投資先を分散することは、リスクを抑える有効な手段です。不動産投資も例外ではなく、適切なタイミングで2件目を取得することで安定した収益の確保が期待できます。一方で、2件目を取得することで、不動産投資特有のデメリットが生じるのも事実です。
そこで本記事では、不動産投資で2件目を購入するための条件とタイミング、さらに複数物件を所有するメリットとデメリットも詳しく紹介します。
もくじ
2件目への投資を判断する条件とタイミング
不動産投資で2件目の購入を検討する際には、適切な条件とタイミングを見極めることが重要です。1件目で得た経験をもとに、収益性やリスクを慎重に分析して投資判断をします。
2件目への投資をする条件とタイミングについて、3つのポイントをそれぞれ詳しく見ていきましょう。
1件目の投資で想定利回り以上の収益を確保している
2件目の物件を購入する際は、1件目の投資が計画どおりの成果をあげていることが大前提です。不動産投資の成果を測る指標の一つに、利回りがあります。1件目の投資で当初の想定どおり、もしくはそれ以上の利回りを確保できているかが、2件目の投資判断をする際の基準です。
ただし、想定利回りを下回っていても、理由が明確な場合や確実に改善する見込みがあれば、2件目への投資を検討する余地はあります。単純な利回りだけではなく、現状の価値や将来性も考えて総合的に判断しましょう。
2件目の物件購入に充てる自己資金を確保できている
2件目の購入にあたっては、自己資金の確保もポイントの一つです。購入費用の全額を自己資金で用意できる場合は、もちろん問題ありません。一方で、融資を利用する際は、頭金の有無が審査結果に影響するおそれがあります。
また、全額を融資で資金調達をしたとしても、一定額の自己資金の確保は必要です。災害による損傷の修復や想定外の空室リスクに備えておかないと、せっかく取得した物件を維持できません。
2件目の損失を補てんするために、1件目の収益を取り崩しては本末転倒です。2件目を取得する際は、十分に資金計画を立てておきましょう。
不動産経営のノウハウが身についている
1件目の運用によって不動産経営のノウハウがある程度取得できていることも、2件目への投資タイミングを見極めるポイントです。1件目で得た経験と知識が備わっていれば、より効率的な不動産経営をおこなえます。
不動産経営には、物件選びや管理だけではなく市場動向の分析や節税対策など、さまざまなノウハウが必要です。入居者のニーズを把握して適切な家賃設定ができれば、2件目の運用リスクを軽減できます。
2件目に投資するメリットは多い
不動産投資で2件目を取得するのは、簡単に決断できることではありません。しかし、実は2件目を取得すると1件目も含めたリスクヘッジになるほか、スケールメリットも得られます。
2件目に投資するさまざまなメリットのうち、特に注目したい4つのポイントを詳しく見ていきましょう。
キャッシュフローが拡大する
2件目を取得すると、1件のみを運営していたときと比較してキャッシュフローが拡大します。キャッシュフローとは、手元に残る現金のことです。2件目を所有すれば当然賃料収入が増えるため、事業全体のキャッシュフローが拡大します。例えば、毎月10万円の収益を生み出す物件を2件所有すれば、20万円が手元に残るということです。
突発的な支出にも対応できるため、不動産経営の安定性も向上します。また、拡大したキャッシュフローを利用して、新たな物件取得や設備改善による付加価値の向上といった、収益性をさらに高める投資も可能です。
リスク分散を図れる
2件目に投資する大きなメリットは、リスク分散を図れる点です。複数の物件を所有することで1つの物件に依存するリスクを軽減し、収益の安定性を高められます。もし1件しか所有していない場合、空室が発生すると損失を補う手段がありません。しかし、2件目を所有していれば収益がなくなってしまうリスクを回避できます。
また、1件目と違うエリアや間取りの物件を所有すれば、需要や掲載状況の変動によるリスクにも対応可能です。エリアを分けることで、災害リスクも低減できます。
収益を再投資することで節税効果が高まる
1件目の収益を2件目に再投資することで、不動産経営全体としての節税効果が高まる点も大きなメリットです。収益をそのまま保有していると全額が課税対象となるため、税金で一部が失われてしまいます。2件目を取得すれば、減価償却費が増えるほか、修繕費や費用の増加分も経費として計上可能です。
また、減価償却費は年数の経過とともに減少するため、節税効果は一定ではありません。1件目の減価償却費が減少したタイミングで2件目に投資することで、節税効果を維持できます。
融資を受けやすいケースがある
1件目の投資が順調で資産価値が高いと判断されると、2件目の融資を受けやすくなるケースもあります。不動産投資に限りませんが、融資を受ける際には事業計画書の実効性を判断されるためです。1件目で十分な収益をあげていれば、2件目の計画に対する信頼性が高まります。
一方で、1件目の融資が返済中の場合、融資残高が大きくなることが懸念点です。返済能力がないと判断されると融資を受けられないおそれもあるため、自己資金による投資も視野に入れて計画しましょう。
2件目を所有するデメリットと注意点
不動産投資で複数の物件を所有すると、実はデメリットも生じます。しかし、デメリットがあるから2件目に投資をしないのではなく、内容をしっかりと理解して対応策を考えておくことが重要です。
2件目を所有するデメリットと注意点を、対応策も含めて詳しく紹介します。
ローンを利用する場合返済金額が大きくなる
1件目のローン返済中に2件目の物件を購入すると、毎月の返済額が増加する点が大きなデメリットです。物件の収益性にかかわらずローンの返済は発生するため、十分に資金計画を検討する必要があります。
特に、突発的な修繕による支出や想定外の空室などで収益性が悪化すると、キャッシュフローが破綻しかねません。2件目もローンで取得する場合は、万が一に備えて自己資金を確保しておきましょう。
賃貸運用の手間が増える
管理する物件が2件になると、運用にかかる手間も単純に2倍になる点もデメリットです。賃貸経営で不動産オーナーが担う業務は、入居者募集や契約、物件の清掃や設備の修繕など多岐にわたります。
1件であれば自力で管理できていても、2件になると手が回らなくなるおそれがあります。複数物件に投資する際は、専門のノウハウをもつ会社への管理業務の委託を検討しましょう。管理会社に委託をすると、手間が減るばかりか、個人で管理するよりも質の高いサービスにも期待できます。ただし、管理業者に委託する際は費用がかかるため、収益計画の見直しが必要です。
修繕時の費用が2件分になる
投資物件が増えると、物件数に比例して修繕費用も増加します。特に、退去が重なると多額の修繕費用が必要となるため、資金計画を立てる際には注意が必要です。また、外装や設備の老朽化に伴う更新については、2件分の修繕が重ならないよう事前に計画を立てておきましょう。
2件目の物件に投資する際には、修繕費用をある程度プールしておくことが大切です。不動産経営をしていると、計画どおりの修繕ばかりではないため、資金を確保しておけば突発的な支出にも対応できます。
【まとめ】2件目への投資を検討する際は不動産会社が重要
2件目の不動産投資を成功させるには、適切な条件とタイミングを見極めることが重要です。また、多くのメリットを享受できる2件目の不動産投資ですが、管理業務の手間や修繕費の増加といった課題にも備える必要があります。
メリットだけではなくデメリットもある2件目への投資を検討する際は、信頼のできる不動産会社に相談することが重要です。管理業務を代行するエステムプランニングでは、専門知識による質の高い管理をおこない、投資家の負担を軽減します。また、2件目の購入タイミングや資金計画の相談にも、柔軟に対応可能です。
