賃貸経営をすると、家賃を値上げする必要に迫られるケースもあります。特に物価が上昇して管理コストが増加した場合には、家賃を値上げしないと収益性に影響しかねません。しかし、家賃の値上げをするには、正当な理由が必要です。
そこで今回は、家賃の値上げが認められる正当な理由を具体的に解説します。また、値上げ時の注意点や入居者との交渉についても触れるため、不動産経営の参考にしてください。
もくじ
家賃の値上げが認められる理由
家賃を値上げする際は、値上げの根拠となる理由を明確にする必要があります。また、理由についての妥当性も求められるため、貸主の都合で自由に値上げはできません。立場的に弱い借主の権利が、法律で守られているためです。
法的に認められる、家賃の値上げ理由を詳しく見ていきましょう。
家賃の値上げを定める借地借家法
借地借家法は、貸主と借主の賃貸借契約の内容を規定する法律です。第32条では、家賃の値上げ条件についても定められています。
借地借家法第32条
“建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。”
つまり、家賃の値上げそのものは、法律でも認められています。一方で、値上げ理由として、経済事情の変動や近隣相場との乖離などが明記されている点に注意が必要です。
税金も含めた維持費用が高くなった場合
物件の維持費用が増加した場合には、家賃の値上げが認められます。賃貸物件の収益は、家賃収入から諸経費を引いた部分になるため、税金や設備維持、管理にかかる費用が増えてしまうと収益性が損なわれるためです。借地借家法では「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減」という部分が該当します。
特に、設備のメンテナンスや修繕にかかる費用は、経済状況の影響を受けやすいため注意が必要です。物価が上昇すると、修繕にかかる資材や設備のコストにそのまま反映されてしまいます。費用とのバランスを常に確認して、必要であれば家賃の値上げを検討しましょう。
物件そのものの価値が上昇した場合
物件価値の上昇も、家賃を値上げする正当な理由の一つです。不動産価格変動によって、物件の価値が上昇すれば家賃を引き上げられます。借地借家法にある「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」の部分です。
一般的に、インフレになると土地を含む不動産の価格は上昇します。また、周辺地域の開発による利便性の向上も、不動産価値が高まる要因です。賃貸需要の増加も含めて物件の価値が上がった場合には、家賃の値上げを要求できます。
周辺の相場よりも明確に家賃が安い場合
不動産価値の上昇とも関連しますが、周辺の家賃相場に比べて安いことも値上げ理由として認められます。間取りや広さ、築年数といった条件が似た物件に対して家賃が低すぎる場合です。「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当」と、借地借家法にも値上げを認める理由として明記されています。
不動産価格の上昇で周辺の家賃が値上がりし、相対的に家賃が安くなった場合も同様です。家賃相場を定期的に調査して、適正な家賃で運営することで収益を確保しましょう。
家賃値上げのリスク
正当な理由があっても、値上げにはリスクが伴います。賃貸借契約では、一般的に借主の権利が保護されているためです。家賃の値上げを要求する際に想定される、2つのリスクを見ていきましょう。
退去されるリスクがある
家賃の値上げを要求したことで、入居者に退去されるおそれがあります。金額的な不満がある場合はもちろん、そもそも経済的に値上げした家賃を支払えない場合、入居者は退去せざるを得ません。
万が一退去されると、リフォームや再募集に費用がかかってしまいます。また、再募集をかけて入居者が決まるまでの間、家賃収入は得られません。妥当な家賃への値上げはすべきですが、退去のリスクを十分考慮して判断することが重要です。
交渉がもつれると裁判になるおそれがある
借主が値上げに納得しなかった場合、交渉がもつれると裁判に発展するおそれもあります。借地借家法第32条では、正当な理由があれば家賃の値上げ交渉が可能であると定められています。しかし、貸主の考える正当な理由が、必ずしも借主に受け入れられるとは限りません。
実際に、借地借家法第32条2項では、以下のように定められています。
“建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。”
裁判には多くの費用や時間がかかるため、交渉をていねいに進めて裁判のリスクを回避することが重要です。
入居者との交渉方法と注意点
入居者にとって、家賃の値上げは大きな問題です。値上げを提示する際は、入居者の立場に立ってていねいに説明しましょう。
家賃の値上げをスムーズに進めるための交渉方法や、伝える際の注意点を詳しく紹介します。
ゆとりをもって伝える
入居者に値上げを快く受け入れてもらうためには、期間にゆとりをもって伝えることが重要です。オーナー側に収支計画があるように、入居者にとっても毎月の支出見通しがあります。いきなり値上げをされてしまうと、生活の計画が大きく狂いかねません。
値上げまでに猶予があれば、入居者に値上げを説明する十分な時間をとれます。また、入居者が生活設計を見直して、値上げ分の資金を用意することもできるでしょう。
値上げの根拠をていねいに説明する
値上げを伝えた際に理由を尋ねられた場合は、できるだけていねいに説明しましょう。正当な理由であっても、値上げはあくまでもオーナー側の都合です。入居者の理解を得られるよう、必要に応じて周辺の家賃相場などの根拠を示して説明します。
また、維持管理費の高騰による値上げであれば、家賃を据え置くと入居者にとってデメリットがあることを伝えるのも有効です。家賃の値上げをしないと、今と同じ水準での設備維持が難しいことを説明して理解を得ましょう。
可能な範囲で交渉に応じる
どうしても家賃の値上げを受け入れてもらえない場合は、入居者の交渉に応じることも検討しましょう。借主の権利は保護されているため、最終的に合意を得られなければ家賃の値上げは実現しません。また、退去されてしまうと、値上げ幅以上に手間とコストがかかるおそれもあります。
入居者の主張に寄り添って、値上げ幅の減額や退去時の条件変更などに、可能な範囲で柔軟に対応することが大切です。値上げに正当性があっても入居者が応じなければ、裁判に発展するリスクもあります。お互いに納得のできる交渉を心がけましょう。
簡単に入居者を追い出せない
家賃の値上げを入居者が承諾しなかったとしても、簡単には入居者を追い出せません。借地借家法では、貸主が借主に退去を求める際には、借地借家法で定められている具体的かつ合理的な事由が必要です。家賃の未払いであれば退去を求められますが、家賃の値上げについては、一般的に正当事由には該当しません。
物件の持ち主はもちろんオーナーですが、借主の立場は法律で強く保護されています。一方的に値上げを通告するのではなく、入居者の状況を理解して交渉することが大切です。
【まとめ】家賃を値上げする際は慎重に判断をする
賃貸経営で収益を確保するためには、周辺環境や不動産市場の変化を踏まえて、適正な家賃を設定する必要があります。しかし、家賃の値上げが必ずしも入居者に受け入れられるとは限りません。値上げを検討する際は、慎重に判断することが大切です。
やむを得ず値上げする際には、入居者の同意を得られるよう、真摯に対応が求められます。また、値上げ交渉に応じてもらうためには、日常的な物件の管理や入居者とのコミュニケーションも重要です。特に、入居者との日ごろからのコミュニケーションは、適正な家賃の維持に役立つほか、退去や裁判のリスク低減にもつながります。正当な理由をていねいに説明し、入居者の意向を尊重したうえで交渉に臨みましょう。
