家賃の設定は、賃貸経営を成功させるための重要なポイントです。一方で、お店で販売している商品のように定価が決められているわけではないため、適正な価格を見極めるのに悩む方も少なくありません。
そこで本記事では、不動産投資で取得した賃貸物件で家賃を設定する際の、算出方法や注意点を解説します。家賃を少しでも引き上げるコツもあわせて紹介しますので、すでに不動産投資を始めている方も含めてぜひ参考にしてください。
もくじ
家賃の設定方法は3つ
賃貸経営で悩ましいポイントが、適正な家賃設定です。相場や物件の価値からかけ離れた高い家賃を設定すると空室率が上昇して、安定した収益を得られなくなります。一方で、低すぎる家賃を設定してしまうと収益を確保できず、そもそも経営が成り立ちません。
そこで、適正な家賃を設定するために利用する、3つの計算方法を詳しく解説します。
期待利回りから設定する積算法
積算法では、投資元本に対して期待できる利益から家賃を計算します。居住用の賃貸物件に多く用いられる家賃算出方法です。
積算家賃＝ 基礎価格× 期待利回り＋ 必要経費
基礎価格は運用する物件の価格で、原価法や取引事例法によって求めることが不動産鑑定評価基準に定められています。物件の時価と捉えたほうが、わかりやすいかもしれません。
期待利回りとは、投資元本に対して期待される利益の割合です。必要経費には維持管理費、固定資産税、損害保険料に加えて、空室などの損失補てん額も含まれます。
積算法は投資額を根拠に計算しますが、実際には期待利回りどおりに実現するとは限りません。
相場に合わせた家賃設定ができる賃貸事例比較法
賃貸事例比較法とは、条件の似ている賃貸物件の家賃情報を収集して計算する方法です。地域性や間取りといった類似する条件の家賃情報をもとに、各種補正をすることで相場にあった妥当な家賃を算出します。賃貸事例比較法に使用する補正項目は以下のとおりです。
事情補正
特殊な事情が家賃に影響しているケースでは、事情に応じた補正を行います。例えば、親戚に格安の家賃で貸し出しているといった場合です。
時点修正
家賃は時期によっても変動するため、事例として収集した家賃を現在の価格に補正します。
地域要因の比較
築年数や間取りなどの条件がまったく同じでも、地域によって家賃相場は異なります。利便性や、住環境による違いの補正が必要です。
個別的要因の比較
似た条件の不動産物件でも、すべてが同じであることはほとんどありません。専有面積や間取り、建物の構造、築年数、階数、向き、契約内容などの個別的要因を比較して補正します。
収集した家賃情報に各種補正を適用することで、相場に近い家賃を算出できる点が賃貸事例比較法のメリットです。一方で、似た条件の家賃情報があまりない場合、正確な家賃設定が困難となるおそれもあります。
居住用でない物件で活用する収益分析法
収益分析法は、事務所や店舗といった居住用ではない物件の家賃算出に利用します。入居するテナントがどのくらいの収益を得られるかに着目して適正な家賃を求める手法で、計算式は以下のとおりです。
収益純賃料 ＋ 必要経費
収益純賃料とは、売上から原価や販売管理費を除いた企業の営業利益です。事業用物件は、事業の収益に見合わない高すぎる賃料だと入居者が見つかりません。収益分析法では、企業が存続できる収益を確保したうえで適正な家賃を算出します。
家賃を設定する際の注意点
各種方法で適正な家賃は算出できますが、あくまでも目安である点に注意が必要です。家賃としてそのまま設定してしまうと、入居者が見つからないばかりか、収益を確保できないおそれもあります。
最終的に家賃を決定するうえで、注意すべき点をみていきましょう。
維持費と収益を確保できる金額に設定する
家賃は、家賃から維持費などの必要経費を差し引いたあとに収益が出る金額に設定します。さまざまな計算方法で算出した目安家賃に基づいて、実際の収支計画をシミュレーションすることが大切です。例えば、賃貸事例比較法で適正家賃を算出しても、実際にかかる維持費を適用して赤字になってしまっては投資をする意味がありません。
まずは「GPI（Gross Potential Income）」と呼ばれる、物件が満室で稼働した際に得られる家賃収入の総額を算出します。次に、想定される空室損失、滞納損失、物件管理のための必要経費（固定資産税、管理委託費、修繕費用、損害保険料、ローン利息など）をGPIから差し引いて、残った金額が「NOI（Net Operating Income）」と呼ばれる営業純利益です。
NOIがマイナスになる家賃設定だと、まったく収益を得られないどころか赤字となってしまいます。NOIがプラスになるように、家賃を設定しましょう。
また、収支計画によっては、キャッシュフローを意識することも重要です。ローンを組んでいる場合は、基本的にNOIから元本を返済します。ローン返済中も収益を残したい場合は、NOIが元本の返済額を上回る家賃設定が必要です。ただし、節税対策のために、あえて赤字となるように収支計画を立てるケースもあります。
周辺相場とかけ離れない家賃にして空室を防ぐ
周辺の相場よりも高い家賃に設定すると、想定以上の空室が発生して収益が低下するおそれがあります。特に、積算法でオーナーの収支のみを重視した家賃設定をする際には、相場との乖離に注意が必要です。
間取りや専有面積、築年数、立地条件などを考慮して、相場にあった家賃を設定しましょう。例えば、同じ3LDKでも、面積が異なれば当然家賃の相場は変わってきます。駅からの距離や、築年数の条件が違う場合も同様です。周辺の類似物件に対し、有利な点と不利な点の両面から検討して適正な家賃を設定します。
敷金と礼金も考慮して設定する
入居時に徴収する敷金と礼金も、家賃によって金額が変わってきます。また、礼金は、期待利回りにも影響する賃貸収益の一部です。
敷金は、入居者に家賃滞納があったときや退去時の原状回復費用に備え、担保として預かる資金で、家賃の1〜3か月分が相場です。ただし、預り金という性質をもつため、原則オーナーの直接的な収入にはなりません。
一方で、礼金は入居者への返還義務がなく、そのまま収益となります。単純な収益の上乗せにもなりますが、期待利回りが確保できている場合、家賃設定を下げる原資にすることも可能です。相場よりも低い家賃設定にすることで、稼働率の最大化が見込めます。相場は家賃の1〜2か月分ですが、礼金という商慣習がない地域も存在するため、事前に確認しましょう。
家賃を少しでも引き上げるコツ
家賃を引き上げることで収益性が高まると、賃貸経営の成功確率が上がります。一方で、入居者にとっては不利益となるため、家賃の引き上げは慎重に検討したいところです。
そこで、入居者に納得してもらいつつ、少しでも家賃を上げるためのコツをいくつか紹介します。
敷金と礼金をなくして入居しやすくする
家賃の引き上げと引き換えに、敷金と礼金をなくす方法が考えられます。家賃を高く設定すると、入居希望者が減少するおそれがありますが、初期費用としてかかる敷金と礼金をなくせば、入居のハードルを下げることが可能です。
賃貸物件に入居する際は、家賃の数か月分にのぼる敷金と礼金が大きな負担となります。一方で、不動産投資全体の利回りという観点で考えると、敷金は預り金であり、礼金もわずかな金額のため大きな影響はありません。敷金と礼金をなくして入居者を確保することで、無理なく家賃を上げて収益性を高められます。
フリーレント期間を設定する
一定期間の賃料を無料にするフリーレントも、家賃を増額する有効な方法です。入居後の家賃を無料にすることで入居者のメリットを出しつつ、長期的な視点で収益性を確保します。
目先の家賃が無料になることは、入居者にとっては大きな魅力です。引っ越しをする際には少なからずお金がかかるため、入居直後の家賃がかからなければ負担が軽減されます。一方で、不動産投資は年単位やそれ以上の期間での利回りを想定するため、数か月の家賃収入の減少は大きく影響しません。
ただし、入居者の入れ替わりが激しい物件だと、フリーレント期間が収益性の悪化に直結してしまいます。フリーレントを実施する際には、平均的な入居期間や利回りを十分に検討しましょう。
リフォームや最新設備の導入で物件価値を高める
リフォームや設備投資をして物件価値を高めることも、家賃を上げるための方法です。周辺の物件よりも、内装や設備が豪華であれば家賃を高く設定できます。また、賃貸物件において、築年数の経過による家賃の下落は避けられません。経年劣化の定期的な補修を行ったり、人気の最新設備を投入したりして現在の家賃を維持できれば、実質的には引き上げたことになります。
また、現在入居中の物件についても、リフォームや最新設備の導入は家賃値上げの有効な交渉材料です。生活がより便利になることを伝えれば、入居者に納得してもらえる可能性があります。
ただし、リフォームや設備投資には、それなりに予算がかかります。上げられる家賃の幅や、将来的な収支計画を十分に検討しましょう。
値上げ交渉をする際は入居者目線で説明する
家賃の交渉をする際は、入居者に対してていねいに説明することが大切です。賃貸物件のオーナーは、法律で認められた「賃料増減額請求権」という家賃の値上げを行う権利を有しています。「土地・建物の固定資産税などの負担増」「土地・建物の価格上昇や経済事情の変動」「家賃が相場を下回っている」といった条件を満たせば、家賃を上げることが可能です。しかし、入居者に退去されて空室になってしまうと、家賃の不足分以上の損失が生じかねません。
入居者に納得してもらえるよう、慎重に交渉しましょう。次回更新料の免除や新しいエアコンの導入など、入居者側のメリットを用意することも有効な手段です。また、清掃やきめ細かい管理などで、日ごろから入居者にとって魅力ある物件を維持するように努めてください。
【まとめ】家賃設定は収益性と相場のバランスを慎重に判断する
賃貸経営で家賃を設定する際は、3つの算出方法から目安金額を算出します。ただし、算出した家賃が、所有する物件に対して適正な金額とは限りません。求める収益性と周辺相場の両面から、慎重に検討して決定します。
また、少しでも高い家賃に設定したい場合には、入居者にとって魅力的なメリットも同時に提供しましょう。入居希望者が集まらなかったり、退去されたりすると、収益性そのものが失われてしまいます。
賃貸経営で失敗しないためには、入居者のニーズも汲み取った適正な家賃を設定することが大切です。
