不動産投資における法人化のメリットは？法人化のタイミングや注意点とは？

不動産投資をする場合、法人化のメリットについてよく理解しておくことが大切です。法人化により効果的な節税対策を行えるなど、投資を行ううえで有利なことが多いため、不動産投資が軌道にのり、順調に利益が出てきた場合は積極的に法人化を検討した方が良いでしょう。

法人化すると個人事業よりも優遇されている点が多い反面、デメリットもあります。法人化のタイミングや注意点を良く理解したうえで、法人化するかどうかを決めましょう。

不動産投資で法人化を行うメリット

不動産投資で法人化を行うと、税制面、経費面、融資面でメリットが多く、個人事業の場合よりも投資のパフォーマンスを上げることができます。

特に、法人化すると経費に算入できる範囲も広がりますし、親族を社員にして報酬を支払うことで、とても効果的に節税できることも大きなメリットのひとつです。法人化する場合のメリットを詳しくみていきましょう。

税率の優遇

不動産投資を法人化すると、税率を抑えられるという点がメリットとして挙げられます。個人所得の場合は、収入が大きくなればなるほど所得税率が上がる累進課税となっており、税率は所得に応じて5％から45％と大きな幅があります。

特に、所得が大きくなればなるほど税率の増加幅も大きくなり、「課税所得が900万円超えから1,800万以下は33％」「1,800万超えから4,000万以下は40％」「4,000万円を越えると45％」と定められています。このように、個人の所得が増えれば増えるほど、多額の税金がかかる仕組みとなっています。

法人の場合は、法人税、地方法人税、法人住民税、法人事業税を合わせた実質的な負担率である「実効税率」が個人の税率よりも低く抑えられており、東京都の場合、法人の所得金額400万円以下の場合は約21.4％、400万円超から800万円以下は約23.2％、800万円超の場合は約33.5％となっています。

個人での課税所得が900万円を越えてくると、法人の場合の実効税率の方が低くなる逆転現象が起こるため、法人化した方が有利となり、大きな節税効果が期待できることになります。

相続税がかからない

法人化して、投資マンションやアパートの所有者を法人にすることで、相続税がかからないというメリットがあります。

例えば、Aさんがビルを所有して死亡した場合、その妻や子供はビルの評価額に対して相続税を支払う必要があります。妻が亡くなった時には、子供はさらに相続税を払う必要があります。
これはビルの所有者がAさん→奥さん→子供→……と変わっていくからです。

しかし法人所有になれば、孫やひ孫の代までずっと法人所有は変わらないので相続税はかかりません。

所得の分散効果

不動産投資の法人化では、所得分散ができるというメリットがあります。本来、不動産から得られた収益は所有者に属し、親族に移転すると贈与税が課せられますが、家族や親族を法人の社員にして業務を手伝ってもらうことで、給与を支払うことができるため、不動産投資における利益を合法的に親族に分散することができます。

支払った給与は法人における「経費」として計上できるため、所得を親族に分散しつつ、法人としても大きな節税効果が期待できます。

また、個人の所得税率は収入が増えるにしたがって大きくなる仕組みですので、オーナーひとりが多額の給与を受け取るよりも、親族に分散して所得税率を低くした方が、節税効果が高いというメリットもあります。

経費の計上

法人化すると、個人で不動産投資を行う場合よりも経費計上できる範囲が増えるため、さまざまな費用を経費に計上して節税することができます。

例えば、個人経営の場合は生命保険や個人年金を合わせて12万円まで、個人年金や介護医療保険は4万円まで控除できますが、法人で生命保険に加入した場合は金額の上限がなく、「支払った保険料の50％」を経費として計上することができます。

家族を社員や役員にした場合は、給与や役員報酬、退職金を経費計上できるため、大きな節税効果が期待できます。

資金の調達方法

不動産投資で法人化を行うと、資金調達方法の選択肢が広がることもメリットのひとつです。

個人経営の場合は、お金を借りる方法は金融機関からの融資のみとなっており、厳しい審査を受けなければなりません。また、個人での借り入れとなるため、申し込み時やローン完済時期における年齢制限があるなど、制約も多くなっています。

法人化した場合は株式を増資して資金を募るなど、融資以外の資金調達方法を活用することができることがメリットです。不動産投資は長期投資のため、経済状況や社会情勢が変わると一時的に資金繰りが苦しくなる可能性もあります。そのような場合でも、さまざまな資金調達方法を駆使できる法人は、状況に合わせた対策を立てることができ、より柔軟に対応できます。

融資の受けやすさ

一般的に、個人よりも法人の方が融資における信用力が高いため、融資の審査が通りやすくなったり、適用される金利が低くなったり、融資上限額が大きくなったりすることがあります。

また、個人の場合は本人が死亡したときに相続が発生するため、融資対象物件の権利が分割されたときには、融資側もいろいろな対応をしなければなりませんが、法人の場合には相続による手続きの手間が発生することもないため、金融機関側も法人への融資を好む傾向があります。

個人で不動産投資ローンを利用する場合は、「ローン完済までの年齢制限」が設けられることが多く、最終完済年齢を75歳までとしている金融機関も多くあります。このような条件がある場合は、例えば20年ローンを組みたい場合は40代に不動産投資を開始しないといけないといったような制限が出てきます。

しかし、法人の場合は年齢制限が存在しないため、たとえオーナーが何歳であったとしても法人に対する融資を自由に受けられるという利点があります。

減価償却費の任意償却

個人経営の場合は、経営状況にかかわらず毎年減価償却費を計上しなければいけない決まりになっています。

法人では、不動産購入代金の任意償却が許されており、好きな額を自由に償却することができます。「赤字の年は任意償却費を少なくする」「利益が大きい年は減価償却費を多く計上する」といったように、収支状況によって減価償却費をコントロールすることが可能です。

赤字の年では利益が出ていないため、減価償却費を計上しても節税にはなりませんが、大きな黒字が出たときに「経費となる減価償却費」を多く計上すると、利益を圧縮することができますので、その結果支払う税金額を少なく抑えることができます。

このように、減価償却費の計上額を調整できることが法人化のメリットのひとつです。

損失の繰越期間を任意決定

法人では、収支が赤字になった場合でも損失を最長10年まで繰り越すことができ、このことも不動産投資を法人化する大きなメリットのひとつとなっています。

赤字が出た翌年以降に黒字転換した場合でも、損失を最長10年間繰り越すことができるため、利益と繰越損失を相殺することで、税金の額を少なく抑えることができます。不動産投資は動くお金も大きくなるため、赤字が出た場合は、その額も大きくなりがちです。

個人事業では損失の繰越は3年までしかできませんが、法人化すると10年間にわたり損失の繰越ができるため、赤字の後に黒字転換した場合、非常に大きな節税効果が期待できます。

決算月の任意決定

法人化した場合、最初に決算月を任意で決めることができるため、一番メリットが大きいと考えられる時期を決算月にすることができます。

例えば、一年のうちで収支が良い時期を期首とすることで一年の利益の見通しが立てやすくなるというメリットがあります。また、決算から約2か月後には法人税や消費税の納付期限がやってくることから、資金繰りが良い時期が税金の納付期限に重なるように、決算月を調整することもできます。

このように、不動産投資法人としての特性に合わせて決算月を決められるということも、法人化の魅力のひとつです。

所有物件の短期売却に有利

不動産投資のための物件を購入した後、物件価値が上がったタイミングを見計らって売却する短期売買を考えている場合は、個人よりも法人の方が有利な仕組みとなっています。

個人で不動産を売買した場合、利益は「他の所得とは分離して計算される申告分離課税扱い」となります。不動産を購入してから5年以内に売却する場合は「5年以内の短期譲渡所得」となり、所得税が30％、住民税が9％、所得税額の2.1％の復興特別所得税が課税されます。

例えば、課税短期譲渡所得金額（土地の譲渡価格から取得費や譲渡費用、特別控除をひいた金額）が1,000万円としましょう。

この場合の税金の計算式は以下のようになります。

よって、1,000万円にかかる税金は、これら3つの金額を足した396万3,000円となります。

しかし、法人の場合は分離課税といった仕組みがなく、不動産の保有期間によって税率が変わることもありません。法人で土地の売却益の課税額を計算する場合は、単純に不動産譲渡で得た利益に法人税率を掛けた額が税金となります。

法人税率は法人の規模によって決められており、「資本金が1億円以下の場合、所得金額が800万円以下は15％、800万円を超える部分に対して23.2％」となっています。

つまり、土地の売却益にかける税率は、個人よりも法人の方が低いため、大きな節税効果が期待できるのです。ただし、個人の場合の「不動産の長期譲渡所得」の税率は所得税が15％、住民税が5％、所得税額の2.1％の復興所得税となっており、法人よりも個人の税金の方が低くなる場合がありますので注意が必要です。

収支状況の管理

不動産投資を法人化すると、個人と不動産投資における収支をそれぞれ切り離して管理することができるため、投資におけるパフォーマンスが把握しやすくなります。

個人事業の場合は、個人の収入と賃貸収入の収支を一緒に管理することになるため、家計で足りない分を家賃収入から補てんするなどして、ついつい不動産投資の収入部分に手をつけてしまいがちです。この結果、投資のパフォーマンスを把握しづらいというデメリットがあります。

法人化すると、収支を切り離して管理することができますので、投資部分の収入が一目でわかり、投資がうまくいっているか、問題点はないかということがすぐにわかるようになります。収支状況を管理しやすくなることが法人化のメリットです。

不動産投資で法人化を行うタイミング

不動産投資で法人化を行う場合、「このタイミングで法人化を行うべきだ」というような明確な時期はありませんので、自分の考えに合った時期に法人化を行うと良いでしょう。投資物件の収入の状態や物件の規模を考えて法人化のタイミングを検討することもありますし、将来の収入を見越して、投資を始める前に法人を設立する方法もあります。

収入で法人化を検討する

不動産投資の法人化が検討されるタイミングとしては、法人化したときの税率と、個人所得の税率が逆転する時期が挙げられます。

個人所得にかかる税率は、所得が増えるほど上がる仕組みとなっています。一般的には、個人の課税所得が800万から900万を超えてくるあたりで法人の実効税率との逆転現象が起こると予想できますので、このタイミングが節税のために法人化を考える時期と言えるでしょう。

ただし、法人の実行税率は法人の規模によっても違いがあり、所得金額が400万円から800万円の、比較的規模が小さい法人の場合は、実効税率が20％台前半となっています。不動産投資の規模が800万円に収まる場合は、もっと早い時期に法人化を検討しても良いでしょう。

物件の規模で法人化を検討する

不動産投資のための物件の規模が大きく、金融機関からの借入金が高額になる場合は、最初から法人を設立した方がお金を借りやすくなる場合があります。

個人で金融機関が提供している不動産投資ローンを利用する場合、ローンを利用するための年齢制限やローン完済時期の制限があり、高額のローンを組めない場合があります。しかし、法人の場合は年齢制限や完済時期の制限がないため、規模が大きい物件のための借り入れがしやすいというメリットがあります。

また、物件の規模が大きいと最初の借入金だけではなく、賃料収入も多額になりますので、最初から法人化をしておくと初年度から法人の節税対策の恩恵を受けられます。物件の規模が大きい場合は、法人化するメリットが大きいため、不動産投資を始める段階で法人の設立を検討することをおすすめします。

物件の購入時に法人化を検討する

不動産投資の規模を徐々に大きくし、収入を増やしていこうと考えている場合は、最初から法人を設立し、積極的に投資を進めるという方法もあります。

法人設立時には約30万円の登記費用に加え、年間の税理士費用として約20万円かかります。しかし、最初に個人で不動産を購入してから法人に移す場合は、通常の不動産売買と同じように不動産取得税や登記費用がかかってきます。

今後不動産投資に注力していく考えを持っているのであれば、最初から法人を設立することで、不動産を個人から法人に移転する費用を節約することができます。初年度から効率的な節税対策をすることができますので、物件の購入時に法人化することを検討しても良いでしょう。

不動産投資で法人化を行う際の注意点

不動産投資で法人化を行う場合は、メリットとデメリットをしっかりと把握し、検討を重ねることが大切です。

一度法人を設立して賃貸物件の所有権を移してしまうと、再び個人に戻すのはコストもかかるため現実的ではありません。法人化を行う際の注意点をよく理解して、納得してから法人化をすすめるようにしましょう。

法人の維持費用がかかる

法人化をすると事務所を立ち上げることが多いため、事務所の賃貸料や光熱費などの維持費用がかかります。また、税理士と顧問契約を締結した場合、年間20万円ほどの費用がかかります。

不動産投資が赤字になったとしても、これらの維持費用が必ずかかってくることから、法人化するときには、最初にある程度のお金を用意しておくと安心です。

法人としての収入は自由に使えない

法人を設立すると、個人経営の場合と違い、賃料収入を自由に使うことはできなくなります。個人事業として不動産投資を行っている場合は、家賃収入から経費を引いた額が実質手取り収入となり、事業主が自由に使うこともできます。

しかし、法人の場合は、経費を引いた家賃収入は社長の給料とはならず、いったん会社の剰余金となります。そして、そこから「給与」として決められた額を支出していく仕組みとなります。個人事業のときと同じような感覚で、法人の剰余金を使ってしまうと「業務上横領」と判断される場合がありますので注意が必要です。

このように、賃料収入を自由に使えなくなるということが法人化のデメリットと言えます。

長期譲渡所得は個人の場合より不利

個人の不動産の譲渡は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられており、短期譲渡所得の所得税率は所得税が30％、住民税が9％、所得税額の2.1％の復興特別所得税が課税されることとなっています。この場合は、法人の所得税の方が低くなるため、法人として譲渡を行った方が有利な仕組みとなっています。

しかし、短期ではなく長期譲渡所得の場合の税率は、所得税が15％、住民税が5％、所得税額の2.1％の復興特別所得税となり、個人の税率の方が有利になることが多いため注意が必要です。

長期譲渡所得では、法人化した場合の方が高い税率になりやすいことがデメリットとなっていますので、投資物件を長期で保有する場合は、このことも念頭に入れておきましょう。

法人は青色申告ができない

不動産投資で法人化を行うと、今まで行っていた青色申告ができなくなります。個人事業で不動産投資を行う場合は、最大65万円までの青色申告控除を受けることができますが、法人化すると個人としての事業ではないため、控除を受けることができなくなります。

不動産投資であまり利益が見込めないとなると、青色申告者で控除を受けた方が得になる場合もありますので、どちらの方が有利か、よく検討しましょう。

不動産投資の法人化は「副業」にあたるか

近年は不動産投資の人気が高まってきており、個人事業として不動産投資を行う会社員も増えてきています。ここで気になるのが、不動産投資の法人化は副業にあたるかどうかです。

結論としては、不動産投資の法人化が副業にあたるかどうかは、その企業の方針によるところが大きく、一概に決めることはできません。

ただ、一般的には法人化を行い、その会社から役員報酬という「給与所得」を受け取る場合は副業と見なされ、個人であれば副業には該当しない見解が強くなっています。

法人化して給与を受け取ることが就業規則等に違反する場合は、事業主を家族にして、自分は給与を受け取らない株主になるという方法もあります。

企業の中には副業を禁止しているところも多いため、「不動産投資は副業になるのか、法人化した場合はどうか」という2点を事前にしっかりと確認し、トラブルが発生しないように対策を行いましょう。

まとめ

不動産投資を法人化する場合は、メリットとデメリットの両方がありますが、投資を行っていく上では法人化を行う方が有利な点が多くなっています。不動産投資を積極的に行う考えがある場合は、できるだけ早く法人化を行うことで、より多くのメリットを享受することができます。

不動産投資は、個人で行うのか、法人で行うのかということを含め、さまざまな情報をもとに検討する必要がありますので、信頼できる不動産投資会社と相談しながら行うと良いでしょう。
　
　
　

よくある質問

Q．法人化をするにあたりメリット、デメリットはどのようなものがありますか？

Ａ．メリットは所得税が大幅に減らせることと、税金免除期間の延長、譲渡にかかる税金が個人事業主の場合よりも安くなることもなります。デメリットは費用負担が増えること、長期保有後の売却益にかかる税金が高くなることが挙げられます。

Q．不動産投資において、個人と法人でどのような違いがありますか？

Ａ．大きな違いは税率となります。節税において税率の差を使うことで実現できるものとなります。また、損失が発生した場合に損失を繰り越せる期間も違います。個人の場合は3年間の繰り越しとなりますが、法人は9年間も繰り越すことが出来ます。

Q．法人化するにあたり手順はどのようになりますか？

Ａ．法人化にあたり大枠の流れをご紹介します。
①会社設立準備
②定款作成/認証
③登記書類作成/登記
④開業届・口座開設等
⑤設立完了
設立に際してご自身で行うことも可能ではありますがよりスムーズに進めるために司法書士に依頼することも可能となります。

Q．法人化をするタイミングはいつがベストでしょうか？

Ａ．一般的には、個人で支払っている税金より法人税のほうが安くなるポイントが法人設立のタイミングだということが言われていますが、不動産投資を本気で進めていくのであれば「事業の実績」となる決算書を早めに作る方が先々の融資を考えると最初から法人化を進めて物件を買うというのが合理的な選択と言えるでしょう。

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