結婚や子どもの誕生といった人生の節目を迎えると、さまざまなリスクに備えて保険の加入を検討する方も多いのではないでしょうか。死亡や高度障害状態による経済的リスクをカバーするのは生命保険（死亡保険）ですが、万が一に備える手段はそれだけではありません。生命保険と同等の効果が期待できる手段のひとつが、不動産投資です。
そこで今回は、なぜ不動産投資が生命保険代わりになるのかを詳しくまとめました。不動産投資ローンを組むと加入することになる、団体信用生命保険の仕組みや特徴も分かるようになる内容です。不動産投資をする際に知っておきたいリスクも併せて解説します。
もくじ
不動産投資は生命保険代わりになる？
家賃収入が得られる不動産投資は「生命保険の代わりになる」という考え方もできます。収益性が高い不動産を家族に残せば、毎月の家賃収入で家族の生活を支えられるからです。売却するにしても、資産価値が高ければ高値が付くでしょう。
不動産投資が生命保険の代わりになるとしても、ローンの残債が多ければ生活が楽にならないかもしれません。そこで登場するのが、ローンの残債を一括返済できる「団体信用生命保険」です。投資物件を購入するために金融機関とローン契約を結ぶ場合、一般的に団体信用生命保険へ加入することが条件になっています。
不動産投資における団体信用生命保険とは
ローン契約者に万が一のことがあったとしても、家族に返済の負担を残さないようにする手段が団体信用生命保険です。略して「団信」とも呼ばれます。団体信用生命保険に加入しなければ、ほとんどのケースで不動産投資ローンは組めません。
団体信用生命保険にはさまざまな種類がありますが、保障内容が手厚くなるほど保険料の負担が増えるのは、一般的な保険商品と同じです。この項目では、不動産投資における団体信用生命保険について解説します。
死亡時などにローンの残債を清算
ローン契約者が死亡したり、高度障害状態になったりしてローンの返済ができなくなった場合、保険金をローンの残債に充てるのが団体信用生命保険の仕組みです。保険会社から金融機関に直接支払われるため、家族がローンの肩代わりをすることはありません。
保険料はローンの金利に含まれているのが一般的です。ローンの残債が減っていくにつれ保険料も安くなりますが、金利上乗せ方式であることから、その逓減には気付きにくいかもしれません。
がん保険タイプもある
最近では、死亡や高度障害状態だけでなく、重い疾病にも備える団体信用生命保険が登場しています。がん保険タイプはそのひとつです。対象となる重いがん（悪性新生物）と医師に診断された時点で、保険金が支払われます。
がんに加え、脳卒中・急性心筋梗塞で所定の状態になった場合に保険金が下りる三大疾病タイプもあるなど、団体信用生命保険の種類はさまざまです。支払事由も各社によって異なるので、加入する際には入念に比較・検討しましょう。
生命保険（死亡保険）との違い
団体信用生命保険は「生命保険」と付くものの、一般的な生命保険（死亡保険）とは別物として考えなければいけません。加入できるタイミングが限られている他、契約の柔軟性に大きな違いがあるからです。この項目では、団体信用生命保険と生命保険の違いをご紹介します。
不動産購入時しか加入できない
生命保険に加入するタイミングは、被保険者の自由です。保険会社が定める対象年齢内ならいつでも加入できます。一方の団体信用生命保険は、不動産の購入でローンを組むタイミングでしか加入できないのが一般的です。
中途加入を受け付けてしまうと、無保険の間に契約者に万が一のことがあった場合、金融機関は資金を回収できません。不動産投資資金の貸し倒れを防ぐためには、仕方のない設計だともいえます。
解約や特約付加は基本的にできない
生命保険の加入後は、必要に応じて途中解約や特約の付加が可能です。しかし、団体信用生命保険にはそこまでの柔軟性がありません。中途解約はできず、途中で特約を付加することも、外すこともできない設計になっているのが一般的です。
どうしても変更したい場合は、ローンの借り換えを検討します。がんや三大疾病が不安な場合は、はじめからその種の保障を付けておきましょう。
団体信用生命保険のメリット
団体信用生命保険は、金融機関側の貸し倒れリスクを避けるための保険です。したがって、保険金の受取人は家族ではなく、金融機関になっています。では、団体信用生命保険のメリットを享受できるのは金融機関だけかというと、そうではありません。ローン契約者にも明らかなメリットがあります。
物件を残せる
団体信用生命保険に加入する最大のメリットは、ローン契約者に万が一のことがあっても家族に物件を残せることです。たとえ何十年先までローンが残っていようと、借りたお金は保険金で精算できます。この仕組みがあるおかげで、家族はローンの返済に困って物件を手放すという苦境に立たされません。
収益性が高い物件なら、毎月の家賃収入で生活が楽になるでしょう。団体信用生命保険は、残した物件をより生命保険代わりに近付ける商品ともいえます。
生命保険料を節約できる
投資物件を生命保険の代わりとして考えるなら、別の生命保険に加入する必要はありません。結果、支出が減って自由に使えるお金が増えます。
保障の上乗せの意味で生命保険に加入する場合も、収益を生み出す物件が残るため、保険料の節約が可能です。住居費や教育費、生活費など、本来ならさまざまな出費に備えて保障を設定しなければいけません。しかし、団体信用生命保険で負債のない投資物件を残せるおかげで、保障を少なめにできます。
団体信用生命保険のデメリット
団体信用生命保険のメリットは、ローンの契約者・金融機関がともに負債を抱えない点にありますが、デメリットもあります。例えば、一般的な生命保険ほど設計に柔軟性がありません。他にも意外な注意点があるため、ここでは団体信用生命保険のデメリットを詳しく解説します。
健康状態によっては加入できない
一般的な生命保険には、保障の対象となる方の病歴や治療歴などを報告する告知義務が設けられています。これは団体信用生命保険でも同じです。審査基準の健康状態をクリアしなければ、団体信用生命保険には加入できません。結果、不動産投資の融資が受けられない可能性があります。
そのようなケースで検討するのが「ワイド団信」です。審査基準が広いという意味で、持病や既往歴がある方でも審査に通りやすいように設計されています。ただし、保険料は高めな点に注意が必要です。保障内容は、ワイド団信・一般的な団信とも差はありません。
契約変更が難しい
団体信用生命保険では、基本的に加入後の契約変更はできません。特約は加入時に限って付加できます。したがって、特約付きタイプを検討する場合は注意が必要です。迷った場合は、金融機関や不動産投資のプロに相談してみるのもよいでしょう。
特約は所得控除の対象外
三大疾病プランなど特約付きの団体信用生命保険を選んだ場合、特約料は別途必要ですが、その費用は所得控除の対象外です。保険料は総合して金利に上乗せされるのが一般的ですが、ローンとは区別して支払う金融機関もあります。気になる場合は支払方法を確認しておきましょう。
不動産投資で加入すべきその他の保険
不動産投資では、団体信用生命保険以外にもさまざまなリスクに備える保険があります。その代表例は、火災保険・地震保険・施設賠償責任保険の3つです。それぞれどのようなリスクをカバーできるのか、以下で詳しく解説します。
火災保険
火災保険は火災による損害を補償する保険ですが、補償範囲が幅広いのが特徴です。落雷や水害、台風などのリスクにも備えられます。火災保険の主な補償内容を箇条書きでまとめました。
- 火災
- 大雨や台風による水災・風災
- 豪雪などによる雪災
- 屋根が破損するなどのひょう災
- 水漏れ事故や盗難などの日常災害など
火災保険の補償範囲や補償内容は、各社商品によって異なります。保険料にも差があるため、加入時には複数社を比較・検討しましょう。
地震保険
さまざまなリスクに備えられる火災保険ですが、地震を原因とする損害は補償対象外です。地震によるリスクもカバーしたい場合は、地震保険にも加入する必要があります。
地震保険は政府が後ろ盾となっている半官的な保険で、ビジネス的な側面が薄い商品です。運営費を抑えるため、単体では販売されておらず、火災保険のオプションとして追加します。このような仕組みから、地震保険はどの保険会社から加入しても保険料が変わらないのが特徴です。
施設賠償責任保険
施設賠償責任保険は、物件の構造上の問題や管理の不備によって生じた、法律上の賠償責任に備える保険です。階段の手すりが外れたせいで入居者がけがをしたり、物が落ちて壊れてしまったりしたケースなどに使えます。
投資物件が1棟の場合や、物件の築年数が古い場合は加入しておいたほうが賢明です。ただし、区分マンションの場合は特に意識しなくてよいでしょう。マンションの管理組合（区分所有者全員で構成される組織）側で加入済みであることが多いからです。
まとめ
生命保険代わりとして収益性が高い不動産を家族に残すなら、団体信用生命保険の加入は不可欠です。一般的に、団体信用生命保険は不動産の購入時しか加入できず、保障内容は後から変更できません。がん保障などの特約を追加する場合は入念に検討しましょう。
団体信用生命保険の他、不動産投資について分からないことがある場合は、歴史のある不動産投資会社に相談するのがおすすめです。豊富な実績と経験を基にサポートしてもらえるため、初めて不動産投資する方でも安心して運用できるでしょう。
