不動産売却時に税金がかからない条件とは？ 節税対策も含めて詳しく解説

不動産を売却すると、売却益に応じて税金が課されます。しかし、実は条件によっては、税金がかからないケースもあります。取引金額の大きい不動産取引では、税金面を考慮することも重要です。

そこで本記事では、不動産売却時に税金がかからない条件について、節税対策も含めて詳しく解説します。

不動産売却でかからなくなる可能性のある税金は譲渡所得税

不動産売却時に課せられる税金は、譲渡所得税と呼ばれるものです。ただし、売却して利益が出た場合にしか課税されません。さらに、特例や控除を利用し、譲渡所得税がかからないように売却益を圧縮することもできます。

譲渡所得税の仕組みについて、内訳も含めてみていきましょう。

所得に対して発生する所得税と住民税

不動産の売却に課せられる譲渡所得税とは、所得税と住民税の合算です。売却後に確定申告をして納付します。

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。税率の違いは、以下の表のとおりです。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
長期譲渡所得（5年超）	15%	5%	0.315%	20.315%
短期譲渡所得（5年以内）	30%	9%	0.63%	39.63%

（注）復興特別所得税は2037年12月31日まで

売却益が出なければ譲渡証得税は発生しない

譲渡所得税は、売却益が出なければ納める必要はありません。売却益とは、売却によって得たお金と取得価額の差です。たとえば、4,000万円で取得した物件を3,000万円で売却した場合には、1,000万円の売却損が生じるため譲渡所得税は発生しません。

また、取得価額には、不動産取引時にかかった経費も含めることができます。売却時はもちろん、取得時の経費もふくまれるため記録を残しておきましょう。

条件によっては控除や特例が利用できる

売却益が出た場合でも、譲渡所得税がかからなくなる可能性はあります。不動産の売却には、さまざまな控除や特例を適用できるケースがあるためです。売却益の金額によっては譲渡所得税が課せられますが、特例や控除によって軽減できます。

控除とは、譲渡所得から定められた控除額を直接差し引ける制度です。控除して売却益が課税額以下になれば、譲渡所得税はかかりません。一方で、控除を適用しても課税される場合には、特例によって税額を抑えられます。特例とは、本来の税制に対して優遇された税率のことです。一定の条件を満たしている場合に適用されます。

不動産売却で税金がかからなくなる控除や特例

譲渡所得税がかからないようにする、もしくは軽減させるために利用したいのが、不動産取引時に適用できる各種控除や特例です。居住年数によって適用条件が変わるものもあるため、売却する前に調べておきましょう。

不動産売却で適用できる控除と特例について、一部を詳しくご紹介します。

マイホームを売却した際の特別控除と軽減税率の特例

マイホーム、つまり自宅を売却した際には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。たとえば、5,000万円で取得した自宅を8,000万円で売却できた場合でも、3,000万円の特別控除を適用すると売却益がゼロになるため譲渡所得税がかかりません。

ただし、特別控除を適用するには、国税庁の定める以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  （注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
  イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
• 売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
• 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
• 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

さらに、所有期間が10年超のマイホームを売却した際には「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」との併用が可能です。3,000万円特別控除後の譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分に対する税率が軽減されます。

	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
6,000万円以下の部分	10%	4%	0.21%	14.21%
6,000万円超の部分	15%	5%	0.315%	20.315%

（注）復興特別所得税は2037年12月31日まで

相続した空き家を売却した際の特例

相続した物件を売却した場合にも、3,000万円（※）の特別控除を受けられます。ただし、マイホームを売却した際と同様に、細かく条件が定められています。おもな条件は以下のとおりですが、詳しくは国税庁のホームページなどをご覧ください。※相続人が3人以上の場合は2,000万円

• 被相続人のみの居住用の家屋であったこと。
• 1981年5月31日以前に建てられた家屋であること。
• 相続の日から3年を計画する日の属する12月31日までの売却であること。
• 相続から譲渡までの間に事業用・貸付用・居住用として利用されていないこと。

買い換えたときの特例によって課税を繰り延べできる

マイホームを新たに購入した場合には「特定の居住用財産の買換え特例」を利用できます。譲渡所得のうち、買い換えの費用分の収入がなかったものとして課税を全額繰り延べる制度です。

たとえば、2,000万円で購入した自宅を7,000万円で売却すると、5,000万円の譲渡所得が残ります。しかし、新しく購入した自宅が5,000万円以上であれば、売却した自宅の譲渡所得は全額繰り延べされて売却タイミングでは課税されません。ただし、新しく購入した自宅を売却した際には、その売却益に加えて繰り延べた5,000万円も含めた金額に譲渡所得税がかかってきます。

また、マイホームを売却した際と同様に適用にはさまざまな要件があるため、詳しくは国税庁のホームページなどで事前にしっかりと調べてください。

特定の条件に当てはまる場合の控除と特例

公共事業のために譲渡した場合には、通常の不動産売却とは異なる控除と特例の適用を受けられます。公共事業のための譲渡で受け取るお金は対価補償金と呼ばれ、通常の売却益とは扱いが異なるためです。

たとえば、対価補償金で代替不動産を購入した際には、譲渡がなかったものとされる特例が適用されます。また、不動産を購入しない場合でも、受け取った対価補償金から計算される譲渡所得から、最高5,000万円までの特別控除を受けることが可能です。

ほかにも、低未利用地を譲渡した場合の100万円の特別控除など、不動産取引にはさまざまな控除と特例が用意されています。売却をする際には、利用できる制度を事前に確認しておくことが大切です。

不動産売却ではほかにも節税ポイントがある

不動産売却では、特例や控除のほかにも節税をする方法があります。売却益をできるだけ確保するためにも、可能な限り節税することが大切です。

不動産売却時の節税ポイントをみていきましょう。

取得と譲渡費用をもれなく計上する

不動産の取得時と譲渡時にかかった費用を、細かいものまで含めてもれなく経費として計上することが節税のためには大切です。各種税金や仲介手数料、司法書士への依頼費用はもちろん、不動産会社との打ち合わせや商談時にかかった交通費や飲食費も忘れずに計上しましょう。

取得費については、売却を意識せず記録を残していないケースも少なくありません。不明な場合には、売却価格の5％を概算取得税として計上できます。一方で、譲渡費用は測量やリフォームなどで多額にのぼる可能性があるため、もれなく計上して正しい譲渡所得を算出しましょう。

税率の下がるタイミングで売却する

譲渡所得税は、物件の所有期間によって異なります。5年を区切りとして「短期所有所得」と「長期所有所得」に分けられ、全体の税率は2倍近く異なるため注意が必要です。

たとえば、譲渡所得が3,000万円だった場合、所有期間が5年を超える物件であれば税額は609万4,500円ですが、5年以内だと1,188万9,000円にものぼります。特に、所有から3〜4年経過している物件であれば、税額も含めて売却タイミングを判断することが大切です。

ただし、建物に関しては、一般的に築年数が経過するごとに価格が下落していきます。また、土地についても、相場によって大きく価格が変動する可能性があります。節税だけではなく、不動産の価値も含めて売却タイミングを見極めるようにしてください。

不動産売却で必ずかかる税金

条件によっては譲渡所得税がかからなくなる不動産売却ですが、必ずかかってくる税金もあります。売却金額全体からみれば少額に感じますが、実際に支払うとなると思わぬ出費です。細かい費用についても、事前にしっかりと確認しておきましょう。

印紙税

印紙税は、印紙税法によって定められている文書に対して課せられる国税です。不動産取引には欠かせない売買契約書が課税文書に該当し、契約書に収入印紙を貼付すれば、納税が完了します。

売却益の有無にかかわらず、不動産取引の際に必ずかかる税金の一つです。印紙税額は、契約金額によって異なります。

不動産取引に係る契約書の印紙税額一覧

契約金額	契約書1通または1冊あたりの記載金額
	本則税額	軽減後税額（注）
1万円未満	非課税	非課税
1万円以上10万円以下のもの	200円	対象外
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5千円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円
契約金額の記載のないもの	200円	対象外

（注）平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるもの

登録免許税

登録免許税は、登記費用ともいわれる登記手続きの際に納める国税です。不動産の譲渡で必要な、所有権移転登記をする際に発生します。

また、ローンを利用している場合には、金融機関が設定している抵当権を抹消する手続きも必要です。抵当権の抹消も登記手続きのため、登録免許税が課せられます。

消費税

事業用ではない不動産を個人が取引する際、譲渡金額そのものには消費税はかかりません。ただし、不動産の売却に関連する各種費用には、それぞれ消費税がかかってきます。具体的には、不動産会社への仲介手数料、登記を依頼する司法書士への報酬、住宅ローンの一括返済手数料などです。

特に、仲介手数料は金額が比較的大きいため、消費税分もそれなりの負担となります。提示された見積書が消費税込みの金額なのかを、事前に確認しておきましょう。

不動産売却で税金をかからなくするには各種制度を有効に利用する

不動産を売却する際に税金をかからなくするには、控除や特例をうまく活用することが大切です。各種制度には適用要件が細かく定められているため、事前に確認しておきましょう。

また、譲渡所得税が課せられる売却であっても、金額の大きな不動産取引では節税を意識することが大切です。売却タイミングが1年違うだけで税率が大きく異なるケースもあります。無駄な税金を払わないためにも、制度の理解を深めておきましょう。