不動産投資における利益の度合いを知るためには、「利回り」に関する知識も必要です。年利ともいわれ「1年間の投資でどの程度利益を得られるか」を判断する基準にもなりますが、詳しい仕組みや計算方法が分からず悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、年利に関する基礎知識を徹底的に解説します。具体的な期待利回りを知ると、投資先の物件を選ぶ材料にも活用できるでしょう。後半では、利回りの観点から注意したいポイントもご紹介します。
もくじ
不動産投資における年利とは
不動産投資の実践に進む前に、まずは年利に関する基礎知識を蓄えておきましょう。年利の概念だけでなく、利回りの種類と計算式をおさえておくと有効活用できます。
投資の結果をシミュレーションする際にも役立つため、不動産投資では特に重要な要素といえるでしょう。4つの項目に分けて、年利の仕組みから計算式まで解説します。
年利とは
特定の対象に投資するとき、「1年間でどのくらいの利益を得られるか」を数値化したものが「年利」です。「利回り」という言葉を用いることもありますが、いずれも同じ意味を持つと考えて良いでしょう。年利には複数の種類があり、主に以下の3パターンが挙げられます。
- 表面利回り
- 実質利回り
- 想定利回り
それぞれが異なる特性を持っているため、仕組みと計算式の相違点にも理解が必要です。年利が高いほど投資を成功に導く可能性が高く、反対に低ければリスクを高める傾向にあります。ただし、年利が高い不動産全てが利益に直結するわけではありません。あくまでも結果を予測するための材料であることを理解しておきましょう。
表面利回りの特徴と計算式
現状での運用状況を反映し、表面的な利益を知るための方法が「表面利回り」です。建物の維持に必要なメンテナンス費用や、利益の発生によって支払った税金は含まれません。純粋な家賃収入を以下の計算式に当てはめて算出します。
3,000万円で購入した物件の年間収入が120万円であった場合、表面利回りは4%です。純粋な収入が反映されるため、空室による利益の減少も可視化しやすくなります。購入直後と数年後の差を知るためにも役立つでしょう。
実質利回りの特徴と計算式
収入のみを反映する表面利回りに対し、経費を含めて算出する方法が「実質利回り」です。言葉の通り、実質的な利益を明確化するために活用します。計算式は以下です。
実質利回り（%）=（1年間の収入-1年間に支払った経費）÷物件の購入価格×100
3,000万円の不動産に50万円の経費を費やし、1年間で120万円の利益を得た場合は以下のような結果になります。
- 計算式：（120万円-50万円）÷3,000万円
- 実質利回り：約2.3%
固定資産として扱われる不動産において、メンテナンス費用や税金は不可欠ともいえる出費です。より具体的な年利を知るためには、実質利回りの活用が重要といえるでしょう。
想定利回りの特徴と計算式
現状を反映した計算式ではなく、満室が続いたケースを予測して算出するものが「想定利回り」です。1年間のうちに空室が発生した時期がある場合でも、常時満室である状況を前提として計算します。具体的な計算式は以下です。
3,000万円の不動産で満室時200万円の収入を得られる場合、想定利回りは6%となります。「良好な状態を維持するとどのくらいの利益になるか」を知るための方法ともいえるでしょう。表面利回りに似た計算式となり、メンテナンス費用や税金といった経費は含めません。
関西圏の不動産投資の期待利回りは？
投資前の不動産に対して利益の度合いを知るためには、「期待利回り」の数字を参考にします。物件が建てられたエリアによって結果が異なるため、投資したい地域を条件にリサーチしてみると良いでしょう。
物件タイプの違いから見られる傾向にも注意が必要です。大阪府内での投資を想定し、ワンルーム物件・ファミリー向け物件2パターンの期待利回りをご紹介します。
大阪府のワンルーム物件の場合
ワンルーム物件における期待利回りは、全国的に大幅な変更を見せていません。大阪市を例に挙げると、2019年〜2020年の期待利回りは以下の通りです。
- 2019年10月：4.9％
- 2020年4月 ：4.8％
やや減少気味ではあるものの、利益を下落させるような数字ではないといえるでしょう。また、関西圏では以下の期待利回りが公表されています。
| 京都市 | 神戸市 | |
|---|---|---|
| 2019年10月 | 5.2％ | 5.2％ |
| 2020年4月 | 5.2％ | 5.2％ |
ワンルームマンションは独身者からの需要が高いため、エリアを問わず利益を得やすい物件タイプです。大学が多い地域やオフィス街だけでなく、ベッドタウンとして人気のエリアでも高い年利を維持しやすいでしょう。
大阪府のファミリー向け物件の場合
広々としたリビングやキッチンを備えたファミリー向け物件では、5.0%以上の年利が公表されています。大阪を含め、関西圏における2020年4月のデータは以下の通りです。
- 京都市：5.3％
- 大阪市：5.0％
- 神戸市：5.3％
ワンルーム物件よりもやや高めですが、大きな差は出にくいと考えて良いでしょう。ファミリー向け物件には長期間住む入居者も多く、一定の家賃収入を維持しやすいことが高年利の理由といえます。
マンションや一軒家など、物件タイプが多岐に渡る点も特徴的なポイントです。最寄り駅からの距離だけでなく、小学校・中学校との位置関係も年利に影響する可能性があります。
年利の面から見る不動産投資のメリット
不動産投資は、収益の観点からさまざまなメリットが得られる資産運用方法です。ローンを契約して少しずつ支払い続けると、年利の魅力的な特性を活かす結果にもつながります。他の金融商品を比較し、不動産投資と年利の関係性にも理解を深めておきましょう。2つの項目に分け、年利の面から見た場合のメリットをご紹介します。
融資を活用することができる
1,000万円単位の大金を要する不動産投資では、銀行や金融機関への申請でローン契約が可能です。金利の観点から考えると、融資によって魅力的なメリットが得られます。計算式に用いる「不動産の購入価格」が減少することで、算出される年利は上昇するためです。
このように、「不動産の購入にいくら費やしたか」が年利に影響する仕組みを理解しておきましょう。少ない自己資金でも、月々の返済と家賃収入が年利に反映されます。良好なバランスを保てると家賃がプラスになるため、収益化に効率的な運用方法ともいえるでしょう。
融資におけるメリットを活かすためには、返済シミュレーションと適切な家賃設定が大切です。ひとつの要素のみに注目せず、月々の支払いから将来的な利益まで幅広い視点を持ってプランニングしましょう。
他の投資に比べて年利が安定している
株式投資をはじめ、投資方法には複数の選択肢があります。リスクの高さやリターンの度合いはそれぞれ異なりますが、中でも不動産投資は年利を安定させやすい方法です。比較対象によっては、2倍以上の差が出る可能性もあります。
長期間にわたって運用を続ける仕組みも、年利の安定につながる要因です。FXのように短期運用でリスクを伴う方法は、損失の大きさによって年利を下落させる結果も考えられます。
「不動産投資であれば一定の年利を維持できる」というものではありませんが、投資初心者でも安定させやすい点はメリットといえるでしょう。ローン契約による仕組みと組み合わせることで、さらに有益な結果が期待できます。年利の変動が不安な方にとって魅力的な要素です。
年利の面から見る不動産投資で注意すべきこと
年利に関する理解を深めるだけでなく、不動産投資の選び方とあわせて考える意識も必要といえます。現状の数字のみを重視すると、結果的に損をする可能性があるためです。表面利回りや実質利回りなど、複数の観点からリサーチ・シミュレーションを重ねましょう。注意点としておさえておきたいポイントを3つご紹介します。
表面利回りが下がっている物件は避ける
想定利回りや期待利回りが高い数値を示していても、表面利回りを無視して選ぶことは適切といえません。表面利回りが減少傾向にある場合、今後年利が下がって利益も少なくなるリスクがあるためです。
特に、中古物件のように空室が発生しやすい不動産には注意しましょう。満室を想定したときの利回りが高くても、空室が続くと年利の低下に影響します。「継続的な利益を見込めるかどうか」を知るためには、表面利回りのチェックが重要です。
過去数年間の流れが確認できるのであれば、建築を終えてから現在までにおける利回りの変動も見ておくと良いでしょう。大幅に下落するタイミングがある場合は、別の物件に候補を移したほうが安心です。
実質利回りを重視する
複数の利回りを考慮することが苦手な方は、実質利回りを重点的にチェックすると良いでしょう。実際に不動産運用を始めると、税金などさまざまな費用が必要になるためです。具体的には以下のような内訳が挙げられます。
- 不動産取得税
- 不動産投資会社への仲介手数料
- ローン契約時の事務手数料や融資手数料
- 火災保険料と地震保険料
- 固定資産税
- 司法書士への手続き代行手数料（司法書士報酬）
- 登記免許税などの登記費用
運用をスタートした直後は特に経費の割合が大きいため、金銭的な負担が増幅するかもしれません。保険料や税金は、運用中も継続的に必要となります。実質的な年利を把握しておくと、資金を調達したり支払いシミュレーションを立てたりといった作業も進めやすくなるでしょう。
利回りだけを重視しない
年利以外にも注目したいのは、「投資する物件に本質的な価値があるか」という点です。極端に高い利回りで売り込んでいる場合、以下のような理由で意図的に販売価格を下げている可能性があります。
- 入居予定の対象が限定的（特定の会社や大学など）
- 立地条件が悪く、入居者を確保しにくい
- 古い中古物件で、メンテナンス費用がかかる
- 地震で崩壊しやすい（耐震性が低い）
販売価格を下げるのは、耐久性や立地条件に対して懸念があるケースがほとんどです。安く購入できる物件は魅力的ですが、家賃収入の減少やリフォームによる出費で損失を生むかもしれません。高年利な物件全てに該当するものではありませんが、利回りが高い理由やリスクについて説明を求めたほうが良いでしょう。
年利（利回り）は、不動産投資における利益の度合いを知る上で重要な要素です。表面利回り・想定利回りなど種類によって概念が異なるため、必要な情報を得られるよう理解を深めておきましょう。
まとめ
ビジネスシーンでよく聞かれるキャッシュフローは、不動産投資においても重要な意味をもつ言葉です。初期投資から回収までの期間を明確にし、有益な物件を選ぶための判断材料になります。基本的な知識と計算方法を把握し、投資を実践する際に有効活用しましょう。
