少額でできる不動産投資！ 方法やメリット・デメリットは？

金融庁の報告書の公表で、老後の資金に関してなにかと話題になっています。
中高年の方だけではなく、若い年代の方にも「老後の資金について心配している」「今から準備を考えている」という方もいるのではないでしょうか。

金融庁の報告書でも触れられていましたが、受給する年金が不足した場合に備えて資金を確保する手段として有力候補にあげられるのが資産運用です。
中でも、ごく少額からでも始められるのが不動産への投資になります。

そこでこの記事では、少額から不動産投資を始める方法について詳しくご紹介します。
安心して不動産投資が始められるようになりますので、ぜひ参考にしてみてください。

少額でもできる4つの不動産投資の方法

不動産投資を少額から始める場合、大きく分けて2つの方法があります。
少額でまるごと購入できる格安物件を購入して運用するケースと、対象となる不動産や投資金額の一部を投資し、集まったお金で運用していくスタイルです。
どのような方法をとるにしても最初から大きな金額を投入するわけではなく、リターンは小さくなりがちです。
しかし順調に運用益をつみ重ねていけば、さらなる大きな投資へとつながります。
ここでは、さらに細かく分けた4つの方法についてご紹介します。

不動産投資信託の利用

「不動産投資信託」とは、文字通り、不動産を対象とする投資信託を意味します。
投資信託とは複数の方から投資を募って預け（信託し）、そのお金をまとめて運用し得られた利益を投資金額に応じて配分するというものです。
不動産投資信託では、不動産を投資対象としています。
不動産投資に関心のある方なら、「J-REIT(ジェイ・リート)」という言葉を聞いたことがある方も多いでしょう。
REITとはリアル・エステート・インベストメント・トラストの頭文字で、もともとアメリカで始まった不動産投資信託の金融商品です。
REITは金融商品取引所に上場されており、株式のように証券会社を通じて売買ができるようになっています。そのため、いつでも小口から投資を始めることができます。

クラウドファンディングの利用

「クラウドファンディング」という言葉自体は、日本でもすっかり一般的になったといってもいいでしょう。
開示した目的に応じてインターネット上で一定期間資金を募り、期間内に目標金額に到達すれば成立、到達しなければ不成立になるという資金調達方法です。
もちろん、開示する目的を不動産投資にして、集まった資金で投資を行うといった使い方もできます。
広く投資を募って運用するという仕組みは投資信託に似ていますが、REITと違って金融機関の商品を購入する形ではないので、より直接的に利益を受けとりやすい（手数料のような中間マージンが発生しにくい）のが特徴といえます。

少額で購入できる投資用物件の購入

ここまで投資信託(REIT)とクラウドファンディングで見てきたように「不動産投資全体にかかる金額の一部を負担する」という形で、ごく少額からでも不動産投資を始められます。
一方、少額投資でもごく低価格なものであれば物件をまるごと購入することもできます。中でも、気軽に始めやすいのがワンルームマンションです。
特に、都会の物件であれば入居者を見込めるので家賃収入に結びつきやすくなります。さらに、ローンを使えば元手が少額でも始めることも可能です。
とにかく少額から不動産投資を始めたい方は、ワンルームマンションを対象とした投資は非常に有力な候補といえるでしょう。

不動産小口化商品の購入

不動産投資にかかる金額を細かく小口に分けて売り出している商品があります。
こちらも仕組みとしてはREITと同じですが、出資した投資家で組合をつくり投資家と組合の関わり方によって利益を配分するのが大きく違うところです。
組合には大きく分けて2種類あり、出資者に不動産投資による利益が分配されるものと出資者が出資金額に応じて不動産の共同所有者になるものがあります。
共同所有者となる場合は法律的にも正式にその不動産の所有者となり、運用によって得られた利益を組合内で分配することになります。
小口化商品は最低1万円からと、とにかく少額から始められることが大きな特徴です。
クラウドファンディングによる資金調達も、こうした小口化商品のひとつと見なしてよいでしょう。

少額投資はいくらまで？

ここまで少額から始められる不動産投資について説明してきましたが、不動産投資における「少額」とはどのくらいの金額なのでしょうか。
明確な規定はありませんが、一般的には1,500万円をこえない投資が「少額」としてあつかわれることが多いようです。
不動産投資は必要となる資金を借り入れて投資することも可能です。
すべての資金を借り入れでまかなうのであれば、手元の資産にはまったく手をつけずに元手ゼロ円で投資を始められます。
借り入れによって不動産投資を行う場合、投資した額が1,500万円をこえたとしても、借り入れ以外の手持ちの資本から出す金額が1,500万円以下であれば「少額投資」とみなされるのが一般的です。

少額で不動産投資をするメリット

ここからは、不動産へ少額投資するメリット・デメリットについて見ていきます。
少額投資のメリットとして一番大きいのは、手元の資金が少なくても投資を始められることでしょう。
最初は少額であっても順調に運用に成功すれば、資金を増やし徐々に大きな投資へと規模を拡大していくことも可能です。
ここではまず少額投資のメリットについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

手軽に不動産投資を始められる

少額投資の場合、大きな資金を投入する場合にくらべて少ない資金で投資を始められます。
少ないものだと頭金10万円から、また資金が手元になくてもすべて借り入れでまかなうことも可能です。
予算に制限がある中でも始められるのが不動産投資の大きな魅力であり、投資そのものの初心者にもおすすめできる投資といえるでしょう。
ただしひとつの物件に複数の人が投資した場合、通常は投資した金額に応じて利益が配分されるため、投資金額が少なければ多額のリターンは望めません。
大きな収益にむすびつけるためには、投資をくり返して少しずつ使える資金を増やし大きな投資へと拡大していくことが必要です。

リスクを抑えながら投資ができる

投資する金額を抑えられるということは、同時に投資リスクを抑えられるということでもあります。
投資した不動産の運用がうまくいかなかった場合でも、損失額は少なくて済むからです。
「できるだけリスクを抑えたい」「投資にそこまでハイリターンを求めていない」という方にとっては、少額投資は有望な選択肢といえます。
逆に投資した不動産の運用がうまくいった場合は、少ない金額で多くのリターンを得られます。
少額であれば複数の物件にも投資しやすく、投資対象が増えれば運用に成功する物件にあたる確率も高くなります。
もちろん常にうまく行くとは限りませんが、少ない金額でハイリターンを狙えるのも少額投資の大きな魅力といえるでしょう。

徐々に投資規模を大きくできる

少額投資であっても分配金や家賃収入といった運用益は得られます。
そのような利益によって少しずつ手元の資金を増やしていければ、さらなる投資に資金をあてて、徐々に投資規模を拡大していくことも可能です。
投資金額が大きくなれば、それだけ多くのリターンが期待できるようになります。
投資すれば必ず運用益が出るわけではありませんが、不動産投資はごく少額、場合によっては手元資金ゼロからでも借り入れによって始められるため、気軽に投資できるのが魅力です。
少額から大きな投資へと成長させられるのは不動産投資の大きな特徴といえるでしょう。

節税ができる

投資は運用によって利益を得ることを目的に行われるものですが、節税につながる可能性もあります。
通常サラリーマンは税務署で確定申告をする必要はありません。しかし、投資により不動産を取得すれば給与以外の所得が発生するので確定申告が必要です。
不動産の場合は固定資産税や減価償却費を経費として計上できるため、その分、課税される所得金額を抑えることができます。
たとえば、物件の下見のための交通費も不動産の取得にかかった経費として計上できます。確定申告では経費として計上できる額が大きければ大きいほど課税対象となる額が低くなり、税金も安くなります。
節税のためには、どれだけ不動産所得にかかった経費として計上できるかがポイントになります。

少額で不動産投資をするデメリット

最初から大きな資本を投入する不動産投資と比べた場合、少額投資は低価格で購入できる物件という基準で選ぶ必要があるため、どうしても物件が限られてきます。
REITのような資金を集約して運用するタイプの投資であれば高額な物件にも投資できますが、直接不動産のオーナーとなるわけではない場合が多く、運用益に対するリターンという点では不利になりがちです。
ここでは、少額投資のデメリットについてさらに詳しく見ていきましょう。

投資できる物件が限られる

どのような不動産物件にもREITのような金融商品や小口化商品が用意されているわけではありません。
少額で投資できることを条件にすると、どうしても投資できる物件は限られてしまいます。
またREITやクラウドファンディングの場合、少額投資した投資家がその不動産のオーナーとなることはまずありません。
運用益が直接配分されるわけではないため、リターンが少なくなるデメリットがあります。
REITのように少額を集めて運用する方式以外を選ぶなら、1,500万以下で購入できる格安の物件も存在します。
築年数が経った中古物件や何らかの理由で格安で販売されている物件です。

投資方法によっては利益率が低くなる

小口化商品のように組合で共同所有する場合を除き、少額の投資では投資家がそのまま不動産のオーナーになることはまれです。
オーナーにならない場合、投資した資金を元手に預けた先が運用し、それによって上がった利益を投資家に配分するという形になります。
この場合、J-REITは運用を委託する際に手数料が必要で、クラウドファンディングを通じた投資であれば口座への振込手数料は投資家が負担するのが一般的です。
少額の投資資金を集約するタイプの投資ではこうした費用が発生しやすく、不動産による収益から本来得られる分配金がすべて投資家の手元に戻るとは限らないので注意が必要です。

少額で不動産投資を始める際の注意点

少額による不動産投資、中でもREITに代表される投資信託を購入する際の注意点について解説します。
REITは金融商品取引所で販売されている金融商品です。投資する際は、販売している証券会社から購入することになります。
そのため、証券会社の信用が落ちたり最悪倒産したりした場合、その証券会社が販売していた金融商品であるREITの価値も下落してしまいます。
REITは非常に少額から始められるというメリットが大きい分、投資対象である不動産物件の価値だけでなく、販売する証券会社の価値に左右される投資であるといえます。
また、投資した不動産のオーナーになるわけではないこともデメリットとしてあげられるでしょう。

まとめ

ここまで、少額でできる不動産投資について見てきました。
不動産投資は10万円程度からと非常に少額からでも始めることができ、手段も4つの方法から選べます。
投資の初心者がまず資産運用や投資そのものに慣れるという意味でも、少額の不動産投資はおすすめできる投資といえるでしょう。
「まず何から始めればいいだろう」「どのように始めればいいだろう」と迷っている方は、トータルに不動産を扱う会社（企画、販売から売却等の出口相談まで総合的に）に相談してみると良いでしょう。