現在所有しているマンションを手放す際は「売る」と「貸す」の2つの方法から選択することになります。しかし、どちらにもメリット・デメリットがあり、迷ってしまう方も少なくありません。
そこで本記事では、マンションを売るか貸すかを決める3つの基準と、それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説します。マンションを売却するか賃貸に出すかで迷っている方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
売るか貸すかを決める3つの基準
マンションを売るか貸すかを決める3つの基準は、今後そのマンションに住む予定があるのか、住宅ローンの有無と今後の返済計画をどう考えているのか、マンションを貸してマンション経営を行う意思があるのかどうかです。
それぞれの基準について詳しくみていきましょう。
今後の居住予定
マンションを売るか貸すかを決める際にまず検討すべき点は、将来的に再度居住する可能性の有無です。手放す予定のマンションに、これから先も住む可能性がある場合は、売るよりも貸すことをおすすめします。売却してしまうと、同じマンションを再び購入できない可能性が高いためです。
転勤などでマンションに住まない期間が決まっている場合は、期間を定めた「定期借家契約」を結びましょう。賃貸期間が決められている定期借家契約であれば、予定したタイミングでスムーズに戻ってくることができます。
ただし、賃貸に出す際は、空室期間が発生するおそれがある点に注意が必要です。特にローンが残っている場合には、家賃収入のないまま支払いが発生してしまいます。
ローンの有無と返済計画
ローンの残り金額や返済計画も、マンションを売るか貸すかを判断するうえで重要なポイントです。完済している場合や、そもそもローンを組んでいない場合には、売却も賃貸も自由に選べます。一方で、ローンの返済が残っていると、どちらの選択にも制約があるため注意が必要です。
まず、住宅ローンが残っている場合、原則としてそのままでは貸すことはできません。通常の住宅ローンは、契約者本人の住む家を買う資金とする融資のためです。ただし、賃貸住宅専用のローンに借り換えることで賃貸に出せます。また、特別な事情があれば許可を得られるケースもあるため、まずは住宅ローンを組んでいる金融機関に相談してみましょう。
ローンのあるマンションを貸す場合には、返済計画とのバランスを考慮することも大切です。家賃相場と空室リスクを踏まえて、返済に無理がないかをしっかりと確認してください。
売る場合にも、住宅ローンの残債が関係してきます。売却金額がローン残高を上回れば、一括で精算できるため問題ありません。一方で、ローン残高よりも売却金額が少ないと、自己資金や住み替えローンといった資金調達が必要です。金融機関の許可が出れば任意売却をする方法もありますが、今後のローン審査に影響するためあまりおすすめしません。
マンション経営の意思
マンションを貸す場合には、マンション経営の意思の有無が判断基準の一つです。賃貸物件の維持と管理を不動産会社に委託するとしても、マンション経営には少なからず手間がかかります。時間の確保も含めて、本当に経営できるのかをしっかりと考えましょう。
マンション経営をすると、設備の修繕や家賃の設定、入居者からのクレームなど、さまざまな場面での判断が求められます。また、空室や家賃不払い、修繕費用といった収益面でのリスクも少なくありません。
マンション経営が日常生活の負担になるようであれば、売ることも検討しましょう。
マンションを売るメリットとデメリット
もっともシンプルにマンションを手放す方法は、売ってしまうことです。すぐに現金が手に入り、継続的な維持管理の手間もかかりません。しかし、マンションの売却には、デメリットもある点に注意が必要です。
マンションを売る際の、メリットとデメリットを詳しくみていきましょう。
メリット：多額の現金が手に入る
マンションを売る最大のメリットは、一度に多額の現金が手に入ることです。新居の購入資金の一部、投資や車の購入といった別の目的に使用でき、人生設計の選択肢が広がります。
マンションが売れるまでの期間は、不動産会社に依頼してから3〜6か月程度かかるのが一般的です。資金が必要なタイミングに合わせて、ゆとりをもった売却計画を立てましょう。できるだけ早くお金を手にしたい場合は、不動産会社に直接購入してもらえば1週間〜1か月程度で現金化できます。ただし、仲介での販売よりも、一般的に売却価格が安くなる点に注意が必要です。
メリット：維持と管理の費用や手間がなくなる
マンションを売ってしまえば、継続的な費用や手間は発生しません。契約書や不動産会社との折衝といった売却時の手続きは必要ですが、将来的な維持管理費用が不要になる点はマンションを売るメリットです。
マンションを貸す場合には、修繕積立金や不動産会社の維持管理費用、さらに固定資産税や都市計画税といった税金もかかってきます。また、空き家にしておいたとしても、保有している限り維持管理費用と税金の支払いは必要です。
デメリット：タイミングによっては損をする
マンションの相場は、需給バランスや経済状況に応じて変動します。手放すタイミングによっては購入価格を下回る価格でしか売れず、損をするおそれがある点に注意が必要です。
特に、築年数が古くなると、マンション価格は大きく下落します。将来的に売却を想定している場合は、相場も含めて売るタイミングを慎重に見極めましょう。一方で、事情があって転居する場合は、売却のタイミングを選べません。損失を許容できなければ、一時的に貸すことも損をしないための方法の一つです。
デメリット：売却すると税金や諸費用が必要
マンションの売却では、一定額の出費もともないます。不動産会社への仲介手数料、登記費用、印紙税などです。基本的には売却金額で相殺されますが、契約内容によっては一時的な支払いが発生するケースもあります。
不動産会社への仲介手数料は「売却価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税」が上限です。また、マンションの売却価格が購入したときよりも高かった場合には、譲渡所得税も発生します。
マンションを貸すメリットとデメリット
マンションを貸すと、家賃収入を得られます。一方で、賃貸運営に手間がかかることや、空室リスクがあることはデメリットです。
マンションを貸す際のメリットとデメリットをみていきましょう。
メリット：家賃収入が得られる
継続的な家賃収入を得られる点が、マンションを貸す大きなメリットです。ローンが残っていても、家賃収入で相殺することで無理なく返済できます。ただし、住宅ローンで購入した物件を賃貸にする場合は、金融機関の許可や借り換えといった対応が必要です。
また、極端に家賃収入の低い場所の場合、賃貸に出してもそれほど家賃収入を得られないケースがあります。住んでいたマンションであれば、周辺地域の状況や相場をより正確に把握できるはずです。将来性も含めて、賃貸にした際の利回りをしっかりと計算して判断しましょう。
メリット：資産として残り続ける
マンションを貸せば、安定した資産として残り続けます。継続的な家賃収入が発生するだけではなく、相場によっては売却することで大きなキャピタルゲインを得られる可能性もあります。
また、マンションという現物資産であれば、相続する際にも有利です。現金で相続すると単純に額面に対して相続税がかかりますが、マンションの資産価値は築年数を考慮して決定されるため、実際の価値よりも一般的に安く見積もられます。
デメリット：運営に手間がかかる
マンションを貸すデメリットの一つは、運営に手間がかかることです。管理を不動産会社に委託したとしても、収益性の確認ややり取りの手間は少なからずかかります。
また、賃貸物件として付帯する設備が故障した際には修繕も必要です。想定外の費用が発生するおそれがあるほか、見積もり金額の確認や、場合によっては業者との折衝も行わなればいけません。
デメリット：空室リスクがある
マンション経営の最大のリスクは、入居者が決まらない空室リスクです。マンションを賃貸に出したからといって、必ずしも入居者が見つかるとは限りません。マンションの立地や間取りなどの条件が良くても、空室リスクは常につきまといます。
マンションが空室となった場合、家賃収入は得られません。一方で、修繕積立金や管理費用、固定資産税といった維持費用は発生し続けるため、費用が持ち出しとなり赤字に陥ってしまうおそれがあります。
マンションを売るか貸すかをケース別で考える
マンションを売るか貸すかのどちらが良いかは、一概にいえません。マンションの立地や現在の価値、将来の人生設計といった条件によって判断は異なってくるためです。
そこで、ケース別に最適な選択肢を3つ紹介します。マンションを売るのか貸すのか迷っている方は、自身の状況に当てはめて参考にしてください。
売る：施設への入居資金が必要なケース
高齢となり施設への入居を予定している場合は、マンションを売ることをおすすめします。高齢者施設のなかには多額な入居資金が必要な物件もあるため、マンションを売却してまとまった現金を用意できると安心です。
また、マンションを売却すれば手元資金として、いくら用意できるのかが確定します。入居一時金だけではなく、毎月の費用も含めて施設を選ぶ際の資金計画を正確に立てられます。マンションを貸す選択をしても毎月の費用はまかなえますが、空室リスクや想定外の施設修繕費用の発生など不確定要素があるためおすすめしません。
貸す：転勤で住まなくなったケース
仕事の都合で転勤して住まなくなり、転居先の確保が無理なくできる場合には、今住んでいるマンションを貸すことをおすすめします。継続的な家賃収入を得られる現物資産として、手元に残せるためです。また、再び転勤になって戻ってきたとき、同じマンションに住めます。
ただし、現在住んでいるマンションのローンが残っている場合は注意が必要です。住宅ローンがあると、借り換えや金融機関の許可がなければ賃貸に出せません。また、転居先で追加の住宅ローンを組む場合には、金額が大きくなるため審査が厳しくなるおそれがあります。
貸す：ローン完済後に新居を購入するケース
住宅ローンの完済後に新居を購入するケースでは、現在所有のマンションは貸すことを検討しましょう。ローンの支払いがなければ、家賃収入がそのまま所得の増加につながります。新たに組むローンの返済金額によっては、家賃収入で新居の購入費用をまかなえるかもしれません。
マンションは、比較的安定しているといわれる現物資産です。せっかくローンを完済して所有権を手に入れたマンションだけに、資産として有効活用することを検討しましょう。
【まとめ】特別な事情がない限りマンションは貸すことを検討
マンションを売るのか貸すのかを決める3つの基準は、今後の住居予定、住宅ローンの有無と返済計画、マンション経営を行う意思があるのかどうかです。売却と賃貸のそれぞれにメリット・デメリットがあるため、ローンの返済状況や今後の人生設計に合わせて、慎重に検討しましょう。
売るのか貸すのかを判断する明確な材料がなく迷ってしまった場合には、貸すことを優先して検討するのがおすすめです。安定した現物資産であるマンションは、投資対象として購入する人も少なくありません。すでに取得している物件であれば、比較的簡単にマンション経営を始められます。また、地域の特性や将来の計画、家賃相場を把握しているため、投資対象のマンションを新たに購入するよりも有利に経営できる点も貸すことをおすすめする理由の一つです。
マンションを手放す予定のあるかたは、ぜひ最適な選択をしてください。
