不動産投資を成功させるには、収益の獲得が期待できる物件選びが大切です。物件のタイプから利回りまで判断基準が多いため、何に注目して物件選びをすればよいか分からないという方もいるのではないでしょうか。
そこでこの記事では、不動産投資における物件選びについて徹底的に解説します。複数の着眼点を把握しておくと、より魅力的な物件を見つけるのに役立つでしょう。後半では、不動産投資会社選びのポイントも紹介します。
もくじ
不動産投資の物件選びの6つのポイントは？
物件を選ぶ際に押さえておきたいポイントは6つです。アパートやマンションといった物件のタイプだけでなく、エリアや利回りも重要な要素といえます。複数の観点から優良物件を見極められるよう、具体的な選び方をチェックしましょう。ここでは、物件選びの6つのポイントについて、それぞれの特徴や注意点を紹介します。
物件のタイプを選ぶ
不動産投資の中でも、投資する物件のタイプはさまざまです。代表的な物件のタイプには、一棟マンションと区分マンションがあります。
マンションを一棟単位で購入する場合、多額の資金が必要です。ただし、部屋数が多いほど総合的な収益が高めやすく、多くの収入を得たい方にとって魅力的な選択肢でしょう。一方、区分マンションは、不動産投資会社が所有する物件から一室単位で購入する方法です。初期費用を抑えたい方や複数の投資先を選びたい方に向いています。
また、新築物件を選ぶか、中古物件を選ぶかという選択肢もあるでしょう。中古物件は、間取りや設備の古さや耐震性に不安はあるものの、初期費用が安く済むというメリットがあります。今までの経営実績が分かるのも魅力です。
人気の高いエリアを選ぶ
空室リスクを軽減するには、エリア選びが重要です。気になる物件を見つけたら、最寄りの駅やバス停までの距離や時間を把握しましょう。利便性が高いほど、入居者を獲得しやすくなります。
物件によっては周辺の環境も重要なポイントです。例えば、ファミリー向け物件の場合、保育所や幼稚園、小中学校との位置関係が重視されます。公共交通機関の利便性だけでなく、ターゲットが生活しやすいかどうかを基準に選びましょう。
数十年にわたって収益を獲得するには、開発計画の有無をチェックすると安心です。特に、地方は環境が変わりやすいため、資産価値が大幅に下がらないエリアに限定するとよいでしょう。
人口が増加しているエリアを選ぶ
開発計画の有無やエリアの需要が把握しにくい場合、人口の増加率を基準にするのがおすすめです。現在開発が進んでいるエリアや注目が集まる地域を選んでもよいでしょう。ここ数年で人口が増加傾向にあるエリアなら、将来的に物件の価値が高まることが期待でき、空室や家賃下落のリスクヘッジに役立ちます。
単身者向けマンションのような短期間で入居者が入れ替わる物件は特に注意が必要です。人口が少ないエリアだと、退去後、新しい入居者が決まらないまま長期間経過する恐れがあるでしょう。
オリンピックをはじめ、世界的なイベントをきっかけに人気が高まるエリアもあります。不動産投資会社と相談しながら、価値が下がりにくい場所を選んでリスクを回避しましょう。
物件の構造や設備が充実している物件を選ぶ
新築・中古を問わず、建物の耐久性は重要なチェックポイントといえます。台風や地震の際に、思わぬ被害を生む恐れがあるためです。建物が崩壊すると、修繕やリフォームに大金を費やす結果となります。
不動産投資を行う上で、万が一の出費に備える蓄えは必要です。しかし、自然災害は収支シミュレーションでも予測ができません。想定外の出費によって金銭的負担を増やさないためには、物件選びの段階で建物の構造をチェックすることが大切です。
また、空調設備のような設備もしっかりと確認しましょう。物件購入後に設備を整備しようとすると、初期費用が増えます。あらかじめ備えられた建物を選ぶと安心でしょう。設備が充実した物件は人気が高く、空室リスクを下げるのにも役立ちます。
実際に物件をチェックしてから選ぶ
Webサイトや書類上で魅力的に思える物件でも、実際に物件を見ないで購入するのは賢明とはいえません。購入後にトラブルを招く恐れがあるためです。遠方でも一度足を運び、周辺環境や物件の状態を確認しましょう。
土地の広さや部屋の間取りは図面や数字のみでは分かりにくく、想像と違うと感じるかもしれません。立地条件や環境によっては、空室リスクを高める要因になるでしょう。
また、実際に目で確認すると、不安な要素や疑問点が明確になります。不動産投資会社の担当者と交渉するきっかけになるため、安心できる取引につながるでしょう。遠方の場合、写真や動画を撮影することをおすすめします。
実質利回りで物件を選ぶ
収支バランスを数字で把握するには、利回りを求める必要があります。不動産投資で用いる利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の2つです。
表面利回りは、1年間の家賃収入を物件価格で割って算出します。
表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格×100
一方、実質利回りは1年間の家賃収入から必要経費から差し引き、物件価格に購入時にかかった諸経費を足した金額で割った数字です。
実質利回り ＝（年間家賃収入－必要経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）× 100
同じ条件で2つの利回りを比較すると、表面利回りの方が高くなる点に注意しましょう。修繕費や税金といった必要経費が反映されないためです。必要経費を考慮した実質利回りなら、現実的な数字が確認できます。不動産投資会社に物件を紹介してもらう際には、実質利回りの提示を求めるとよいでしょう。
不動産投資の目的別の物件選びのコツ
投資家にとって魅力的な物件を見つけるには、目的を明確にすることが大切です。目的がはっきりすれば、どのような物件を選ぶべきか分かるでしょう。不動産投資は老後の資金や節税対策として役立ちます。ここでは、不動産投資の目的別の物件選びについて見ていきましょう。
老後資金や副収入が目的なら安定した収入が得られる物件にする
「年金不足を賄いたい」「安定した副収入を得たい」といった目的がある方は、長期的な需要を見込める物件がおすすめです。地方よりも都心部を優先し、立地条件が良い物件を選ぶとよいでしょう。
人口増加率が高いエリアや人口密度が高い地域は、空室リスクを回避しやすい傾向があります。長期間安定した家賃収入が得られれば、老後の生活にも役立つでしょう。また、家賃収入が安定している物件は資産価値が維持できるので、売却の際にも高額で買い取ってもらえます。
節税対策が目的なら築年数の浅さや立地の良さを優先する
税金による出費を抑えたい方は、節税対策に有効な物件を選びましょう。特に重視したいポイントは以下の通りです。
- 築年数が浅い（中古物件の場合）
- 立地条件が良い
- 資産価値の下落リスクが低い
価値の下落リスクが低い物件は、売却の際に節税効果が期待できます。鉄筋コンクリートのような劣化速度が遅い物件を選ぶのもおすすめです。減価償却の仕組みを活用すると、耐用年数が長いほど節税効果が実感できるでしょう。
不動産投資会社選びの3つのポイント
希望に合った物件を効率良く見つけるには、信頼できる不動産投資会社選びが重要です。まだ依頼先が決まっていないという方は、安心して任せられる不動産投資会社の選び方を押さえておきましょう。ここでは、不動産投資会社選びの3つのポイントを紹介します。
実績がある不動産投資会社にする
不動産投資会社選びで特にチェックしたいのは、積み重ねてきた実績です。豊富な実績を持つ不動産投資会社なら、知識に自信がない初心者も安心して依頼できるでしょう。
Webサイトや雑誌をリサーチし、評判の良さを確認するのも重要です。極端に悪い評価が目立つ場合、慎重に考える必要があります。可能であれば、リピーターの有無も確認しましょう。複数の不動産を所有する投資家は、信頼できる不動産投資会社と何度も取引するケースが多いためです。
不動産投資で収益を獲得するには、物件選びが大切です。築年数や立地条件の他、設備や実質利回りをチェックして選びましょう。また、副収入や節税対策といった投資の目的によって適した物件が異なります。
どのような物件を選べばよいか悩んでいる方は、信頼できる不動産投資会社と共に投資を始めましょう。
顧客の状況や希望に合わせた物件を選んでくれるところにする
魅力的な物件でも、投資家の意見を聞かずに提案する不動産投資会社はおすすめできません。顧客の状況やニーズを優先し、希望を聞いてくれる担当者を探しましょう。
対応力だけでなく、話しやすいと思える雰囲気も大切です。物件を購入した後も、不動産投資会社との関係は長く続きます。不満や疑問について相談しにくい関係性では、収益につながりにくいでしょう。要望や希望をなるべく多く取り入れてくれる担当者がいると安心です。
物件購入後のアフターフォローをしてくれるところにする
物件を購入した後は、さまざまなリスクを回避しながら経営を続けます。メンテナンスは管理会社に任せられますが、収入が減少した際に対策方法が分からないこともあるでしょう。
アフターフォローを徹底している不動産投資会社なら、経営に関する不安が和らげられます。入居者を募ったり対策を考えたりといった充実したアフターフォロー体制を重視しましょう。損失が続く状況でも、焦らず慎重に対応できます。
