不動産投資の利回りとは一体？ 特徴や種類を徹底解説！

不動産投資の利回りは、安定した収益を生む上で重要な指標となっています。しかし利回りの高さだけで物件を選ぶと「入居者を獲得できない」「諸費用が含まれておらず実際には低利回りになった」といった事態も起こり得るでしょう。

そこで正しい認識を持つために利回りとは何か、その特徴や種類、気を付けるべきポイントについて触れていきます。利回りに関する理解を深めて、キャッシュフローの安定や増加に導けるように取り組んでみてください。

3種類ある不動産投資の利回りとは？

利回りと一口に言っても、いくつかの種類があります。「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つです。それぞれには違いがあるので、同じ意味だと認識して使用しないように注意しなくてはいけません。

計算式も異なっているので、それぞれの特徴と合わせて紹介していきます。

満室状態における「想定利回り」

想定利回りとは、所有している物件が満室だった場合に得られる収入を物件価格で割った値です。仮に全室埋まった状態だと、どのくらいの利益を出せるのか目安を知れます。

主にマンションやアパートを、一棟で購入した際に算出するのが特徴です。ただし必ず得られる利益額ではなく、もっともコストの出ない状態を表しているので、想定利回りのみを基準に投資プランを立てるのはおすすめできません。

計算式は「想定利回り＝満室時の家賃収入÷物件価格×100」です。

空室状況を反映した「表面利回り」

賃貸経営をする上で必要になる管理費や税金などを考慮せず、家賃収入のみを割り出したものが表面利回りです。空室のない状態で算出するので、想定利回りと混同しやすいかもしれません。

しかし表面利回りとは、現状の入居状況で年間の家賃収入を計算し、その金額を物件価格で割り出します。

計算式は「表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100」で算出します。所有している物件はどれくらいの収益を生むのか、物件価格と比較したいときに役立ちます。

支出を反映した「実質利回り」

実質利回りとは名称の通り、諸費用を差し引いて実際の利回りを出したいときに用いられる数値を指します。ネット利回りとも呼ばれており、空室率や維持費にも考慮して計算されるのが特徴です。

諸費用が高いと実質利回りは下がり、入居率が上がると高い数値で表れます。計算式は「実質利回り＝（年間家賃収入ーコスト）÷（物件価格＋購入時のコスト）×100」と、なります。

表面利回りの平均相場はどのくらい？

表面利回りは物件タイプや築年数、所在地によって異なります。それぞれの平均相場があるので、表面利回りを算出する際の参考にしてみてください。平均相場より高すぎても低すぎても、キャッシュフローに悪影響を与えてしまうこともあります。

理想とする利回りの高さがあるので、その理由とともに学んでいきましょう。

物件別の平均相場

利回りの相場はマンション、アパート、戸建でそれぞれ異なります。また築年数も影響しており、新築より中古の利回りが高い傾向にあるのです。

下記は、物件別の平均相場です。

平均の相場を基準にして物件選びをすると、利回りの設定が高めなのか低めなのか分かるようになるでしょう。

地域別の平均相場

人の集まりやすい都市部の利回りは低めで、地方だと高めの値になっています。

下記は、日本不動産研究所による「第44回不動産投資家調査（2021年4月）」の調査結果です。

＜城南地区（目黒区・世田谷区）＞
・ワンルームタイプ：4.2％、ファミリータイプ4.3％

＜札幌＞
・ワンルームタイプ：5.5％、ファミリータイプ5.5％

＜大阪＞
・ワンルームタイプ：4.8％、ファミリータイプ4.9％

＜福岡＞
・ワンルームタイプ：5.0％、ファミリータイプ5.1％

理想的な利回りの相場

平均相場だから大丈夫だろうと、安心してはいけません。不動産を運営する上で、空室が続いたり修理が必要になったりすると「収入＜支出」となる可能性も考えられます。

大きな出費に備えて、1～2％高い物件を選ぶのが、理想的です。

ただし相場よりも高すぎる利回りだと、家賃収入の設定が高すぎるケースもあり、入居者を獲得しにくいことも。利回りは、高すぎても低すぎてもリスクを抱えるので注意しましょう。

不動産投資の利回り計算シミュレーション

実際にどのように計算すれば良いのか、分からないという方がいるかもしれません。そこでいくつかの投資プランを想定して、利回りのシミュレーションをご紹介します。

利回りをシミュレーションすると、ランニングコストに加味して、無理のない返済プランを組めているかが分かるでしょう。

物件価格の異なる新築と中古マンションを購入する際、それぞれフルローンで組むプランと頭金として500万円支払うプランで考えてみました。

新築マンションの場合

新築マンションを都心で購入した際の、2パターンの利回りを紹介します。頭金0円のフルローンで組むケースと、頭金1,000万円支払うケースを比べてみました。

＜設定＞
新築マンション：4,000万円、35年ローン
金利：2.0％
管理費・修繕費：1万5,000円／月
集金代行手数料：4,400円／月
家賃：16万円／月
固定資産税：9万円／年

＜頭金0円＞
月々返済額：132,505円
年間経費：191万2,860円　

＜頭金1,000万円＞
月々返済額：9万9,378円
年間経費：151万5,336円
年間利益：40万4,664円

フルローンだと年間の家賃収入192万円に対して、年間利益は7,140円となり、ほぼ利益は出ません。しかしローン返済後、利回りが4％までアップします。

頭金として1,000万円を出すと月々の返済額を抑えられるので、運用中でも利回りは1.3％になります。

中古マンションの場合

ここでは、中古マンション2,500万円を35年ローンで購入した際のシミュレーションを行います。頭金0円フルローンのケースと頭金500万円支払うケースの、利回りの変化を確認してみましょう。

＜設定＞
中古マンション：2,500万円、35年ローン
金利：2.0％
管理費・修繕費：7,900円／月
集金代行手数料：2,400円／月
家賃：8万5,000円／月
固定資産税：8万円／年

＜頭金0円＞
月々返済額：8万2,816円
年間経費：119万7,392円

＜頭金500万円＞
月々返済額：6万6,253円
年間経費：95万6,636円　

頭金0の場合「家賃＜経費」となるので、収支はマイナスに。しかし500万円投入すると年間の家賃収入102万円に対して、年間利益は6万3,364円で利回り0.2％になります。しかしローンを完済すると、利回りが3％に上がります。

利回りを見て不動産投資物件を購入する際のポイント

投資対象を選ぶ際利回りを出して、キャッシュフローや投資リスクを予想するという方も少なくないでしょう。たしかに物件価格に対して、家賃収入の妥当性を検証するのに、利回りの値が指標となります。

ただし、諸費用を含めて計算するのが大切です。また高利回りには思わぬ落とし穴も隠れているので、気を付けなければなりません。

表面利回りではなく実質利回りを確認する

表面利回りのみで判断すると、支出に考慮していないため、実際には収益を出せないという事態を招いてしまうかもしれません。賃貸経営をしていると、継続的な支出から突発的な出費まで発生します。

建物の管理費や修繕費、各種保険料、税金、司法書士や税理士への報酬などもありますし、空室の多いときには思うような家賃収入を得られないこともあります。

会社の利益を重視している業者の中には、諸費用を含めずに高利回りをPRしている営業担当者がいるようです。実質利回りで算出し、本当に収益を出せる物件なのか検討してみてください。

相場よりも利回りが高い物件には注意する

実質利回りで高い値がでたからといって、安心してはいけません。相場から1～2％高い程度であれば、大きな問題は考えにくいでしょう。しかし大幅に高すぎる利回りには、相応の理由がある恐れもあります。

例えば下記のようなケースだと、高利回りで打ち出しています。

• 管理費や修繕費が高額
• 管理状態が悪くクレームも多い
• 立地の悪さで入居者が決まりにくい
• 事故物件で買い手や入居者から良くないイメージを持たれている

高利回りだからとすぐに飛びつかず、条件や賃貸需要も把握しましょう。

利回りだけで物件を選ばない

仮に物件や立地に問題がなくても高利回りなら、物件価格に対して家賃収入が高めで設定されていると想定できます。満室になれば高利回りになるのであれば、空室が多いと支出が増えるとも捉えられるでしょう。

家賃の高いマンションやアパートは、高収入の方やファミリー層をターゲットにしなければなりません。入居者を獲得できる立地や条件が揃っていなければ、キャッシュフローの悪化を招いてしまいます。

あえてリスクの高い物件に投資するよりは、相場の利回りで検討してみてください。利回りの高さだけで判断せず、諸費用や家賃設定、設備など多角的に考えるクセをつけると良いでしょう。

利回り以外で見るべき不動産投資物件選びのポイント

「利回りの高さを維持したい」「高い入居率で運用したい」そのような場合は、慎重に物件を選んでみてください。またどの不動産投資会社と契約するかも、重要なポイントの一つです。

さらにセキュリティの高さで居住地を決める方も多いので、宅配ボックスやオートロックなどの設備もチェックしてみましょう。

人口が多いエリアか

都市部やオフィス街など人の集まりやすいエリアは、比較的入居者を獲得しやすいと言えます。関東圏は特に学生や会社員も多く、賃貸需要の高いエリアです。

ただし実際に不動産を購入する前に、人口減少率を調べておく必要があります。数十年後「所有している物件を売却したい」と思ったときに、需要がなくなっているケースもあるからです。

総務省の統計局で発表している人口推計を閲覧し、今後どのように人口が推移していくのか予想しながら検討するのも方法の一つです。

立地条件が良いか

都市部ではなくても、主要路線の通っている駅から近い場合や、オフィス街へのアクセスが良好な立地なら人気が出やすいでしょう。

また近くにスーパーやコンビニ、病院、大型ショッピングモールがあり生活しやすいかもポイントになります。

ほかにも単身者向けやファミリー層向けの物件かでも、好まれる立地の条件は異なるはずです。間取りや所在地でターゲットを見極めて、好立地かどうか確認してみてください。

入居率が高い管理会社か

運用に手間をかけたくないオーナー様は、管理会社に入居者の募集・審査・管理などをお任せしています。その場合は、年間や月々に入居率をどれくらい確保しているのか確認してみてください。

高い入居率を誇っている会社なら、公式サイトや配布資料でその実績を掲載しているはずです。もし記載されていない場合は、お問い合わせ時に尋ねてみると良いでしょう。

設備が整っているか

セキュリティ設備に重きを置いて賃貸を探している方もいます。モニター付きインターホンやオートロック、防犯砂利の設置、高さのあるバルコニーなど女性やファミリー層でも安心して暮らせる設備が整っているか把握しましょう。

また人気の設備として、ウォシュレットトイレやシステムキッチン、エレベーター、ウォークインクローゼット、独立洗面台などが挙げられます。

入居したいと思うような設備があれば、空室リスクを避けるのに役立つはずです。

初心者でも不動産投資のプロを頼れば安心！

不動産投資の利回りについて説明してきましたが、諸費用や家賃の設定額、空室状況に考慮する必要があり、初心者なら何を基準に投資対象を選んだらよいのか分かりにくいと思うかもしれません。

また高利回りであっても、立地・設備・人口などの面に考慮しなければ、入居者を獲得できずにキャッシュフローの悪化を招く可能性もあるのです。

もし不動産投資を始めるのに不安があるならば、専門家に任せるという方法を選んでみませんか。実績のある不動産投資会社なら、空室リスクを避けるノウハウや収益を出す投資プランを提示してくれます。

特に営業に力をいれている場合や、顧客ニーズを捉えている業者なら、入居率も高く安定した投資プランを立てられるでしょう。

まとめ

利回りは、投資プランを練る上で収入と支出のバランスとるのに有効な指標です。表面利回りや実質利回りを確認すれば、収益の目安を知った上で、頭金や諸費用にいくらかけるかを検討できるでしょう。

しかし利回りばかりに目を向けるのではなく、空室リスクを抑えるために賃貸需要のある物件を選ばなければなりません。人口の多いエリア、立地の良さ、設備の充実度など入居者を獲得しやすい条件が揃っているか確認してみてください。

以上の点を踏まえて、物件選びや運用に不安が残るなら、実績のある不動産投資会社に任せてみるのも良いでしょう。