マンション経営で理想的な利回りとは？ 平均的な目安や具体的な計算方法も紹介

マンション経営を成功させるには、収益性を左右する「利回り」への理解が欠かせません。利回りとは、投資した金額に対してどれだけの収益が見込めるかを示す重要な指標です。一方で、利回りが高いほど、投資の成功確率があがるという単純なものではありません。

そこで今回は、マンション経営における理想的な利回りの目安や、具体的な計算方法について詳しく解説していきます。

マンションへの投資判断で重要な利回り

マンション投資を成功させるためには、適切な投資判断が欠かせません。投資判断をする際に、重要なポイントの一つが利回りです。

マンション投資における利回りの考え方と種類について、まずは詳しく見ていきましょう。

利回りの考え方と重要性

マンション投資を考えるうえで、利回りは投資効率を測る重要な指標です。利回りとは、マンション価格に対する年間の家賃収入の割合を指します。例えば、5,000万円で購入したマンションから年間200万円の家賃収入がある場合の利回りは、200万円÷5,000万円の計算で4%です。

利回りを見ることで、投資資金を回収するまでの期間や、ほかの投資対象と比較した際の収益性などを判断できます。一方で、不動産相場や賃貸需要の変動、建物の経年劣化、管理費や修繕費、ローン金利などさまざまな要素の影響を受ける点に注意が必要です。

2種類の利回りがある

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。物件価格と収益額から計算する表面利回りは、計算が単純でわかりやすい点が特徴です。一方で、実際のマンション経営でかかるコストは反映されません。

維持管理費や諸経費などを反映した、より現実的な収益性を示すのが実質利回りです。実際にかかる経費を含めるため、計算は表面利回りよりも複雑ですが、マンション投資で失敗しないためには実質利回りの確認も重要です。

利回りの基準は条件によって異なる

マンションの利回りは物件によって異なり、判断に迷うことも少なくありません。また、地域による違いもあるため、慎重に見極めることが大切です。

そこで、理想的な利回りと最低限実現しておきたい水準、地域による違いについて具体的な数字を交えて詳しく解説します。

理想的な利回りと最低ライン

マンション投資の理想的な利回りは、5%以上といわれています。また、投資物件として最低限確保しておきたい利回りは、3％程度が目安です。

ただし、5％を大きく超える物件だったとしても、投資が成功するとは限りません。利回りは、物件価格と家賃収入によって決定されるためです。中古物件で購入価格が安ければ表面利回りは良くなりますが、修繕費用や入居率によっては収益性が下がってしまうおそれもあります。

一方で、老後の収益確保や相続税対策が目的であれば、収益性よりも安定性を重視すべきです。利回りが3％を下回る物件でも、目的によっては投資対象として検討の余地があります。

地域による利回りの違い

目安の利回りは、地域によって異なります。日本不動産研究所が発表した、賃貸住宅一棟の利回りを見てみましょう。

【賃貸住宅一棟の期待利回り】

首都圏や関西圏、福岡市などは3%台後半から4%台半ばで推移しているのに対し、札幌や仙台、広島などは5%前後で推移しています。利回りを判断する際は、地域特性も加味して検討することが大切です。

投資条件や築年数による利回りの違い

築年数や立地といった物件自体の条件は、利回りに大きな影響を与えます。特に築古物件は管理費や修繕費がかかるため、表面利回りは高くても実質的な収益は低くなる傾向がある点に注意が必要です。一方で、築浅物件の取得価格は高額となるものの、入居者のニーズが高いため安定した収益が期待できます。

例えば、新築5,000万円と、中古2,000万円の物件で比べてみましょう。間取りと地域が同じで、家賃収入の想定が年間200万円だったとします。新築物件の表面利回りは4%ですが、中古物件では10％です。しかし、中古物件では修繕費用がかかるリスクがあるほか、思うように入居者が集まるとは限りません。

単純に利回りの高低で判断するのではなく、物件の条件も考慮することが大切です。

利回りの具体的な計算方法

仲介する不動産会社でも、利回りは教えてもらえます。しかし、自分で計算できたほうが、より納得のいく物件選びにつながるはずです。

そこで、表面利回りと実質利回りの基本的な計算方法を、具体的な数字を挙げながら詳しく解説します。

初期判断の目安になる表面利回り

表面利回りは、不動産の収益性を簡易的に判断するために有効な指標です。以下の計算式で、簡単に算出できます。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入 ÷ 物件購入価格）× 100

例えば、物件価格が5,000万円で年間家賃収入が250万円であれば、表面利回りは5%です。

ただし、物件購入時の諸経費やローン金利、固定資産税や管理費といった支出は、表面利回りには含まれません。各種費用が含まれないことから、実際の収益よりも高く出やすい点に注意が必要です。具体的な検討に入る前に、あくまでも目安として利用しましょう。

最終的な投資判断に直結する実質利回り

実質利回りは、表面利回りでは考慮されない各種費用を盛り込む計算方法です。投資後の、より現実的な収益性を確認できます。計算式は以下のとおりです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入－年間諸費用）÷（物件購入価格＋購入時諸費用）×100

物件価格が5,000万円で年間家賃収入が250万円、年間諸費用が100万円、購入時の諸費用が500万円の物件で計算してみましょう。

表面利回りは5％（250万円÷5,000万円）ですが、実質利回りは2.78%（小数第2位を四捨五入）です。実質利回りを把握することで、投資の収益をより正確に計算できます。

利回りだけでは投資判断をできない

不動産投資をする際に、利回りは重要な判断材料の一つです。しかし、高利回りだからといって、必ずしも優良物件とは限りません。

利回りを見る際に、注意すべきポイントを2つ確認していきましょう。

入居者が入らなければ収益を生まない

高利回りの物件でも、入居者が安定的に確保できなければ想定していた収益は得られません。不動産投資を成功させるためには、利回りだけではなく、地域の特性や入居者ニーズに合った物件を選ぶことが大切です。

例えば、入居率の違う、利回りが5％と3％の物件で比較してみましょう。物件を安く購入できても、5％の物件の入居率が50％だった場合、実際には2.5％分しか収益があがりません。一方で3%の物件の入居率が90％あれば、収益は2.7％となるため利回りは逆転します。

永久に同じ利回りが維持できるわけではない

費用や入居率も含めて利回りを厳密に計算したとしても、不動産の価値は変動します。例えば、築年数が経過すると家賃を下げざるを得ません。また、市場動向によっては、物件の価値そのものが変動するリスクもあります。

高利回りの物件が見つかっても、永久には同じ収益性を確保できない点に注意が必要です。当初の利回りが維持できなくなった場合まで考慮して、慎重に物件を選ぶことで不動産投資の成功確率があがります。

【まとめ】マンション経営は利回りだけで判断をしない

利回りは、投資先物件を決定するうえで重要な指標です。しかし、利回りだけでは判断できないポイントも多いため、あくまでも判断材料の一つにすることが重要です。また、築年数の経過や市場動向によって、利回りは変動します。利回りを計算する際は、将来における予測も立てておきましょう。

さらに利回りの妥当価格は、投資目的や地域性によっても変わってきます。理想は5％とされていますが、あまり利回りばかりにとらわれると投資判断を誤りかねません。最終的には、目的や資金、リスク許容範囲などから総合的に判断することが大切です。