不動産を相続する際、建物が「未登記」の状態となっているケースがあります。未登記物件は、売却や相続時に大きなトラブルに発展するリスクがあるため要注意です。そればかりか、知らずに未登記建物を保有していると、罰則を科されるおそれもあります。
今回は、未登記建物のリスクと対処法、相続した際に必要な手続きについてわかりやすく解説します。
もくじ
法的には違反状態の未登記建物
不動産取引において、所有権の証明は非常に重要です。しかし、法的に所有権を証明する「登記」がなされていない「未登記建物」が存在します。不動産が未登記の状態だと、売却時や相続時に思わぬ不利益を被るおそれがあります。ここでは、未登記建物が生まれる背景や放置するリスク、対処法を解説します。
登記の義務を定める法令には罰則もある
不動産の所有権に関する情報を明確にするために、私たちには不動産登記法という法律に基づき、登記を行う義務があります。通常、建物を取得した場合は1か月以内にその所有権を登記しなければなりません。
また、2024年4月1日からは、相続によって不動産を取得した場合も、相続開始を知った日から3年以内に相続登記をすることが義務付けられました。これらの義務を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、実際には過料が適用されるケースは稀です。それでも、登記は取引や相続を円滑に行ううえで重要なため、必ず期限内に手続きを済ませましょう。
未登記建物はさまざまな理由で発生
未登記建物が発生する理由は多岐にわたります。例えば、古い時代に建てられた建物のなかには、登記制度自体が未整備だったために、そのまま登記されず現在に至るケースがあります。また、増築や改築を行った際に、登記の手続きを怠ってしまうケースも少なくありません。
さらに、相続によって所有者が変わったにもかかわらず、登記変更がなされないまま放置されるケースも見られます。
このように、未登記建物は、歴史的な背景や手続きの煩雑さ、所有者の意識の低さなど、さまざまな要因が複雑に絡み合って発生しているといえるでしょう。
未登記建物でも固定資産税の通知はくる
未登記建物だからといって、固定資産税の通知がこないわけではありません。建物は登記の有無に関わらず、その存在と所有者が判明した時点で課税対象となります。
未登記のままで固定資産税を納めていなかった場合、過去にさかのぼって税金と延滞金が請求される可能性があります。これは、公平性の観点から、適正に納税している人に不利益が生じないようにするためです。
固定資産税の通知が届いたら、無視したり放置したりせず速やかに内容を確認し、必要であれば居住地の市町村に相談しましょう。
相続における未登記建物の扱い
相続において、見落とされがちなのが未登記の建物です。 家は存在するのに、登記簿上には存在しないため、相続財産として認識されていないケースも少なくありません。しかし、未登記建物であっても、れっきとした相続財産の一つです。通常の相続登記とは異なる手続きが必要となるため、事前に確認しておきましょう。
未登記でも財産の一部
不動産登記がされていなくても、実際に建物として存在し、かつ経済的な価値を有している場合は相続財産として扱われます。不動産登記は、権利関係を示すための制度であり、登記の有無は所有権の存在とは直接関係ありません。
したがって、未登記建物であっても被相続人の所有物であれば、法律上当然に相続財産となり、法定相続分または遺言での指定に従って相続人に承継されます。
その後、相続人は必要に応じて、所有権保存登記の手続きを行うことができます。また、未登記建物もほかの相続財産と同様、相続税の課税対象となる点にも注意が必要です。
通常の相続登記とは手続きが異なる
未登記建物の相続登記では、通常の相続登記と異なり、まず表題登記を行う必要があります。表題登記とは、法務局へまだ登記されていない建物について、新しく登記記録を作る手続きです。建物の所有者、所在地、床面積、構造、建築時期などの基本情報を登記簿に記載します。
この際、建物の図面や登記原因証明情報の提出が必要です。表題登記が完了したのち、相続による所有権保存登記を行います。
このように、未登記建物の相続登記は、通常の相続登記と比べて必要書類が多く、手続きも複雑となるため注意しましょう。また、建物の表示に関する登記の申請費用も別途必要となり、費用面でも通常の相続登記より負担が大きくなります。
未登記建物の名義変更手続き方法
未登記の建物を相続する場合、名義変更にはいくつかの手続きが必要です。まずは相続人を確定し、遺産分割協議を行いましょう。その後、表題登記、所有権保存登記と手続きを進めることで、未登記建物に対する正当な権利を明確にできます。
相続人を話し合って決める
未登記建物の名義変更を相続人間で話し合って決める場合、まず法定相続人全員を確定する必要があります。戸籍謄本などで相続人を特定したのち、相続人全員で遺産分割協議を行います。
遺産分割協議では、建物の所有権を誰に帰属させるかを決定し、全員の合意を得ることが重要です。協議が整ったら、その内容を「遺産分割協議書」として書面にまとめます。協議書には各相続人の実印での押印と印鑑証明書の添付が必要です。遺産分割協議の合意に基づき、未登記建物の所有権が移転することになります。
表題登記をする
表題登記の手続きは、管轄の法務局へ申請書類を提出して行います。登記申請書、建物図面、所有権を証明する書類などが必要です。申請は自分でも可能ですが、建物図面の作成にはCADソフトの使用が必要なほか、所有権証明書類の判断が専門的となるため、司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
特に未登記建物の場合、所有権を証明する書類がすでに存在しないケースも多く、適切な調査と必要書類の判断には専門知識が必要です。
所有権保存登記をする
未登記の建物は、誰のものかを証明する公式な記録がありません。そこで、名義変更手続きの前に、まずは自分が所有者であることを明確にする必要があります。このために必要な手続きが「所有権保存登記」です。
未登記建物の場合、まだ登記簿には何も記載されていません。そこで、所有権保存登記を行うことで、初めてその建物が自分のものとして公に認められます。建物の建築を証明する書類などを法務局に提出し、所有権保存登記が完了すると、晴れて登記簿上の所有者となり、名義変更などの手続きが可能となります。
【まとめ】未登記建物を相続しても慌てずに正しく手続きをする
未登記建物は、古い建物や登記忘れなどにより発生し、売却・相続時にトラブルとなるおそれがあります。未登記でも固定資産税は課税され、放置すると延滞金が発生するリスクもあります。
また手続きが複雑となるため、専門家への相談もおすすめします。相続する場合は、遺産分割協議後、表題登記、所有権保存登記が必要です。未登記建物を相続した際は、速やかに適切な手続きを行いましょう。
また相続後に関しても悩みや不安がある方は、こちらも専門家に相談することをおすすめします。イー・トラストでは、中古マンション経営、投資・収益物件のご案内・投資のコンサルティングのほか、不動産売却の査定・買取り等、不動産取引に関して幅広くご案内をしております。
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