不動産経営の方法の一つとして、よく知られている言葉に「サブリース」があります。一方で「マスターリース」という言葉も、耳にする機会が多くなってきました。両者は、同じ意味合いで使われることも少なくありません。
そこで今回は、マスターリースとサブリースの違いと、マスターリース契約のメリット・デメリットについて詳しく紹介します。
もくじ
マスターリースとサブリースの違いは契約の当事者
マスターリースもサブリースも、不動産投資のビジネスモデルという意味では同じです。実は、契約の当事者によって、呼び名が変わってきます。
マスターリースとサブリースの言葉の定義を、契約当事者の違いから見ていきましょう。
オーナーとサブリース会社が結ぶマスターリース契約
マスターリース契約とは、サブリース会社と呼ばれる不動産管理会社が、オーナーと結ぶ物件の一括借上げ契約です。一般的な不動産投資では、物件オーナーと入居者が個別に賃貸契約を結びます。しかし、マスターリース契約では不動産会社と賃貸契約を結ぶため、オーナーと入居者個人の契約は必要ありません。
マスターリース契約は「原賃貸借契約」とも呼ばれ、個別の契約や物件管理のわずらわしさや空室リスクを低減します。
本来のサブリース契約は入居者側の契約
サブリース契約とは、オーナーとマスターリース契約を結んだ不動産会社が入居者と結ぶ契約です。日本語での名称「転貸借契約」のほうが、契約内容をイメージしやすいかもしれません。
ただし「サブリース」という言葉のほうが一般的なため、マスターリース契約のことをサブリース契約と呼ぶケースもあります。また、契約の当事者は異なりますが、マスターリース契約もサブリース契約も、不動産会社を介した賃貸契約である点は同様です。
マスターリース契約のメリット
サブリース契約と呼ばれることもあるマスターリース契約は、不動産オーナーにとって多くのメリットがあります。投資で賃貸経営をする方は不動産の専門家とは限らず、専門家であるサブリース会社に任せたほうがうまくいくケースが多いためです。
マスターリース契約を結んだ際の、オーナー側のメリットを詳しく紹介します。
入居者と個別の契約を結ぶ手間が省ける
マスターリース契約において、オーナーは入居者と個別に契約を結ぶ必要はありません。オーナーの賃貸契約先はサブリース会社のみであるため、契約にかかる手間を省けます。
オーナーによる直接管理や一般的な管理委託方式の場合は、入退去のたびに個別契約の締結が必要です。また、入居者の属性によって契約の可否判断も求められるため、オーナーに大きな負担がかかってしまいます。
家賃や空室保証によって収益が安定する
マスターリース契約のメリットは、空室や家賃滞納リスクが軽減されることです。マスターリース契約を結んだオーナーの家賃は、サブリース会社から支払われます。契約内容にもよりますが、賃貸契約先はあくまでサブリース会社のため、空室リスクは原則ありません。
不動産投資で大きなリスク要素は、空室や滞納によって家賃収入を得られないことです。収入が減少すれば、ローンの返済や設備の維持費といった資金計画に影響してしまいます。マスターリース契約により、収支計画が安定することは大きな魅力です。
管理もまとめて任せられる
物件管理をサブリース会社にまとめて任せられる点も、マスターリース契約のメリットです。入居契約だけではなく、賃貸経営ではオーナーに多くの負担がかかります。たとえば、設備の故障や近隣住民とのトラブルといった入居者からの要望に対しては、時間や曜日を問わず迅速な対応が必要です。
マスターリース契約で入居者対応も含めた物件管理のすべてをサブリース会社に任せることで、オーナーは負担なく賃貸経営を始められます。また、入居者の募集や設備の選定など専門的な知識が求められるケースでも、不動産経営のプロであるサブリース会社に任せておけば安心です。
マスターリース契約のデメリットと注意点
オーナーの手間が省けて安定収入を得られるマスターリース契約ですが、いくつか注意点もあります。完全にどちらか一方だけが有利な契約は存在しないため、デメリットを正確に把握したうえで選択することが大切です。
マスターリース契約のデメリットと注意点を、事前にしっかりと確認しておきましょう。
賃料の減額を要求されるケースがある
物件の入居状況によっては、賃料の減額を要求されるケースもあります。入居者がうまく見つけられない場合は、賃料を保証するサブリース会社が損をしてしまうためです。
サブリース会社は、オーナーに支払う賃料と入居者から得る家賃の差額で利益を出します。一般的には相場より安い賃料でオーナーと契約するため、ある程度の空室はサブリース会社の利益で吸収することが可能です。ただし、あまりに利益を圧迫した状況になると、賃料の減額を迫られるおそれがあります。賃料が保証されて安定した投資ができるマスターリース契約ですが、直接管理と同様に収益性のある物件を選定することが重要です。
オーナーの事情による解約が難しい
マスターリース契約では、オーナー側の都合による契約の解消は容易ではありません。日本の法律では、賃借人の権利が強く保護されているためです。また、契約解除だけではなく、賃料の値上げといったオーナー側に有利な条件改定も自由におこなえません。マスターリース契約の賃借人である、サブリース会社側の主張のほうがとおりやすくなります。
オーナー側にとっては不公平な法律に思えますが、賃借人はもともと弱い立場です。たとえば、急に家賃を2倍にするといったオーナーの主張が認められると、入居者の生活そのものを脅かしかねません。
ただし、信頼のできるサブリース会社であれば、自社の利益だけではなくオーナーの収益もしっかりと考慮してもらえます。契約前に、会社の方針や内容をよく確認しておきましょう。
物件を売却しにくい
マスターリース契約を結んだ物件は、売却時に不利となるおそれがあります。サブリース会社との契約は、新しい所有者に引き継がれるためです。借地借家法によって賃借人の権利が保護されており、簡単には契約を解消できません。
取得後の運用が限られることから、通常の不動産よりも買主を見つけにくかったり、売却価格が相場より低くなったりしがちです。しかし、マスターリース契約のある物件の買取に長けた不動産会社もあるため、売却の際には取引先をしっかりと見極めましょう。
【まとめ】マスターリース契約で賃貸経営の安定化を図る
マスターリース契約を結ぶ際は、いくつかのデメリットに注意する必要があります。一方で、不動産投資で最大の懸念である、空室や家賃滞納のリスクを低減できることは大きなメリットです。また、不動産のプロに運営と管理を任せることで、手間をかけずに安定した賃貸経営をおこなえます。
マスターリースで賃貸経営をする際は、契約するサブリース会社選びが重要です。実績が十分にあり、オーナーの事情に寄り添ってくれる不動産会社を選びましょう。
