不動産を売却すると、普段とは異なる一時的な収入を得ます。特に、給与所得者や仕事による収入がない方は、確定申告をする必要があるのかどうか悩んでしまうでしょう。
そこで本記事では、不動産売却後に確定申告が必要となるケースを解説します。必要書類ややり方、さらに申告が不要なケースも紹介するため、はじめて確定申告を行う方も参考にしてください。
もくじ
不動産を売却した際に得る譲渡所得
不動産の売却後に確定申告が必要かどうかは「譲渡所得」の有無が関係しています。譲渡所得とは、売却で得られた利益のことで、売価ではありません。一方で、特例を利用する場合には、譲渡所得の有無に関わらず申告が必要です。
譲渡所得の計算方法や確定申告の要否について、具体例を挙げながら詳しく解説します。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は、不動産の購入にかかった費用や売却にかかった費用などを差し引いて計算します。計算式は「不動産の売却金額− （不動産の取得費+ 不動産の譲渡費用）」です。さらに、特別控除額を差し引く場合もあります。
例えば、売却金額が4,500万円で、取得費と譲渡費用が4,000万円の場合で計算してみましょう。
4,500万円− 4,000万円＝ 500万円という計算になり、500万円が譲渡所得です。
売却益が出なかった場合の確定申告は不要
不動産を売却しても譲渡所得が0になる場合、確定申告は不要です。不動産の価値は、一般的に年数とともに低下するため、不動産の売却金額が取得費を下回るケースも少なくありません。
例えば、5,000万円で購入した自宅の売却金額が4,000万円になった場合、譲渡所得はマイナスになってしまいます。また、仲介や登記の各手数料などが取得費用と譲渡費用として差し引かれるため、確定申告が必要になるのは少なくとも費用が上乗せされた価格以上で売却できた場合です。
特例や損益通算を適用する際は確定申告を行う
特例や損失通算を利用する場合には、結果的に譲渡所得が0以下になる場合でも確定申告が必要です。譲渡所得が発生しても、さまざまな特例を利用することで節税できるケースもあります。
例えば、マイホームを売却した場合には「3,000万円の特別控除の特例」を利用可能です。売却益が3,000万円以下の場合には、譲渡所得が相殺されて課税されません。そのほか「10年超所有軽減税率」「特定居住用財産の買い換え」といった制度も、売却した物件の条件に応じて利用できます。
確定申告をする際の必要書類
不動産売却時に確定申告をする際は、譲渡所得の内訳書や売買契約書のコピーといった書類の準備が必要です。また、給与所得者で普段確定申告をしない方にとっては、一般的な確定申告書もあまり馴染みがないでしょう。
そこで、確定申告に必要な書類について、入手先も含めて詳しく紹介します。
確定申告書は3表
確定申告の際に提出する「確定申告書」には、第一表・第二表、第三表の3つがあります。第一表・第二表は、給与所得や事業所得などの年間所得を記入する申告書です。第三表に、譲渡所得の内容を記入します。
譲渡所得をほかの所得とは分けて第三表に記載する理由は、分離課税されるためです。譲渡にかかった費用も含めて、別表で計算、申告します。第三表も含めた確定申告書は、全国の税務署で入手するか、国税庁のホームページからダウンロードしましょう。
譲渡所得の内訳書
内訳書には、売却金額や取得価格、取得費や譲渡費用といった譲渡所得の細かい内訳を記入します。また、所在地やお金の受領日など、売却した不動産に関わる項目の記載も必要です。
記載項目について不明な点がある場合は、税理士や売却を依頼した不動産業者に相談しましょう。譲渡所得の内訳書も、税務署や国税庁のホームページで入手できます。
売買契約書や登記事項証明書
譲渡所得の内訳書に記載した内容を証明するために、売買契約書のコピーや登記事項証明書が必要です。売買契約書のコピーは、売却時だけではなく購入時のものもあると、取得価格を証明できます。また、取得時の売買契約書がない場合は、銀行口座の出金履歴やローン契約書でも代用可能です。どうしても書類によって取得価格を証明できない場合は、一定の計算式によって算出します。
登記事項証明書は「登記簿謄本」や「登記事項全部証明書」と呼ばれる書類です。法務局で入手できますが、手数料がかかります。なお、登記事項証明書は、不動産の引き渡し日から2週間ほど経過しないと取得できません。
確定申告の具体的な手順
給与所得者で実際に確定申告をしたことがないと、具体的な手順がわからない場合が多いでしょう。特に、不動産売却時には通常の申告では利用しない書類の準備や、特例の適用といった部分がやや特殊です。
そこで、不動産売却時にフォーカスした注意点も含めて、確定申告の手順を詳しく解説します。
必要書類を準備する
確定申告をする際は、まず必要書類をすべてそろえましょう。税務署や国税庁のホームページから簡単に入手できるものもありますが、書類によっては手配に日数がかかります。
特に、不動産取得時の契約書を紛失している場合、不動産業者や金融機関から書類を取り寄せなければならないため注意が必要です。必要な書類は、できるだけゆとりをもって準備しておきましょう。
適用できる特例を確認
不動産の売却益に特例を適用することで、節税につながるほか、そもそも譲渡所得を相殺できる場合もあります。ただし、さまざまな条件が定められているため、売却した不動産に適用できる特例を事前に調べておくことが大切です。
確定申告は原則、自己申告をした内容に基づいて納税する制度のため、条件にあった特例が自動的に適用されるわけではありません。不安や不明な点がある場合は、売却をお願いした不動産業者や税務署に相談しましょう。
納税額を計算して確定申告書に正しく記入
すべての書類を準備し、適用できる特例を確認したら、確定申告書に記入します。不動産の売却部分については、譲渡所得の内訳書から作成しましょう。内訳書によって譲渡所得金額が確定しないと、適用される税率と納税額がわからないためです。
また、確定申告をする際は、給与所得部分も漏れなく記載します。一般的な給与所得者であれば源泉徴収と年末調整によって申告は不要ですが、確定申告をする際には「すべての所得」を申告する点に注意してください。
期限内に税務署へ提出
確定申告書は、決められた期限内に提出する必要があります。個人による確定申告書は、好きなタイミングでいつでも提出できるわけではありません。不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日が申告書の受付期間です。
提出方法は、税務署の窓口のほか、郵送や電子申告・納税システム（e-Tax）も利用できます。ただし、e-Taxを利用するには電子証明書や利用者識別番号の取得などが必要となるため、はじめて利用する方は注意しましょう。
【まとめ】不動産を売却した際は確定申告の要否を必ず確認する
不動産を売却して収入を得ても「譲渡所得」が発生しなければ確定申告をする必要はありません。しかし、万が一申告が必要な状態で放置してしまうと、税務調査によって重加算税が課されるおそれがあります。また、特例を利用する前提の場合は、確定申告をしないと適用されない点にも注意が必要です。
確定申告の要否の判断に不安がある場合は、不動産業者や税理士に相談することをおすすめします。不動産を売却した際には、必要に応じて正しく確定申告をしてください。
