不動産投資をこれから行おうと考えている人の一番大きな目的は、家賃収入による資産運用だと思いますが、不動産投資には家賃収入だけでなく、節税というメリットもあります。
しかし、安易な節税対策では効果があまり見込めないだけでなく、逆に失敗してしまう可能性もあります。また、税金についてしっかりと理解した上で取り組まなければ、思っても見なかった請求がくるなど、あとで苦しむことにもなりかねません。
そこでこの記事では、不動産投資にかかる税金や節税のポイントについて詳しく解説します。
もくじ
不動産投資における節税のメリット
不動産投資ではどのような節税ができ、どのようなメリットがあるのでしょうか。節税を意識することにより、不動産経営自体に余裕ができ、以前より運用がしやすくなったというケースもあります。
ここからは、不動産投資の節税の種類や、そのメリットについて詳しく説明します。
不動産所得にかかる税金の軽減
不動産投資は確定申告することができるだけでなく、減価償却等の経費を計上することによって所得を低く抑えることができます。その場合所得税や住民税といった、所得額に関する税金が軽減されます。
特に経費を多く出費した年度などは、経費で収入を引くことができるため、所得自体低くなり、税金の軽減が期待できます。
仮に副業で不動産投資を行っていた場合、不動産投資分の赤字は他の所得から控除することができます。これを損益通算と言いますが、不動産投資が赤字であれば本業の所得から赤字分を差し引けるといったメリットがあります。
相続税の軽減ができる
相続税対策のために不動産投資を行う人も多くいます。現金を持っておくよりも、不動産に変えることで評価額が下がるため、相続税を引き下げる効果があります。これは、相続税の計算方法が理由です。
不動産の場合、土地は路線価という国が定めた価格で評価します。路線価は時価の80%程度の評価だと言われており、その路線価で計算されます。また、建物は固定資産税評価額に課税されます。固定資産税評価額は、時価や市場価格の7割程度と言われています。
評価額が下がる事で現金で持つよりも相続税が安くなるため、相続税対策に効果的であると言えます。
使用可能な経費が増える
所得税や住民税は、家賃収入といった総収入から経費を差し引いた所得に対して課税します。そのため、所得税や住民税の税額を抑えたい場合は、所得が低くなれば税額も安くなります。
所得を低くするには、収入を減らす、経費を増やすといった方法があります。経費をたくさん使うことは税金の面ではメリットがあると言えます。家賃収入が安定して入った年度に全体的な修繕工事を入れて維持管理に力を入れる、そして経費を使って所得を減らすといった手法も可能です。
不動産投資の節税ノウハウを学ぶ方法
不動産投資が節税になることは理解できたかもしれませんが、どのようにしたら節税の方法を知ることができるのでしょうか。
しっかりと理解した上で節税対策を行わなければ失敗する可能性あります。そこでここでは、不動産投資における節税方法について効率的に勉強ができる5つの方法を紹介します。
不動産投資の節税についてまとめた本
不動産投資の節税方法については、多くの書籍が出ています。しかし、一冊読んだだけではすべてを理解することは難しいでしょう。また、節税の方法が自身の状況に向いていないことも考えられます。
そこでおすすめなのが、あなたの状況に合った方法を選択するために、複数冊本を読んでみることです。読書のメリットとしては、わからないことがあれば繰り返し読むことができ、実践できる点です。目で確認できることからこそ身に着きやすく、その後の不動産投資にも生かせます。多くの書籍を読んで学ぶことも、節税方法を学ぶ有効的な方法です。
おすすめの本は以下になります。
不動産投資の節税に関する動画
最近はインターネットの普及に伴い、動画サイトもたくさんあります。様々な動画の中には不動産投資についての内容も多く、節税のアドバイス動画もいくつも見られます。動画の質はバラバラではありますが、中にはとてもわかりやすく実践方法を説明しているものもあります。
節税についての解説動画を探せば、自身の不動産投資の状況と似ているものなど、節税に役立つ内容の動画も見つかるでしょう。動画は音や動きなどで分かりやすいため、節税対策などを効果的に勉強することができます。
不動産投資の業者に相談
不動産投資を行っている業者に相談することも有効な方法です。たくさんの不動産投資の実績がある不動産業者は、節税方法に対しても詳しく頼りになります。信頼のおける不動産業者を見つけて、不動産投資全般や節税について相談すると分かりやすい説明や提案をもらえるでしょう。
多くの場合、不動産業者は独自で税理士ともネットワークを持っているため節税に対するアドバイスも的確です。また、不動産業者へ相談することで自分にも知識がつくため、不動産投資に対する知識量を効果的に上げることができます。
不動産投資に関するセミナー
不動産投資セミナーも、頻繁に行われています。不動産投資の中でも節税セミナーは人気があり、多くの人が出席しているためセミナー自体の数も多く、比較的参加しやすいと言えます。
セミナーでは、著名な専門家が節税対策について細かく講義をするため内容も理解しやすく、参加することで同じ目的を共有している人たちと知り合うことができるというメリットもあります。セミナー参加者の多くは、節税の勉強をしたいと思っている人なので、知り合うことで多くの情報が共有できます。
不動産投資関連の税金を理解して、節税につなげよう
不動産投資はいくつかの税金において課税の対象になりますが、どのような税金がかかるのかを把握していなければ節税対策はできません。
そこでここでは、不動産投資を行った場合に知っておきたい税金をいくつか挙げ、税金の内容などについて解説します。
所得税
不動産投資で得た収入から、必要経費を差し引いた金額が不動産所得の金額です。不動産収入が多くても必要経費が多ければ、不動産所得は低くなるので、納めるべき所得税も低くなります。
所得税は、所得が増えるほど税率が上がっていく累進課税方式であることも特徴のひとつです。つまり、不動産投資が順調な利益を上げると、それに伴い所得税率が上がっていくので、納めるべき税金も多くなります。
住民税
住民税は自分が住んでいる地方自治体へ支払う税金です。不動産所得に対しても、住民税は課税されます。住民税は所得割と均等割があり、所得割は都道府県民税が課税額の6%、市町村民税が4%です。
均等割は各地方自治体によって定められており、これを合算したものが住民税と言われ、所得に対して課税されます。所得が多い人の方が少ない人よりも納める住民税の金額は高くなります。
固定資産税
不動産を所有していると必ずかかるのが固定資産税であり、所有している土地や建物に課税されます。固定資産税評価額の1.4%が固定資産税となります。
課税対象となる固定資産税評価額は各地方自治体が決定し、市場価格や相場の7割程度とされています。所得の大小は関係なく、建物の規模や地域の相場により決定されます。
固定資産税にあわせて、都市部に物件を所有している場合は都市計画税がかかります。都市計画税の料率は、固定資産税評価額の0.3%です。
個人事業税
不動産投資が一定の規模を超えると、住民税に個人事業税がかかります。個人事業税は、都道府県に収める地方税という性質で、所得額の5%程度です。どの程度の規模になると個人事業税が課税されるのかというと、室数が10以上ある共同住宅の場合などです。
所得税や住民税と異なる点は、個人事業税は必要経費として認められる点です。必要経費として申請することで他の税金を安く抑えることができるため、しっかりと確認して申請しましょう。
消費税
不動産を購入するときは、土地の購入代金に消費税はかかりませんが、建物部分に関しては消費税がかかります。ただし、売主が個人の場合には建物部分についても非課税となり、また購入後の家賃についても消費税は非課税になります。
つまり、家賃収入部分については消費税が課税されることはありませんが、オフィスやテナントといった事業用賃貸物件には家賃に消費税がかかるので違いを理解しておきましょう。
不動産投資での節税を考える前に知っておきたい情報
不動産投資における節税の学び方や節税のメリットについて述べてきましたが、節税や不動産投資に直接関係することではなくても、役に立つ情報はたくさんあります。
どのような情報が不動産投資や節税に役に立つのでしょうか。そこでここからは、不動産投資に役立つ事柄や、節税について詳しく解説します。
マンションやアパート等に関する情報
マンションやアパートに関する情報は、不動産投資においても非常に重要です。入居の状況や修繕を行わなければならない時期、収支状況や改善点といった情報をきちんと把握しておくことは、不動産投資をする際に大切なポイントです。
また、今後も安定した家賃収入を得られるのかといった情報も大切です。周りの環境や建築情報は、今後どれだけ利回りが出るのか、節税できるのかに関しても役立ちます。
不動産投資や節税に関して詳しい知識を持つ税理士
不動産投資を行うときに心強いパートナーが2人いると、不動産投資の成功確率を高めると言われています。ひとりは、信頼できるパートナーである不動産会社、そしてもうひとりは不動産投資や節税に詳しい税理士です。
税理士にもそれぞれ得意分野があるのでなかには不動産投資は苦手な人も存在しますが、税制面は非常に複雑なので一般の人では理解しにくい面も多くあります。不動産投資や節税に詳しい税理士を見つけて、足りない部分をサポートしてもらいましょう。
マンションの耐用年数
マンションの耐用年数をきちんと把握しておくことも、不動産投資や節税にとって非常に大切なポイントです。
耐用年数とは、使用できる期間を指します。マンションも耐用年数によって経費として計上できる金額が変わります。耐用年数と減価償却費を把握して、どの程度を経費として計上できるのかしっかりと把握しておきましょう。
不動産投資で節税する際に知っておきたい、経費で計上できるもの
所得税や住民税を軽減するためのコツとして、いかに経費として申請できるかがカギになります。経費として使用することで所得を減らした形になり、結果的に課税を減らすことができるからです。
しかし、すべての金額が経費として計上できるわけではありません。そこでここでは、不動産経営の際にかかる費用の中で、経費として計上できるものについて詳しく解説します。どのような費用を経費として計上できるのかを事前に知っておくことで、効果的に節税することができます。
管理費
管理費は、マンション全体の機械点検費用や、共用部分の清掃といった建物全体の運営費や保守費を指します。分譲マンションの管理組合に関する業務も、管理費の中に含まれます。
また、年に1回程度の点検費用や、法定点検といったものがあります。年に1度の大きな金額の費用がかかるときは別ですが、1か月間に発生する費用はある程度同じ金額になります。
修繕費
部屋の設備の故障による交換費用などが修繕費にあたります。また、入居者が退去したときの部屋の原状回復費用も修繕費です。 毎年必ず発生する訳ではなく、入退去毎に発生するもの、経年劣化で修理・交換の時に必要になるものがあります。
修繕積立金
不動産物件は、何年かに1度全体改修工事を行います。非常に大きな費用がかかるため、前もって一定額の改修工事費用を積み立てておきます。これを修繕積立金と言います。
修繕積立金は毎月一定額の費用を積み立てます。分譲マンションの場合、管理会社が管理費と修繕積立金の合計額を口座引き落としで徴収するのが一般的です。自動で引き落としになっているからと言って、計上するのを忘れないようにしましょう。
賃貸管理代行手数料
一般的に不動産投資を行う場合、管理業務は不動産管理会社に依頼します。多くの場合、毎月の家賃収入の5%前後を支払い、賃貸管理を依頼します。この費用を賃貸管理代行手数料として経費計上できます。口座から引き落とす場合と、入金する賃料から手数料分を予め差し引いて家賃を振り込む場合があります。収入から予め手数料が差し引かれている場合は、手数料は経費計上できませんので注意しましょう。
損害保険料
不動産投資を行う際は、建物自体に保険をかけます。火災保険や地震保険といったものがあり、建物自体が火災や地震による被害を受けたときに保証する保険です。火災保険料は物件購入時に一括で10年分払い込むのが一般的です。 地震保険は1年契約と5年契約があります。どちらも更新ごとに保険料が発生しますので、保険料を払い込んだ年の確定申告で経費計上して下さい。
ローンの金利
多くの不動産投資は、金融機関にローンを組んで行います。毎月の家賃収入からローンを支払い、その差額が利益となります。
返済額全部を経費に計上することはできませんが、ローン金利分のうち、建物にかかるものは経費として計上できます。注意点としては、ローンの金利分金額を計上できる訳ではないことです。マンションの購入金額には土地代と建物代がありますが、土地代にかかる利息は経費計上できませんので覚えておいて下さい。
通信費
不動産管理会社との打ち合わせや、保守業者との打ち合わせなど、不動産投資に関する連絡関係は全て通信費に計上できます。
所有している不動産について郵便などの通信手段を使った場合、通信費として経費に含めることができます。計算が難しく、費用もあまりかからないものではありますが、きちんと把握しておきましょう。
税理士への報酬
節税などにおいて、1番注意するポイントは確定申告です。確定申告を乗り切る方法のひとつに、信頼のおける税理士への依頼があります。確定申告の手続きはわずらわしいものですが、税理士へ依頼することで負担を減らすことができます。
報酬はかかりますが、この報酬費用は経費として計上することができます。雇わなければ所得になりますが、雇った場合でも経費で計上できるため、税理士へ依頼することが多くなっています。
不動産投資で節税を行う際はキャッシュフローを把握することが大事
不動産投資における節税のポイントをいくつか説明しました。不動産投資にかかる税金の種類や節税、不動産投資の学び方、経費として計上されるものなどを解説しましたが、不動産投資の節税でもうひとつ大きなポイントは、どれだけのキャッシュフローが残っているかという点です。
キャッシュフローとは、家賃収入から色々な支出を差し引いた残りの現金になります。キャッシュフローをきちんと把握していないと、急な出費に対応ができなくなります。また、キャッシュフローを把握しておくことで節税効果の確認もできるため、必ず確認しておきましょう。
不動産投資は信頼できる業者を見つけられるかが鍵になる！
不動産投資を成功させるポイントは、いかに良い不動産会社を見つけるかにあります。実績や経験も多い不動産会社ならば、ノウハウや経験により色々な場面でフォローが期待できます。
心強いパートナーを得ることができれば、不動産投資の成功の可能性が高まります。また、不動産会社は独自のネットワークを持っている場合も多く、優秀な税理士とのつながりもあります。信頼できる業者を見つけることは、大変重要なポイントと言えるのです。
まとめ
不動産投資は家賃収入を得ることができるだけでなく、節税対策をすることで所得税をほとんど増やさずに実際に使用できる金額を増やすこともできます。
効果的に節税をするためには、まずはどのような税金がかかるのかを把握し、節税の仕組みを学びましょう。
不動産投資や節税を達成するためには、優秀な不動産会社や税理士の力が不可欠です。信頼のおけるパートナー作りが、不動産投資の成功率を高めます。
よくある質問
Q．不動産投資による計上可能な経費はどのようなものでしょうか？
Ａ．経費計上できるものとして、主に固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費が計上対象となります。
Q．不動産投資によって得られる節税効果はどのようなものでしょうか？
Ａ．得られる節税効果としては、所得税、住民税、相続税による節税効果が当てはまります。
Q．さらに節税効果を高めるためのポイントはありますか？
Ａ．節税効果を高めるためには不動産を赤字決算にしていき損益通算を利用していく、減価償却を活用するということがポイントになってきます。
Q．節税に取り組むにあたりデメリットはありますか？
Ａ．デメリットとしては、節税効果を狙いすぎている、税法の仕組みを理解せずに節税をしているという点が主に挙げられる要素となります。
