÷ （1+割引率）＾4
（5年目のフリーキャッシュフロー） ÷ （1+割引率）＾5
5年目の割引率を使用して復帰価格を算出
DCF法によって不動産価値を求めるには、売却時に得られる復帰価格の計算も必要です。復帰価格を計算する際は、純収益と同様に割引率を使用します。復帰価格を求める計算式は以下のとおりです。
不動産取得価格 ÷ （1+割引率）＾5
DCF法の具体的な計算例
DCF法の計算式に、実際の数字を当てはめて計算してみましょう。以下の条件のマンションに、5年間投資した場合の価値を算出します。
マンションの戸数：20戸
空室率：10％
1戸の月間家賃：7万円
家賃収入（フリーキャッシュフロー）：
1か月＝7万円×20戸×（100-10％）＝126万円
1年間＝126万円×12ヵ月＝1,512万円
割引率：5％
投資期間：5年
投資金額（物件価格）：10,000万円
＜計算例＞
・純収益：65,461,687円
1年目：15,120,000円/（1+5％）＾1＝14,400,000円
2年目：15,120,000円/（1+5％）＾2＝13,714,286円
3年目：15,120,000円/（1+5％）＾3＝13,061,224円
4年目：15,120,000円/（1+5％）＾4＝12,439,261円
5年目：15,120,000円/（1+5％）＾5＝11,846,916円
・復帰価格：78,352,617円
10,000万円÷ （1+5％）＾5＝ 78,352,617円
・DCF法による不動産価値：143,814,304円
65,461,687円（純収益）＋ 78,352,617円（復帰価格）＝ 143,814,304円
・5年後の収益：43,814,304円
143,814,304円（5年間の不動産価値）ー 10,000万円（投資額）＝ 43,814,304円
DCF法によると、1億円のマンションで5年後には約4,300万円の収益を得られることがわかりました。
【まとめ】DCF法なら収益性を加味した不動産の価値がわかる
DCF法を利用すると将来の収益を加味した価値がわかるため、不動産投資を判断する際の重要な材料となります。投資目標に対して、購入予定の物件が妥当な価格かどうかをDCF法で確認しましょう。
ただし、DCF法は計算式が複雑なうえ、空室率や割引率など経験豊富な専門家でなければ出せない係数も利用します。DCF法で不動産価値を算出する際は、不動産業者や金融機関など信頼のできる専門家に任せましょう。
