不動産取引をすると、さまざまな税金がかかります。買い替えをする際も例外ではありません。しかし、買い替えの際には特例を利用できるケースがあり、税負担を軽減することも可能です。
そこで本記事では、不動産を買い替える際にかかる税金について、節税方法も含めて詳しく解説します。
もくじ
不動産の売却時にかかる3つの税金
不動産を売却する際にかかる税金は、譲渡所得税・印紙税・登録免許税の3種類です。ただし、譲渡所得税に関しては、条件によっては課税されません。
まずは、不動産売却時にかかる3つの税金について、具体的な課税額や条件も含めて詳しく見ていきましょう。
売却益に対して課税される譲渡所得税
不動産の売却で得た利益である売却益に課せられるのが譲渡所得税です。譲渡所得税の計算では、まず売却益の算出をします。購入価格や諸経費を差し引いた利益のみが課税対象です。
売却益＝ 売却価格－ 購入価格－ 諸経費（仲介手数料や各種税金など）
譲渡所得税の税率は、物件取得の翌日から、譲渡した年の1月1日までの所有期間によって短期と長期の2つに分けられます。
譲渡所得の種類と税率
短期譲渡所得（所有期間5年以下）・・・30％
長期譲渡所得（所有期間5年超）・・・・15％
＊令和19年までは復興特別所得税として2.1％を所得税と併せて納付
なお、売却益が出なかった場合、譲渡所得税は課税されません。
高額契約書に貼付する印紙税
不動産取引で交わされる売買契約書のように、課税文書に対して課されるのが印紙税です。印紙税は、契約書に記載された金額によって税額が異なります。
売買契約書を作成する際に必要な印紙税額の一部は、以下のとおりです。
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契約金額（注1） |
印紙税額（1通または1冊につき） |
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本則税率 |
軽減税率（注2） |
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500万円を超え1,000万円以下 |
1万円 |
5千円 |
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1,000万円を超え5,000万円以下 |
2万円 |
1万円 |
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5,000万円を超え1億円以下 |
6万円 |
3万円 |
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1億円を超え5億円以下 |
10万円 |
6万円 |
注1）1万円未満から契約金額の記載のないものまで13区分あり
注2）令和9年3月31日までの間に作成されるもの
たとえば、5,000万円の売買契約書であれば、印紙税は1万円です。なお、収入印紙の貼付を忘れると、罰則的な意味合いの過怠税が課されます。
登記には登録免許税が必要
不動産の売買で必ず生じる登記簿の変更登録には、登録免許税が課されます。登記簿には、不動産の権利情報が記載されているため、売買によって権利者が変更になると登記手続きが必要です。
登録免許税は、登記手続きの申請書に収入印紙を貼付する形で納税します。登録免許税の税額は、以下のとおりです。
固定資産税評価額 × 税率
税率は変更する登記内容によって異なり、不動産の売却で生じる所有権移転登記の税率は2.0％です。
自宅なら買い替え特例が利用できる
不動産の売却によって得た利益に課税される譲渡所得税は、自宅も例外ではありません。しかし、自宅の買い替え時に限っては、売却益を繰り越せる特例が用意されています。
自宅の買い替えで利用できる特例について、利用条件も含めて詳しく見ていきましょう。
課税対象の利益を繰り越せる
買い替え特例は、自宅の売却によって得られる利益を将来に繰り延べる制度です。自宅を売却した場合は次の住宅の取得が必要なため、売却益を繰り延べることで新居購入時の負担を軽減できます。
たとえば、10年居住した現在の自宅の売却益が1,000万円で、3,000万円の新居を購入した場合で考えてみましょう。本来は、1,000万円の売却益に対して税率15%の譲渡所得税が課されます。しかし、買い替え特例では売却益を新居の購入費用の一部に充当できるため、買い替えのタイミングでは譲渡所得税は課されません。
買い替え特例の利用条件
買い替え特例を利用するには、売却と購入する物件それぞれについて、決められた要件を満たす必要があります。
譲渡資産（売却する自宅）の条件は、以下のとおりです。
- 自分が住んでいた不動産
- 売却した年の1月1日現在で、所有期間が10年超
- 居住した期間（通算）が10年以上
- 売却代金が1億円以下
- 一定の親族に対する譲渡ではない
買替資産（購入する新居）の条件は、以下のとおりです。
- 自分が住む不動産
- 建物の床面積が50㎡以上、土地は500㎡以下
- 売却した年の前年から翌年までの3年間に購入
- 中古マンションなど（耐火建築物）の場合、建築後25年以内か、一定の耐震基準を満たしている
実はデメリットもある
買い替え特例を利用すると、ほかの特例制度を利用できない点がデメリットです。買い替え特例は、免税や減税をする制度ではありません。あくまでも、譲渡所得税の支払いタイミングを繰り延べるだけです。
特に、最終的に自宅を売却する場合、条件によってはそのまま課税されてしまいます。
特例や制度をうまく利用して節税する
自宅として居住している不動産の売却時には、買い替え特例以外にもさまざまな負担軽減制度が用意されています。売却金額によっては課税されなくなるケースもあるため、利用できる制度をしっかりと調べておきましょう。
自宅の売却で利用できる、3,000万円の特別控除と軽減税率について詳しく解説します。
3,000万円まで特別控除が受けられる
居住用の不動産の売却では、売却益から3,000万円までの特別控除が受けられます。たとえば、5,000万円の売却益が出たとしても、3,000万円の特別控除を受ければ課税対象は2,000万円のみです。
さらに、売却益が3,000万円以下であれば特別控除によって課税対象額がマイナスとなるため、譲渡所得税はかかりません。ただし、買い替え特例と同様に特別控除を受けるには条件があるため、国税庁のホームページなどで確認する必要があります。
条件を満たせば軽減税率が適用される
高額な住宅に長く居住した場合には、譲渡所得税の軽減税率が適用されます。具体的には、居住年数10年以上、売却益が6,000万円を超えた場合です。さらに、3,000万円の特別控除と併用できるため、特に高額な住宅の場合には大きな恩恵が受けられます。
軽減税率では2階建て構造になる、譲渡所得税の詳細は以下のとおりです。
売却益と税率
6,000万円を超える部分・・・10%
6,000万円以下の部分・・・・15％
たとえば、売却益が9,000万円の場合、6,000万円と3,000万円に分けて税額を算出します。
6,000万円✕ 15％ ＋ 3,000✕ 10% ＝ 1,200万円
一律15％の税率で計算した場合の1,350万円よりも、税額が150万円も安くなります。
不動産を買い替えたら確定申告
不動産を売却した場合は、原則確定申告が必要です。また、確定申告をしないと、各種特例は利用できません。一方で、不動産を売却しても確定申告が不要なケースもあります。
不動産売却時の確定申告の必要性について見ていきましょう。
各種特例は確定申告をしないと利用できない
買い替え特例や特別控除といった各種軽減制度を利用するには、確定申告をして不動産取引の内容を明らかにする必要があります。また、納税が必要な取引内容にも関わらず確定申告をしなかった場合、違法状態になるおそれもあるため注意が必要です。
各種特例を利用する際には、国税庁指定の様式「譲渡所得の内訳書」を使用して申告します。特例の要件への該当を証明するため、売却した自宅と新居の売買契約書や登記事項証明書といった関連書類も必要です。事前に必要書類を調べて準備しておきましょう。
売却益が出なかった場合は申告不要
譲渡所得税は売却益に対して課せられるため、そもそも利益が出なければ確定申告は必要ありません。不動産売買に関しては、納税そのものが発生しないためです。
しかし、売却益が出なかった場合でも、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例を受けられる可能性があります。専門的な知識がない場合は勝手に判断をせず、税務署や不動産会社、税理士といった専門家に相談することをおすすめします。
【まとめ】不動産を買い替えた際には税金を確認する
不動産の買い替えで生じる税金のうち譲渡所得税に対しては、特例や軽減措置を利用できるケースもあります。一方で、各種制度の利用は自己申告のため、正しく理解して確定申告をしないと適用されません。また、納税の義務があるのに確定申告を怠ると、追徴課税によってさらなる納税を求められるおそれもあります。
金額の比較的小さい印紙税や登録免許税についても、日常的になじみがない税金のため、資金計画を立てる際に見落としがちです。不動産を買い替える際は、支払うべき税金を事前にしっかりと確認しておきましょう。
