不動産売却時の必要書類をすべて紹介！ 取得方法や入手タイミングも詳しく解説

不動産売却時には、実にさまざまな書類が必要です。普段はほとんど目にしない書類が多く、取得方法がわからないものも少なからずあります。また、取引の進捗にあわせた準備が必要なため、書類の入手タイミングも重要なポイントです。

そこで今回は、不動産売却時に必要な書類のすべてを、取得方法も含めて詳しく紹介します。

不動産の売却に必要な書類

不動産売却にさまざまな書類を準備しなければならない理由は、すべての内容を正確に証明する必要があるためです。また、一戸建て・マンション・土地など、取引内容によって必要な書類は異なります。

まずは、不動産の売却で必要な書類を、取得費用も含めて詳しくみていきましょう。

物件別の必要書類一覧

不動産売却時に必要な書類は、取引する物件によって若干異なります。物件別の必要書類は、一覧表のとおりです。

（◯：必要　△：任意または該当する場合のみ　×：不要）

取得に費用がかかる書類もある

不動産の売却に必要な書類のなかには、取得に費用がかかるものもあります。取得に費用がかかる書類と目安の金額は、以下のとおりです。

・印鑑証明書：300円前後
取引に使用する印鑑が実印であることを証明

・固定資産評価証明書：300円前後
売却不動産の評価額を証明

・住民票：300円前後
取引者の登記上の住所と現住所が一致しているかを確認

・土地測量図・境界確認書：450円
隣地所有者との境界線を確認

任意で準備する書類は専門家に相談

不動産売却時に関わる書類は多岐にわたりますが、任意で準備する書類もあります。任意であっても売却価格やスムーズな取引に必要なケースもあるため、自己判断をせず不動産会社に要否を確認してください。

例えば、土地測量図や境界確認書は、売買契約に義務付けられている書類ではありません。しかし、土地の境界が明確になっていない場合、買い手がつきにくくなるおそれがあります。有利な条件で売買契約を進めるためにも、専門家のアドバイスを聞きながら任意の書類も必要に応じて準備しましょう。

必要書類の内容と取得方法

不動産の取引で使用する書類のなかには、普段あまり目にしないものもあります。不動産取引をする機会は少ないため、書類名から内容や取得方法がわからない方も少なくありません。

そこで、準備するおもな書類の内容と取得方法を詳しく紹介します。

住民票や印鑑証明書といった身分証明関連の書類

不動産売却では、取引をする本人と物件の確認が重要です。万が一、所有者ではない人と売買契約を結んでも、登記の変更ができず無効となってしまいます。売買契約を結ぶにあたっては、免許証やマイナンバーカードといった本人確認書類に加えて、住民票と印鑑証明書が必要です。

住民票と印鑑証明書は、役所の窓口で取得できます。また、マイナンバーカードに対応した自治体であれば、コンビニエンスストアなどでも取得可能です。

不動産取引でもっとも重要な登記済権利書

登記済権利書は、物件の所有権を証明する、不動産取引においてもっとも重要な書類です。所有権の登記が完了すると、登記名義人に交付されます。所有権移転の登記手続きに欠かせないため、早い段階で書類の有無を確認しておくことが重要です。

なお、2005（平成17）年の不動産登記法改正により、登記識別情報に変更されました。ただし、改正前に取引のあった不動産については、引き続き登記済権利書を準備する必要があります。

固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書は最新のものを準備

固定資産税納税通知書と固定資産税評価証明書は、不動産の評価額や税額を確認するために必要な書類です。いずれの書類も年によって内容が変わる可能性があるため、必ず最新のものを準備してください。

納税通知書は、毎年自治体から郵送で送られてきます。固定資産税評価証明書は、所管する自治体の役場で入手可能です。

取引時のトラブルを防止する土地測量図や境界確認書

土地測量図や境界確認書は、土地の正確な境界線や面積の確認に使用します。法務局で入手できますが、すべての土地に測量図があるわけではありません。法務局に登録されていない場合、新たに測量をして作成する必要があります。

測量図や境界確認書がなくても、不動産の売買契約や登記の変更は可能です。しかし、測量図がないと、土地の境界を巡るトラブルにも発展しかねません。必ずしも売主が費用を負担する必要はありませんが、売買契約をスムーズに進めるためにも準備をしておくことをおすすめします。

建築確認済証や建築設計図書は一戸建ての売買で必要

一戸建てを売却する場合には、建築確認済証や建築設計図書が必要です。建築確認済証は、売却する物件が建築基準法や行政の規制に適合していることを証明するもので、建築時に特定行政庁または指定確認検査機関から発行されます。一方の建築設計図書は、建物の構造や仕様を詳細に記載した図面です。

手元に書類がない場合は、市区町村役場の建築指導課で取得できます。買主に対して建物の安全性や品質を証明し、取引の信頼性を高めるために重要な書類です。

マンションを売買する際は管理規約や維持費が記載された書類が必要

マンションの売買では、管理規約や維持費に関する書類も求められます。管理規約は、マンションの使用や管理に関するルールを定めたものです。維持費が記載された書類は、管理費や修繕積立金などの詳細を把握できるもので、将来の支出を説明するために重要な役割を果たします。

どちらの書類も、入居時にマンションの販売会社から手交されるのが一般的です。手元にない場合には、マンションの管理組合に依頼すれば取得できます。

より良い条件で売却するための耐震診断報告書やアスベスト仕様調査報告書

耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書は、不動産の売却を好条件で進めるための書類です。必ずしも必要な書類ではありませんが、物件の安全性を示すことで有利な条件を引き出せる可能性があります。

耐震診断報告書は、建物の耐震性能を評価したもので、専門の診断士に依頼して作成してもらいます。アスベスト仕様調査報告書は、建物内にアスベストが使用されているかどうかを確認するための書類です。

必要書類を用意するタイミング

不動産会社と仲介契約を結ぶタイミングで、すべての書類が必要なわけではありません。ただし、取得に時間がかかる書類もあるため、計画的に準備しておくことが重要です。

不動産契約の段階ごとに、必要となる書類をみていきましょう。

売却査定の依頼時

売却査定を依頼するときは、不動産会社に少しでも高く査定してもらうために物件の詳細がわかる書類を準備します。
売却査定の依頼時に必要な書類は、以下のとおりです。

• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 物件の間取り図・設備の仕様書・パンフレット
• 固定資産税・都市計画税納税通知書（写し）
• 固定資産評価証明書
• 土地測量図・境界確認書
• 管理規約・維持費が記載された書類
• リフォーム内容と実施時期のわかる書類

より有利な条件を引き出せるように、査定する不動産会社と相談のうえ、書類をそろえてください。

不動産会社との媒介契約時

不動産を売却する際は、一般的に不動産業者と媒介契約を結びます。
媒介契約時に必要な書類は、以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 建築確認申請書・確認済証・検査済証
• 物件の間取り図・設備の仕様書・パンフレット
• 耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書
• ローン残高証明書

売買契約時

買主が見つかると、いよいよ売買契約に進みます。
売買契約時に必要な書類は、以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 印鑑証明書
• 土地測量図・境界確認書
• 管理規約・維持費が記載された書類

買主がいつ見つかるかはわからないため、媒介契約を結んだタイミングで準備をしておくとスムーズに契約が進みます。

物件引き渡し時

物件の引き渡し時には、一般的に登記の変更も同時におこないます。特に、抵当権の抹消が必要な場合には、一括返済をする金融機関とも打ち合わせておくことが必要です。
物件引き渡し時に必要な書類は、以下のとおりです。

• 本人確認書類
• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税・都市計画税納税通知書（写し）
• 印鑑証明書
• 住民票
• 抵当権抹消書類

【まとめ】必要書類はゆとりをもって準備しておく

不動産を売却する際に準備する書類には、さまざまなものがあります。取引の内容によっても必要な書類は異なるため、不動産会社と相談しながらそろえていくことが大切です。

また、書類によっては、すぐに準備できないものもあります。特に、測量図が必要なケースでは、測量自体の依頼を伴うこともあるため注意が必要です。急に買主が決まって慌てないように、スケジュールにゆとりをもって準備しましょう。