不動産を仲介によって売却する際に結ぶ契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。もっとも内容の自由度が高い契約方法は、一般媒介契約です。一方で、複数の不動産会社と契約できることから、トラブルにつながるケースもあります。一般媒介契約で不動産を結ぶ際には、内容をしっかりと理解しておくことが重要です。
そこで今回は、一般媒介契約の基本的な内容や注意点、メリット・デメリットを、専任媒介契約との違いも含めて詳しく解説します。
もくじ
一般媒介契約は不動産売却時の契約方法の1つ
一般媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ3種類ある契約方法のうちの1つです。依頼できる不動産会社の数や報告義務の有無が、3種それぞれで異なります。媒介契約を結ぶ際は、目的や状況に合った方法を選ぶことが大切です。
まずは、3種類の契約方法の特徴や違いを、一般仲介媒介を中心にみていきましょう。
不動産売却時の契約方法は3つ
仲介で不動産を売却する際の契約方法には、一般媒介契約のほかに「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。それぞれ契約内容は異なりますが、優劣はありません。大きく違うのは、下記の5つのポイントです。
- 複数の不動産会社との契約可否
- 買主と直接交渉、契約締結の可否
- 契約期間
- レインズ（指定流通機構）への登録義務
- 販売状況報告の義務
買主探しの自由度という点では、一般媒介契約がもっとも制限が少なく、専属媒介契約、専任媒介契約の順に厳しくなります。
一般媒介契約は自由度の高い契約方法
一般媒介契約は契約の制限が少ないため、もっとも自由度の高い契約方法です。複数の不動産会社と同時に契約を結べるうえ、売主自身で買主を探すこともできます。不動産会社を介さずに買主をみつけた場合は、仲介手数料がかかりません。
また、契約期間の法律上の制約がない、レインズ（指定流通機構）への登録義務がないなど、自由な販売計画を立てられる点も一般媒介契約の特徴です。一方で、不動産会社側の自由度も高く、専任媒介契約や専属専任媒介契約のように売主に対する定期的な報告義務がありません。
一般媒介契約と専任媒介契約の大きな違い
専任媒介契約は一般媒介契約と違い、1社としか契約できません。契約外で不動産会社の仲介を受けると、違約金が発生してしまいます。ただし、一般媒介契約と同様に、売主が独自で買主を探すことは可能です。
また、専任媒介契約では、レインズへの7日以内の登録、2週間に1度の販売活動報告といった義務が不動産会社に課せられます。他社との契約を禁止している分、より積極的な販売活動が義務付けられている点が特徴です。
専属専任媒介契約では、レインズへの登録が5日以内、活動報告が1週間に1度とよりきめ細かくなります。さらに、売主が買主をみつけた場合でも、契約した不動産会社の仲介が必要です。
一般媒介契約で注意すべきポイント
自由度の高い一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約を結べます。一方で、仲介を依頼する不動産会社が増えることで、問題も生じやすくなるため注意が必要です。
一般媒介契約で注意すべきポイントを、3つ詳しくご紹介します。
契約する不動産会社を増やしすぎない
仲介を依頼する不動産会社を増やしすぎないことが、一般媒介契約の重要な注意点です。契約を結ぶ数に制約はありませんが、手続きや連絡の手間が増えてしまいます。売主の負担が増えると、各社の活動状況を管理しきれません。
また、不動産会社にとっても、ライバルとなる会社が増えることはマイナスです。契約している不動産会社が増えるほど、自社が仲介手数料を受け取るチャンスは減ってしまいます。妥当な数であれば競争意識から販売活動に積極的に取り組んでくれる可能性もありますが、あまりにも数が多いと優先順位を下げられてしまうかもしれません。
各社の物件情報を同じにしておく
複数の不動産会社と契約した際には、各社に同じ物件情報を提供することが重要です。会社によって物件情報が異なっていると、買手からの問い合わせに不動産会社が適切に対応できません。また、情報に対する信頼性が失われると、買手の購入意欲がなくなってしまうおそれもあります。
価格、間取り、建物の仕様や土地の広さといった基本情報は事前にしっかりと確認し、契約した不動産会社のすべてに同じ情報を渡すことが大切です。また、販売期間中に値下げや値上げをした場合は、できるだけ同じタイミングで情報共有しましょう。
スケジュールのバッティングに気をつける
購入希望者の内見や商談の日程がバッティングしないよう、売主がスケジュールを管理することも一般媒介契約で注意すべきポイントです。仲介を依頼した各社は、それぞれの販売状況をお互いに知ることはできません。売主が中心となって、スムーズな連絡とスケジュール調整をおこなう必要があります。
スケジュール調整の方法や連絡手段を、あらかじめ決めておくことも大切です。売主にも仕事や生活があるため、常にリアルタイムでスケジュール調整ができるとは限りません。どのように日程を決めるのかを前もって不動産会社と話し合っておくと、スムーズな連携が取れます。
一般媒介契約のメリット
不動産会社と取引する機会があまりないと、どの不動産会社が良いのか判断できないケースもあります。複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約であれば、仲介の依頼先の選定で失敗するリスクを下げられます。また、売却の可能性を広げられる、プライバシーを確保できる点も一般媒介契約のメリットです。
一般媒介契約のメリット3点を、それぞれ詳しくみていきましょう。
不動産会社選びの失敗リスクが下がる
不動産会社は、一般的にはあまり利用しないだけに、信頼できる会社をみつけるのは大変です。しかし、一般媒介契約で複数社と同時に契約をすれば、より自分に合った不動産会社と出会える可能性が広がります。
サポート体制や販売活動の熱心さは不動産会社によって異なるため、より良い会社探しは不動産取引を成功させる重要なポイントです。
囲い込みを防止して売却先の幅が広がる
複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約では、囲い込みが起こらず、公平な競争のもとで販売活動がおこなわれます。囲い込みとは、売却する物件情報の提供先を不動産会社が一部に絞ることです。一般的に、情報をできるだけ広く公開して多くの人から購買を募ったほうが、より有利な条件で売却できます。しかし、不動産会社にとっては買手も重要な顧客のため、情報を囲い込んで買手側に有利な条件で交渉を進めるケースがあるのです。
たとえば、特定の顧客にしか情報を公開せず「希望する3,000万円では売れません。100万円下がれば買いたい人が1人います。」という交渉を不動産会社が勝手に進めるケースが考えられます。しかし、一般媒介契約であれば別の不動産会社が3,000万円での購入希望者をみつける可能性があるため、囲い込みは起こりません。
レインズに登録されない
レインズ（不動産流通標準情報システム）とは、全国の不動産会社が売却や賃貸に出されている物件情報を確認できるシステムです。物件情報が広く公開されるメリットはあるものの、不特定多数の人に売却の事実が知られます。
たとえば、近隣住民や親類に、売却のことを知られたくないケースで有効です。不動産取引の売主は、さまざまな事情を抱えている人も少なくありません。一般媒介契約であれば、情報の公開先を不動産会社と相談して決められます。
一般媒介契約のデメリット
契約の自由度が高い一般媒介契約ですが、トラブルになるケースや販売活動の積極性といったデメリットもいくつかあります。一般媒介契約を結ぶ際は、リスクについても事前に検討することが大切です。
そこで、一般媒介契約のおもなデメリットを3点ご紹介します。
一般媒介契約はトラブルも多い
複数の不動産会社と契約を結べる一般媒介契約では、情報の錯綜や日程のバッティング、契約の優先順位といったトラブルも少なくありません。たとえば、価格を変更する場合には、一部の不動産会社だけが有利にならないように同時に伝える必要があります。
また、内見や商談の日程交渉のスケジュール調整も、トラブルとなる要因です。各社と連携を取って売主が正確に調整と連絡をしないと、買主がバッティングしてしまいます。購入申込が同時に入った際には、どちらと交渉を進めるのかという判断も必要です。
積極的に販売活動をしてもらえないおそれがある
一般媒介契約では、販売活動に積極的に取り組んでもらえないおそれもあります。複数の不動産会社のうち、収入である仲介手数料は1社しか受け取れないためです。契約につながらないと販売活動のコストが無駄になるため、不動産会社の状況によっては優先順位が下げられてしまいます。
また、一般媒介契約では、不動産会社から売主への販売活動の報告義務がありません。依頼を受けた物件に対して、どの程度力をいれて販売するのかは担当する不動産会社によって異なります。
独自のサービスが受けられないケースもある
ハウスクリーニングや引き渡し後の保証といった、不動産会社が独自に展開するサービスを一般媒介契約では受けられないこともあります。自社のみに仲介を依頼してくれる、専任媒介契約を優先させるためです。
仲介手数料が入らない可能性もある一般媒介契約は、専任媒介契約と条件が異なるケースも少なくありません。売買契約以外のサービスを希望する場合には、一般媒介契約を結ぶ前に条件をしっかりと確認しておきましょう。
【まとめ】一般媒介契約を結ぶ際は専門家に相談して慎重に判断する
複数社に対して同時に仲介を依頼できる一般媒介契約は、不動産の売主にとっては魅力的な契約形態です。特に、不動産会社の販売力やサポート力がわからない場合は、複数社に依頼することでリスクヘッジにもつながります。
一方で、一般媒介契約には、注意点やデメリットも少なくありません。仲介による不動産の売却を検討する際は、専任媒介契約と専属専任媒介契約も含めてしっかりと検討しましょう。また、不動産取引の経験があまりない場合は、実際に不動産会社の専門家に相談して契約形態を決めることをおすすめします。
