住宅ローンを利用すると、税制上の優遇を受けられます。しかし、中古住宅を購入する際は、新築時と適用条件が異なるケースもあるため注意が必要です。金銭的な負担を少しでも軽くするために、住宅ローン控除の利用は欠かせません。
そこで本記事では、中古住宅購入時における住宅ローン控除の適用条件や、手続きの流れを詳しく解説します。中古住宅を購入予定で住宅ローン控除を受けたい方は、ぜひ参考にしてください。
もくじ
住宅ローン控除を受けられる条件は決まっている
住宅ローン控除には、いくつかの適用条件が定められています。新築と中古物件では、適用条件に違いはあるのでしょうか。
まずは、住宅ローン控除を受けるための条件について「新築」と「中古」という観点でご紹介します。
新築でも中古でも条件さえ満たせば控除を受けられる
住宅ローン控除は新築でも中古物件でも、条件さえ満たしていれば適用されます。住宅ローン控除とは、マイホームを住宅ローンで購入した際に一定額を所得税から控除できる制度です。年末時点のローン残高に対して0.7%が、最大で13年間にわたって所得税から差し引かれます。
なお「住宅ローン減税」とも呼ばれる住宅ローン控除の正式名称は「住宅借入金等特別控除」です。適用条件や内容は法改正によって変わることがあるため、利用する際には国税庁のホームページなどで最新情報を確認しておきましょう。
中古住宅の場合の適用条件
中古住宅を購入した場合の住宅ローン控除適用条件は、新築住宅購入時とは異なります。中古住宅購入時の、住宅ローン控除のおもな適用条件は以下のとおりです。
- 控除を受ける本人が住む住居であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上あること
- 合計所得金額が2,000万円以下であること
- 床面積が50平方メートル以上であること
- 引き渡しまたは工事完了から6ヶ月位内に入居していること
- 併用不可の特例を受けていないこと …など
また、新築物件にはないポイントとして、築年数が挙げられます。新耐震基準に適合していることが条件のため、1982年以降に建てられた物件が対象です。ただし「耐震基準適合証明書」を取得できれば、さらに古い物件でも控除の適用対象となります。
中古住宅の販売形態によって適用内容が異なる
中古住宅の住宅ローン控除を受ける際は、販売形態によって適用内容が異なります。中古住宅の販売形態は「仲介」と「買取再販住宅」の2種類です。
販売形態による住宅ローン控除の適用内容の違いについて、詳しくみていきましょう。
中古住宅には「仲介」と「買取再販住宅」がある
中古住宅の取引で一般的な仲介は、住宅の売買を不動産会社に依頼して購入者を探してもらう販売形態です。一方の買取再販住宅は、不動産会社が物件を買い取り、リノベーションやリフォームをしてから販売します。
買取再販住宅はリノベーションやリフォーム済みのため、内装が綺麗であったり、最新設備を備えていたりするのが特徴です。ただし、仲介よりも高価格となる傾向があります。
買取再販住宅のほうが控除期間が長い
仲介と買取再販住宅の違いの一つは、住宅ローン控除が適用される期間です。仲介の物件よりも、買取再販住宅のほうが控除期間が長くなっています。控除期間は、仲介の控除期間が最大10年であるのに対し、買取再販住宅は新築物件と同様の最大13年間です。
ただし、2024年以降は、認定住宅や環境性能に配慮した住宅でなければ、10年までしか控除されないことになりました。買取再販住宅を購入する場合は、適用される控除期間を事前に確認しておきましょう。
仲介のほうが控除限度額が低い
控除限度額についても、買取再販住宅のほうが有利です。買取再販住宅の控除限度額は新築と同様（2025年の最高額で4,500万円）ですが、仲介の場合は最高でも3,000万円までとなっています。
また、住宅の環境性能によって限度額が異なることも、住宅ローン控除で重要なポイントです。買取再販住宅は3段階、仲介の場合は2段階に控除限度額が分かれていています。「省エネ基準適合住宅」と指定の環境性能を満たさない住宅の場合、買取再販住宅と仲介の控除限度額は同額です。
住宅ローン控除を受ける際の手続き
住宅ローン控除の条件を満たしていても、適切な手続きをしなければ控除は受けられません。購入1年目には確定申告をする必要があるため、とくに会社員の方は注意が必要です。
住宅ローン控除のために必要な手続きを、1年目と2年目の違いも含めて詳しくみていきましょう。
中古住宅を購入して入居
住宅ローン控除を受けるための絶対条件は、購入した中古住宅の引き渡しもしくは工事完了後、6カ月以内に入居することです。引き渡し後に確実に入居しておかなければ、住宅ローン控除は受けられません。
現在の家の退去、仕事の調整、運送業者の手配など、引っ越しには多くの手間と時間がかかります。中古物件を購入する際には、入居開始の時期が6ヶ月以内になるよう事前に計画を立てておきましょう。
控除の適用を受けるには1年目に確定申告が必要
住宅ローン控除の適用を受けるには、購入年度分の確定申告が必要です。普段は申告が不要な会社員でも、翌年の3月15日（曜日によって日付は多少前後）までに確定申告を完了させなければなりません。
確定申告で住宅ローン控除を申請するためには、いくつかの書類が必要です。期日直前に慌てないためにも、早めに準備しておきましょう。確定申告で必要となるおもな書類は、以下のとおりです。
- 確定申告書
- 源泉徴収票、本人確認書のコピー
- 登記事項証明書
- 不動産売買契約書のコピー
- 年末残高等証明書
- 住宅借入等特別控除額の計算明細書
- 耐震基準適合証明書（旧耐震基準の物件の場合）
2年目以降は年末調整で適用可能
会社員であれば、住宅取得の2年目以降は確定申告をする必要はありません。年末調整によって、住宅ローン控除の適用が可能です。
会社で求められる年末調整の書類とともに、住宅ローンの残高証明書と住宅借入金等特別控除申告書を提出します。ただし、自営業のように給与所得者でない方は年末調整がないため、住宅ローン控除を受けるために確定申告が必要です。
【まとめ】中古住宅で住宅ローン控除を受ける際は条件を慎重に確認
住宅ローン控除の制度は2025年までといわれており、本記事も含めてインターネット上の情報が最新とは限りません。とくに、新築住宅とは条件の異なる中古住宅を購入する際は、国税庁など公的なホームページで内容を慎重に確認することが重要です。
リノベーションをしたマンションを取り扱う日商エステムグループでは、中古物件購入時の税制面でのご相談にもしっかりと応じます。複雑な住宅ローン控除の仕組みについても、お気軽にご相談ください。長年の経験で培ったノウハウと豊富な取引実績から、お客様一人ひとりのニーズに合った物件をご提案します。
