代表的な土地活用の方法に、マンション経営があります。安定した収益が見込めるマンション経営は、条件のいい土地をすでに取得している方にはとくにおすすめです。
一方で、1棟投資のマンション経営を成功させるためには、幅広い知識と綿密な計画が必要なほか、一定のリスクも伴うので注意が必要です。
この記事では土地活用としておすすめのマンション経営について解説します。土地の選び方やリスクについても詳しくまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
さらに、1棟投資に不安を抱える方のために、区分投資についても解説しています。まだ土地を取得していないのであれば、よりリスクの少ないワンルームの区分投資も検討してみてくださいね。
もくじ
土地活用にマンション経営をおすすめする理由
土地活用は不動産投資の1つとして注目されています。しかし、目的なく土地を取得してもなかなか収益化にはつながりません。土地をすでに取得済みの方も、しっかりと計画を立てて活用方法を検討することが重要です。
多くの土地活用方法があるなか、なぜマンション経営がおすすめなのか、その理由を詳しく解説します。収益性やリスクなどさまざまな観点から、マンション経営の利点を紹介しているのでぜひ参考にしてくださいね。
安定収益が見込める
マンション経営のおもな収益源は毎月の家賃収入です。そのため、継続的に安定した収益が見込めます。
物件取得時にローンを組んだ場合でも、家賃収入の範囲で返済する計画を立てておけば負担になりません。また、ローンを完済すれば収益性がさらに上がります。
耐用年数が長いので価値が下落しにくい
耐用年数とは、資産が本来の目的で利用するのに耐えられる期間です。マンションはアパートに比べて、建物の耐用年数が長いのもメリットの一つです。
耐用年数は法律で定められており、木造アパートの場合は22年、鉄筋コンクリートでは47年にもおよびます。耐用年数を経過しても賃貸物件として利用は可能です。また、税法上の耐用年数と実際の資産価値は必ずしも直結するわけではありません。耐用年数が長い鉄筋コンクリートで、且つ利便性の高い立地条件であれば、高い資産価値を保つことが可能です。
管理の手間をかけずに済む
マンションは、建物の耐久性が高いので、アパートに比べて定期的なメンテナンスの手間がかかりません。また、マンション経営は収益率が高く、物件管理を専門業者に委託できる資金的余裕がもてます。
さらに、マンションは物件としての人気が高く、入居者の質も高い傾向があります。そのため、空室や家賃滞納リスクがアパートと比較して低いことも大きなメリットです。賃貸物件管理において手間のかかる、入居者募集や家賃回収の負担を抑えられます。
リスク分散ができる
マンション経営はリスク分散ができる土地の活用方法です。複数の部屋から家賃収入を得るため、一部に空室や家賃滞納があっても、一定の収益は確保できます。
マンション経営ではなく、所有している土地を事業用に貸し出す場合には注意が必要です。万が一借り主の事業が倒産した際は、賃料収入がゼロになってしまいます。また、借り主に十分な資産が残っていない場合は、建物の撤去や解体費用の負担も必要です。
マンション経営に向いている土地条件
マンション経営を成功させるためには、土地選びが重要なポイントです。広さや立地条件など、土地の選び方によって収益やリスクが大きく変わってきます。
マンション経営に向いている土地を取得するためには、しっかりと条件を把握しておくことが大切です。
ここでは、マンション経営に向いている土地の条件を詳しく解説します。また、より収益性を高める方法も紹介しているので、土地を取得する際は参考にしてくださいね。
所有している土地が比較的広い
マンション経営には比較的広い土地が必要です。また、土地が広いほど戸数の多いマンションを建設できるので、収益性が高くなります。
戸数が多ければ、空室時の減収リスクの分散が可能です。マンションの建設のために土地を取得する場合は、最低60坪以上の広さを目安に探しましょう。
地価や賃料相場が高いエリア
マンション経営のリスクを軽減し、収益性を高めるには、立地条件のいい場所にある土地を確保することが大切です。
地価や賃料相場が高い場所であれば、収益額自体が多くなるのはもちろん、部屋の稼働率の向上も見込めます。
また、今の地価だけではなく、将来性の判断も欠かせません。たとえば、人口が減少傾向の場所であれば、賃料を下げないと入居者を確保できなくなる可能性があります。土地を購入する際は、多角的に立地条件を判断しましょう。
都市部で駅までの距離が近い
賃貸物件で、家賃が安定しているのは駅に近い物件です。都市部であれば賃料相場はさらに高くなっています。
目安としては、都市部で駅から徒歩10分圏内の土地です。最寄り駅までの距離が近ければ近いほど需要が高く、賃料を高く設定できます。
また、乗降客が多い駅で集客をしやすい条件が整っていれば、マンションの1階部分などにテナントを誘致することも検討してみましょう。
テナントの賃料は住宅に比べて高いので、より収益を増やすことができます。
土地活用方法としてマンション経営を選ぶデメリット
マンション経営には、メリットだけではなくデメリットもあります。とくに、土地活用として1棟投資をする場合は、リスクが大きくなりやすいので慎重な判断が必要です。
マンション経営のデメリットを詳しく紹介します。事前にデメリットを把握して、リスク回避に役立ててくださいね。
初期投資費用が大きくなる
マンション経営を始めるためには、建築に多くの費用が必要です。また、土地をまだ取得していない場合は、土地の取得費用もかかります。
自己資金でまかなえない場合は、ローンを組むことになりますが、無理のない返済計画を立てることが重要です。
500万円以上の安定した収入を確保していないと、想定外の災害や出費が重なった場合に返済が難しくなるリスクがあります。最悪の場合、損失が出て物件を手放すことになるかもしれません。ローンを組む際は慎重に検討しましょう。
修繕対応が必要
マンション経営に必要なのは、初期投資の費用だけではありません。物件を購入した後も、定期的な修繕対応で費用が必要になります。
物件の価値を維持するためには定期的な修繕は欠かせません。修繕の範囲は、エアコンや洗浄機能付き便座といった居室内の設備から、エレベーターやオートロックなどのマンション設備まで多岐にわたります。また、一定の年月ごとにマンションの躯体の大規模修繕も必要です。
さらに、地震や火災、水害といった災害による想定外の修繕が発生することもあります。資金計画を立てる際に、修繕費用もしっかりと盛り込んでおきましょう。
空室や家賃滞納リスク
マンション経営で収入に大きく影響するのが空室です。せっかく近隣家賃が高く利回りのいい物件を選んでも、入居者がみつからなければ利回りのよさをいかすことができません。
さらに、家賃滞納も大きなリスクの1つです。場合によっては退去後の現状復帰費用も必要になってしまいます。
ただし、戸数が多いマンションであれば、空室や家賃滞納のリスクを分散できます。たとえ一部が空室になっても、入居している部屋の家賃収入でカバーできるでしょう。
土地活用としてマンション経営を始める手順
マンション経営を始める手順をご紹介します。漠然とマンション経営を想像するよりも、できることから具体的に動いてみましょう。
とくに重要なのは不動産業者探しです。信頼できる不動産業者がみつかれば、マンション経営の成功にぐっと近づきます。
また、1棟投資に不安がある場合は、ワンルーム区分投資から始めてみるのも選択肢の1つです。
賃貸住宅の需要や間取りを調査する
マンション経営は、需要にどれだけマッチした物件を市場に提供できるかが鍵となります。
まずは、近隣の賃貸住宅の間取りを確認してみましょう。間取りから中心となる家族構成もみえてきます。
また、入居率も大事な情報です。どの程度賃貸住宅の需要があるのかを詳細に把握することで、マンション経営を始めたあとの稼働率をシミュレーションできます。
法規上マンションの建設が可能か調査する
土地の購入前に必ずやらなければならないのが、建築条件の確認です。せっかく土地を取得しても、目的のマンションを建設できなければ意味がありません。納得のいくまで役所で建築条件を確認しましょう。
また、念のため法務局で登記事項証明書を取得して、権利関係についても調べておくことをおすすめします。
信頼できる不動産業者に相談をする
マンション経営を始めるにあたって、不動産業者選びも重要なポイントです。事前調査を個人でおこなうには限界があります。
また、どれだけ知識をつけてもプロのもつ経験にはかないません。マンション経営の検討を始めたら、できるだけ早い段階で信頼のおける不動産業者をみつけましょう。
細かいところまで親身に相談にのってもらえるほか、自分だけでは気づかなかった点を指摘してくれることもあります。不動産業者の信頼性を判断するポイントは、開示されている情報です。
資本金額や従業員数といった会社の規模感と、事業年数や実績による経験などから、ある程度は判断できます。また、口コミや評判についても可能であればチェックをしておいてください。
判断に迷ったらワンルーム区分投資という方法もある
土地活用としてのマンション経営は、1棟投資となります。1棟投資は高い収益が期待できる一方で、初期投資やリスクの高い点がデメリットです。
1棟投資に踏み切れない場合は、まずは1部屋単位で購入可能なワンルーム区分投資から不動産投資を始めてみましょう。区分投資であれば、1棟投資よりも初期費用を抑えられます。
また、ローンを組む際も無理のない返済計画を立てることが可能です。さらに、土地取得や建築許可の取得といった複雑な手続きも必要ありません。
区分投資をすると、マンション経営のノウハウも身につきます。将来的に1棟投資を考えている方も、まずは最初のステップとしてワンルーム区分投資を検討してみてくださいね。
【まとめ】土地活用としてのマンション経営は初期投資などもよく検討して判断する
マンション投資は安定収益が見込め、資産価値が下落しにくいメリットがあります。また、リスク分散の観点からもおすすめの土地活用方法です。
ただし、マンション経営には多額の初期投資が必要となるほか、定期的に修繕費用もかかります。まだ土地の取得をしておらず、1棟投資に不安のある場合は、区分投資から始めてみるのもおすすめです。
リスクを抑えながら、マンション経営のメリットである安定した収益を確保できます。リターンを期待して規模の大きな投資をしたいところですが、焦る必要はありません。
区分投資で物件を所有していれば、将来1棟投資にチャレンジする際は収入源になりますし、知識と経験をいかして、成功確立をより高められますよ。
