不動産投資とは不動産物件を購入して、他人に貸すことで家賃収入を得たり、物件を売却することで売却益を得たりする仕組みの投資です。ほとんどの場合、金融機関からお金を借りて物件を購入します。
投資には不動産以外にも株式、投資信託、FXなどがあります。他の投資商品と比較しながら、不動産投資の成功率について解説します。不動産投資で成功するポイントを知っておくことで成功率を高めることができます。
もくじ
目的別の不動産投資の成功率
安定した収益を上げるために始める不動産投資ですが、実際はどれぐらいの人が成功しているのでしょうか。不動産投資全般での成功率は10%ぐらい、失敗率は90%ぐらいという説があります。
ただ、不動産投資には家賃収入と売却益の両方を得ることが可能であると考えると、やり方や運用次第で成功率はもっと高くなるといえます。では、不動産投資における成功率が、具体的にどのくらいなのかを見てみましょう。
家賃による副収入を得る成功率
将来のために資産を増やしたいと副業を行うサラリーマンが増えています。副業として家賃収入で所得を増やすことが目的でれば、成功率は50%～60%程度といえるでしょう。
副収入を得ることが目的であれば、毎月の家賃収入が数万円程度でも、黒字であれば成功しているといえます。本業をしながら不動産収入を得ることで、より安定した生活を送ることができるでしょう。
節税や保険代わりにする場合の成功率
不動産投資には節税や保険代わりに利用するなど、収入を得る以外にもメリットがあります。税金対策や、ローンを組んで購入する際に加入する団体信用生命保険（以下、団信）を活用する場合の成功率は80%程度といえます。
不動産の収入から経費を引いて赤字になれば、給与所得から差し引くことができます。年収の高いサラリーマンであれば節税の効果は大きくなるでしょう。
ローンを組んで不動産投資をする場合、基本的に団信に加入します。万が一購入者が死亡または高度障害状態になった場合に、団信により残りのローンは全額弁済されます。残された家族はローンの支払いが無く、家賃収入を得ることができますので、不動産投資は保険代わりにも利用できます。
不動産投資だけで生活をする場合の成功率
副収入ではなく、将来は不動産収入だけで悠々自適に暮らしたい、と思う人もいるかもしれません。ただ、不動産の収入だけで生活することは、なかなか難しく、成功率はかなり低いといえます。
なぜなら、収益物件として優れた不動産を見つけるのは難易度が高いからです。しかし、副収入を得られる物件に投資して、所有する物件を増やすことで所得を増やすことはできます。
他の投資と不動産投資の成功率の比較
投資には不動産以外にも投資信託、株式、FXなどさまざまな種類があります。不動産投資は他の投資法と比べて比較的安定した収益が得られるともいわれていますが、実際はどの投資方法が成功しやすいのでしょうか。それぞれ成功率、メリットやデメリットについて見ていきましょう。
投資信託の成功率
投資信託とは、投資家から集めたお金を運用の専門家が投資・運用を行い、その利益を投資家に分配する投資方法です。運用は専門家にお任せするので投資の知識がほとんどなくても始めることができます。
元本は保証されず、運用次第ですが、長期で積立をすることで成功率は高く、運用5年で約70％の人が利益を得ているといえます。投資信託は国内外の株式や債券、不動産などに分散投資することが可能です。
株式投資の成功率
株式投資には、キャピタルゲイン（株価が値上がりしたことによって得られる売却益）と、インカムゲイン（株式を保有している間に得られる配当金や株主優待など）があります。
株式投資では株式を安く買って、高く売ることでキャピタルゲインを得ることができますので、仕組みはシンプルですが、株式投資における個人投資家の成功率は10％程度といわれています。長期間にわたって利益を出し続けることは難しいようです。
FXの成功率
FX（外国為替証拠金取引）とは、外国為替相場の動向を予測して、外国の通貨を売買し、その差益を得ることを目的とした金融商品です。24時間いつでも取引ができますが、刻々と世界中から発せられるニュースによって為替の急激な変動を追い続けるのは大変で、長期的に利益を得ることは難しいです。
1年間の取引で約20％の人が利益を出していますが、5年間続けた場合の成功率はわずか1％ほどといえます。
不動産投資で失敗しやすい人の特徴
不動産投資は、株式やFXと比較すると値動きが比較的緩やかで、安定的に家賃収入を得ることが可能ですが、必ず上手くいくとは限りません。不動産や経営などの知識が必要ですし、人任せにしていると失敗してしまうこともあります。そこで、不動産投資で失敗する人に共通する特徴を紹介します。
営業マンに任せきりにする
不動産投資には不動産の知識だけではなく、利回りの計算や税金などについても知っておく必要があります。知識もなく、営業マンに任せきりで物件を購入して、結局、損をしてしまったケースが多くみられます。
知識や経験のない投資家におすすめとはいえない物件を紹介する業者もいます。騙されないためには、営業マンに任せきりにせず、周辺環境を調べるなど、不動産投資に必要な最低限の知識を身につけましょう。
きちんとリサーチをしない
不動産投資でうまくいかない行動として意外と多いのが、物件を決める場合、自分の住まいに近いエリアなど一部の地域しか探さないことです。物件を探す範囲が狭いと、良い物件をタイムリーに見つけることができないこともあります。
また、物件選びに利回りは重要ですが、ただ表面利回りが高いからと言って必ずしも良い物件とはいえません。表面利回りの高い物件は、古くてリフォーム費用が莫大になったり、駅から遠すぎて空室リスクが高かったりすることもあります。そこで、事前にきちんとリサーチして物件を選ぶといいでしょう。
計画を立てない
物件を購入して本当に収益をあげていけるのかどうかをしっかり考えて不動産投資を始めることが大切です。不動産は長期にわたる投資なので、長い期間には想定外の出来事が起こるかもしれません。空室や家賃の滞納が発生して、収支が赤字になっても、無理なくローンを返済できるかどうかなど、資金計画をしっかり立てましょう。
また、無計画にローンを組んで所有する不動産を増やしていくと、不測の事態に対応できず失敗につながります。
危機感が不足している
不動産投資には空室、家賃滞納、火災や自然災害、家賃下落など、さまざまなリスクがあります。このようなリスクをきちんと把握せず、対策を怠ったために失敗しまう事例が多くみられます。不動産投資を成功に導くためには、リスクについてしっかり目を向けておく必要があります。
短期的にはうまくいっていても、長期的に安定的な収益をあげられなければ成功とはいえませんので、将来を見据えて今後起こりうるリスクに備えましょう。
不動産投資で成功を目指すなら把握しておくべきリスク
不動産投資は上手に運用できれば大きな利益や余裕のある生活を送ることが可能です。ただし、投資ですから、リスクはつきものです。
そこで、不動産投資を成功に導くためには、リスクについてしっかり目を向けておく必要があります。代表的なリスクとその対策を具体的に紹介します。
空室リスク
空室リスクとは、所有している物件に入居者がみつからず空室期間が続いてしまうことをいいます。不動産投資の最大のリスクといえます。
どんなに利回りの良い物件を購入したとしても、空室になると家賃収入が入りませんので、収益が減るばかりか、ローンの返済にも大きく影響します。できるだけ空室率を下げることが大切です。
利回りや物件価格だけでなく、長期的に入居が見込める立地の良い物件を選ぶことが必要です。また、入居者を見つけてくれる管理会社と契約することでも空室リスクは軽減できます。
家賃滞納リスク
不動産投資では家賃がそのまま収入になるので、入居者の家賃滞納は投資家にとって大きなリスクになります。滞納が数ヶ月も続けば、ローンの返済計画にも影響があります。滞納を防ぐためには、できるだけ早めに対応することが重要です。
そこで、家賃滞納があった際には、すぐ動いてくれる経験と実績が豊富で信頼できる管理会社を選ぶことが大切です。家賃滞納保証のある管理会社もあるので、調べるとよいでしょう。
災害リスク
災害リスクとは、火災や地震、水害などの災害によって建物や部屋に被害が生じ、それにより空室率が上がり、建物の修繕費用が膨大になることです。このような災害によって受けた被害はどうすることもできませんし、発生することを未然に防ぐこともできません。
まずは、各自治体が発表しているハザードマップを確認し、地震や火災の危険度を確かめましょう。そして、災害が発生した時に備えて災害保険と地震保険に加入しておくことが大切です。入居者にも火災保険（家財）と借家人賠償責任保険に加入してもらいましょう。
家賃下落リスク
家賃が収入源となる不動産投資では、家賃が下落してしまうリスクがあります。家賃が下落する理由としては、物件の老朽化、立地条件が悪いことなどが挙げられます。
家賃下落リスクへの対策は、まずは、家賃が下がりにくい物件を探すことです。例えば、駅から徒歩10分以内で利便性のある物件であれば、築年数が長くなったとしても急激に家賃が下落することは避けられます。
修繕リスク
新築や築浅の物件であれば修繕はまだ必要ないかもしれませんが、ある程度時間が経てば修繕の必要が出てきます。エアコンや給湯器、室内リフォームなどがその一例です。
一度に高額の支払いが必要になるため、それぞれの設備の耐用年数を把握し、定期的に費用が発生することを想定しておくことが必要です。そのためには、修繕費を積み立てておく、修繕についてアドバイスをしてくれる管理会社を選ぶなどの方法があります。
管理会社の倒産リスク
不動産投資において管理会社が倒産してしまうリスクがあることも考慮しておく必要があります。管理会社が倒産すると、入居者から預かっている敷金が流用されたり、家賃が入ってこなかったりすることもあり得ます。
管理している戸数が多く、実績が豊富で健全な管理会社は倒産しにくい会社といえます。大切な資産としての物件ですから、信頼できる管理会社を選ぶようにしましょう。
借入のリスク
物件を購入して不動産投資を始める場合、物件の価格にもよりますが、多くの方はローンを組んで購入します。なぜなら自己資金を抑えることができるからです。
ただし、ローンを組むことは借金をすることなので、借入額によっては、空室が発生することでローン返済に行き詰まることになるリスクが生じます。借入のリスクを減らすためには、借入の割合を抑えることが重要です。
金利上昇のリスク
物件を購入する際に変動金利でローンを組んでいる場合、金利が上昇することで、総支払額が増えるリスクを金利上昇リスクといいます。ローンの返済期間が長ければ長いほど金利変動の影響を受けるので、自己資金に余裕ができた時に、定期的に繰り上げ返済をするとよいでしょう。
物件の利回りも大切ですが、借入金利も重要で、借入金利が上昇すると、返済額が増えます。金利上昇リスクに備えるには、余裕を持った借り入れを行うことが必要です。
流動性のリスク
不動産は株やFXのような取引市場がないので、簡単に売却することができず、換金するまでに時間がかかります。つまりお金の流動性は低いといえます。
不動産を売却する場合は、業者を選び売却活動を進めますが、買い手が見つかるまでに相当な時間がかかることもあります。そこで、自己資金に余裕があれば、急いで売却する必要もないので、無理のないローンを組むことが重要です。
税金のリスク
不動産投資で物件を所有したときや収入を得たときには税金を納める義務が発生します。不動産投資が上手くいかず利益が出なくても税金の支払いは必要で、更なる赤字を生み出すこともあるので注意しましょう。
具体的には、不動産を取得した時に払う不動産取得税、その年の1月1日時点で建物や土地を所有している人が払う固定資産税や都市計画税、不動産を賃貸して得られる家賃収入は不動産所得という所得税が課税されます。
不動産投資で成功するためのポイント
将来のために資産を増やしたいと、不動産投資を始めることを考えている方が増えていますが、失敗例などを聞くと、上手くいくか不安でなかなか踏み切れない方もいます。そこで、不動産投資で成功するためのポイントを押させておくことで、成功率を高められますので紹介します。
不動産投資の勉強をする
不動産投資を行うためには様々な知識が必要です。知識がないまま不動産会社の提案をそのまま受け入れて失敗を招くことも多くあります。
そこで、知識を得る方法としては、インターネットで不動産関連の記事を読んだり、本で勉強したり、セミナーに参加するなどがあります。また、成功例だけでなく失敗例を知ることも大切です。
知識を蓄えておけば詐欺被害に遭うことも防げますので、積極的に学び、情報を収集しましょう。
立地条件の良い物件を選ぶ
不動産を選ぶ場合、利回りも大事ですが、立地条件の良い物件を選ぶことが大切です。インフラ整備が整い、駅に近く、買い物に便利な場所であれば、長く空室が続く可能性は低いといえます。立地条件の良い物件を選べば、継続的な家賃収入を得ることができますし、将来的に資産価値が上昇する可能性もあります。
逆に、人口が大幅に減少するエリアや、駅から遠く、バスの便が悪いなど、立地条件が悪い物件は空室リスクがあります。空室を埋めるために家賃を下げることになりますので、立地条件の良い物件を選びましょう。
さまざまな事態を想定した収支計画を立てる
収支計画とは、収入と支出を洗い出し、将来に向けた試算を行うことです。収入については、空室率も考えて控えめに見積もるようにしましょう。なぜなら、満室がずっと続くとは限らず、家賃を下げても空室が続くこともあるからです。
支出については、築年数が経過すれば修繕費用が発生しますし、退去時のフリフォームも考えておく必要がありますので多めに見積もっておきましょう。このように、さまざまな事態を想定して収支計画を立てることが重要です。
余裕を持って融資を受ける
不動産投資を始める場合に頭金を入れず、フルでローンを組むことで利益を出すことができます。ただし、将来的に借入金利が上昇し、空室が続くことでローンの返済額を自己資金で賄う必要も出てきます。最悪の場合、物件を売却してもローンだけ残ることもあり得ます。
そこで、不測の事態が起こり、キャッシュフローが悪化しても対応できるだけの貯蓄が必要になります。ローンの支払いのために、生活費を切り崩すことがないようにしなくてはなりません。そのためには、資金的に余裕を持って融資を受ける必要があるでしょう。
信頼できる管理会社を頼る
不動産投資では立地条件の良い物件を購入することが大切ですが、それだけではなく、購入した物件を管理することも大切です。
物件を管理する会社によって、空室対策や管理状況の質は異なります。そこで、入居者募集のノウハウがあり、対応が早く、運営実績のある管理会社を選びましょう。物件を適切に管理できる、信頼の置ける管理会社に任せると安心です。
成功率を高めるためには信頼のおける不動産会社の利用が不可欠！
不動産投資を始める場合、多くは不動産会社を通して物件を購入することになります。自ら情報を得るのも大切ですが、投資物件を購入する場合は、不動産会社を利用する方が安心です。不動産投資を成功させるためには、取引実績があり、信頼できる不動産会社を選びましょう。
特に、「顧客の目線で物件を紹介する」「メリットだけではなくリスクや失敗談についても説明する」「目先の利益だけではなく購入後のフォローもする」などの不動産会社と契約することが大切です。
まとめ
不動産投資成功率は家賃収入で所得を増やすことが目的でれば、成功率は50%～60%程度といえます。不動産投資は、家賃収入と売却益の両方を得ることが可能であり、他の投資商品と比較すると値動きが小さく、長期で物件を所有することで安定的に収益を上げることが可能です。
不動産投資の勉強をする、立地条件の良い物件を選ぶなど、成功するためのポイントを抑えることで、成功率を高めることができます。そのためには、さまざまなリスクがあることを理解し、信頼できる不動産会社から情報を得ることで成功率を高めましょう。
