所得税や住民税が毎月の給与から天引きされる一般のサラリーマンにとって、確定申告はあまりピンとこない話題かもしれません。しかし、もし副業で不動産投資を始めるなら、確定申告を使って節税する方法をよく知っておいた方が何かと得です。
そこで今回は、不動産投資が節税になるメカニズムについておさらいしましょう。
給与から天引きされる一方の所得税・住民税が還る仕組み
収入が純粋に給与だけなら、納税は会社まかせでOKです。しかし、副業などがある場合は、給与と副業から得られる収入を合算し、そこから納めるべき税金を算出しなければなりません。
ところが会社側は、本人が副業でどれだけの収入を得ているのかを知ることができません。内緒にしておけば副業の実態さえ把握できないでしょう。つまり、不動産投資で利益を上げているような人はそこで得た収入を自分で計算し、その分の税金を別途納める必要があるということです。これが“確定申告”です。
何やら面倒な手続きのようですが、この確定申告を上手に利用すると節税につながるので活用したいところ。たとえば、不動産所得を帳簿上で赤字にすることができれば、額面の総所得を減らすことができ、所得税や住民税の軽減につながります。
キャッシュフローが黒字でも、帳簿上で赤字にできればOK！
しかし、「利益を出すために不動産投資をしているのに赤字を出してどうするの!?」という意見もあるでしょう。でも、ここで言う”赤字”とはあくまでも帳簿上の赤字です。だから、実態としては利益が出ていても、そこから諸経費を差し引いた分がマイナスなら赤字となり、その赤字分を給与収入と合算することで課税対象額を減らすことが目的となります。これが、いわゆる「損益通算」と呼ばれるものです。
節税効果をできるだけ上げたい場合は、計上できる経費はできるだけ計上して赤字分を大きくします。とくに、経費のなかでも大きな割合を占める「減価償却費」を支出として計上するのが節税のポイントです。
不動産投資は相続税対策にも強い理由とは？
前述の損益計算で所得税や住民税の減税につながるのはもちろんですが、不動産投資は相続税対策としても有効です。理由はいたってシンプル。不動産の評価額は、実勢価格よりも低い路線価や固定資産税評価額によって決まるので、“時価＝額面”が丸々課税対象となる現金や有価証券で相続するより相続税を低く抑えられるからです。
たとえば、相続を前提に現金を不動産に投資しておけば、土地は20～30％まで、建物は建築費用の50％程度まで評価額を抑えることが可能。しかも、マンションなどを自宅用でなく賃貸として活用していれば、建物については「借家権割合」が適用され評価額が約30％、土地は「貸家建付地」として評価額が約20％まで抑えられます。結果として課税対象額が少なくなるで相続税が抑えられます。
まとめ
不動産投資で利益を出しているにもかかわらず、所得税や住民税、相続税の軽減が図れる理由について述べました。これから不動産投資、マンション経営をと検討中のサラリーマンの方はぜひ、こちらでご紹介している節税の仕組みをよく頭に入れておいてください。きっと役に立つはずです！
